Поразительно, что Фонд имущества и строительные компании Петербурга не могут договориться по столь важному вопросу, как цена кв. м в выкупаемых новостройках для льготников. Неужели не существует обнародованных и профессионально сделанных технических обоснований этой цены, документально подтвержденных? Я не верю в это и не понимаю, зачем городские власти идут на такой непродуманный шаг, как проведение аукционов на заранее проигрышных для строителей условиях.
Статья Елены Андреевой на эту тему:
Недвижимость падает в цене. Сколько же она должна стоить на самом деле, где границы роста или падения и почему рынок демонстрирует нам те или иные цифры? Различные аналитики пытаются связать уровни цен то с биржевыми индексами, то с курсами валют, то еще с какими рыночным показателями.
Недвижимость падает в цене. Сколько же она должна стоить на самом деле, где границы роста или падения и почему рынок демонстрирует нам те или иные цифры? Различные аналитики пытаются связать уровни цен то с биржевыми индексами, то с курсами валют, то еще с какими рыночным показателями.
Сразу скажу, что в первую очередь, говоря о покупателях, мы имеем в виду граждан, покупающих недвижимость для проживания. Специфика рынка недвижимости такова, что количество инвесторов не столь значительно, тогда как мотивы у них несколько иные. Поскольку мы, прежде всего в настоящий момент, заинтересованы в покупателях квартир, гораздо более важным и действенным фактором являются ожидания и попытка определить «правильную» цену на свою продаваемую, например, квартиру. Попытка собственника понять, какую стартовую цену на недвижимость стоит установить, приводит к двум основным ошибкам:
- если цена завышена, это сразу же отпугивает потенциальных покупателей, так как выбор на рынке большой. Далее квартира «примелькается» на рынке, и, даже если собственник начинает снижать цену, у потенциальных покупателей возникает подозрение, что с квартирой « что-то не так, раз не продается», либо такая ситуация вызывает даже злорадство: «ааа, опускают, продать не могут».
- если цена занижена слишком сильно, то это также может вызывать подозрение в «нечистоте», либо вы рискуете продать слишком дешево. Это важно для тех, кто планирует далее покупку.
Куда и как движется рынок, зависит от настроений и « объемов» операций, т.е. итогового количества и продавцов и покупателей. Важны и общие факторы, но суть не в этом. Сейчас истинную ситуацию « чувствуют» наиболее адекватно только сами риэлторы, которые ежедневно общаются и с продавцами и покупателями. Последние же безуспешно пытаются понять, что есть правда, и когда же наступит их точка «Х» - уровень цены, когда от ожидания нужно переходить к действиям.
Так есть ли «правильная», соответствующая моменту цена на недвижимость, или рынок вынужден постоянно « нащупывать» эту цену методом проб и ошибок за счет наших с вами денег, которые мы получаем, платим, недополучаем или недоплачиваем за недвижимость? Недвижимость (каждый конкретный объект с конкретными характеристиками) не имеет единственно правильной цены изначально. Она имеет только наиболее адекватную ситуации на рынке цену. И продать недвижимость можно в каждой конкретной ситуации просто по максимально возможной в этой ситуации цене. Причем, завтра ситуация может быть иной, соответственно, и цена тоже. Примите это как теорему. И примите нижеследующие рассуждения за доказательство.
Допустим, если конкретный объект, продавец и покупатель. Когда продавец хочет продать свой объект, он начинает ориентироваться на предлагаемые другими продавцами цены, при этом не задумываясь о том, а не завышены ли эти цены. Ему просто невыгодно об этом думать. Почему завышены? Потому что это психология и мотивация каждого продавца. Продавец, условно говоря, хочет продать вообще за огромную сумму, но устанавливает чаще почти максимум из цен аналогов. Например, пусть он установил стоимость 1-комнатной средненькой по ремонту и местоположению квартиры в 35 кв.м. в 2000 т.р. Теперь покупатель. У него, помимо, ограниченной суммы, пусть 1700, ну максимум 1750, есть конкретная потребность – купить однокомнатную квартиру. Меньше некуда, малосемейка и комната не устраивает. И покупатель, и это его психология, ищет из всех аналогов минимальную цену. Так почему при этом интересы покупателя и продавца должны сойтись сразу? Не сойдутся, так как минимум максимуму не равен. Соответственно, каждый идет на уступку самому себе в первую очередь, и тем самым другой стороне.
А теперь представим ситуацию, что квартира вдруг стоит 300 т.р. Покупатель (представьте, если я вам сейчас позвоню и предложу квартирку 35 кв.м. за 300 т.р., вы ведь тоже не откажетесь) кидается покупать. Но…. Продавец в этом случае просто снимет квартиру с продажи.
Представим наоборот. Квартира выставлена за 2500т.р. Покупатель на нее даже и не посмотрит, так как на рынке есть то же гораздо дешевле. Вывод: рынок нащупывает цену конкретной сделки путем последовательных приближений покупателя и продавца друг к другу. Диапазон приближения зависит от цен отсечения - минимальной цены, по достижении которой среднестатистический продавец снимает объект с продажи, и максимальной цены, при которой среднестатистический покупатель даже и не взглянет на объект. Точка пересечения интересов – цена сделки – неизвестна никогда. А значит и правильной цены в принципе не существует даже на конкретный объект с конкретными характеристиками. А мы ведь пытаемся установить именно ее, не так ли? Она зависит от условий рынка и интересов, мнений, возможностей и ожиданий сторон. Цена отсечения. Она тоже зависит от рыночных факторов, личных ситуаций сторон и специфики объекта. И она точно также различна в каждой ситуации.
Представьте ситуацию, когда в силу личных обстоятельств, та или иная стороны либо покупает дороже рынка, либо продает очень дешево. И это тоже будет сделка, имеющая конкретную цену, «правильную» для ее обеих сторон. А значит, и «правильную» для рынка, ведь сделка-то состоялась. Но ведь выше мы уже доказали, что единственно правильной цены на рынке нет, и правильная цена для продавца не равна правильной цене для покупателя….
Еще раз повторю, что разные аналитики, в том числе и государственные ведомства, пытаются установить эту самую «настоящую», «сколько должна стоить» цену на недвижимость. Возможно, в конкретных целях, например, для исчисления льготной стоимости жилья, эти цифры и будет удобно использовать. Но реальной ситуации на рынке они отражать не будут никогда. Потому что рынок недвижимости – стихия, управляемая исключительно взаимодействием платежеспособного и ориентированного на минимальную цену спроса, и ориентированного на максимальную цену продажи предложения.
МЕТОДИКА
расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим
и юридическим лицам по решениям правительства Москвы
с учетом месторасположения дома
1. В качестве исходной единицы для расчета стоимости квартиры принимается стоимость 1 кв.м общей площади жилых помещений.
2. Определение стоимости одного квадратного метра общей площади осуществляется на основе восстановительной стоимости жилых строений по данным Московского городского бюро технической инвентаризации.
3. Для учета износа строения в процессе его эксплуатации определяется остаточная стоимость 1 кв.м общей площади строения.
4. Порядок определения восстановительной стоимости 1 кв.м общей площади строения.
4.1. Восстановительная стоимость жилого строения представляет собой стоимость его строительства на момент оценки.
4.2. Восстановительная стоимость определяется путем умножения исходной восстановительной стоимости на коэффициент удорожания, действующий на момент оценки.
4.3. За исходную восстановительную стоимость (Свд) принимается стоимость, определенная МосгорБТИ согласно нормативным документам правительства города Москвы в уровне цен по состоянию на 01.01.91 г. и занесенная в технические паспорта строений.
5. Порядок расчета остаточной стоимости 1 кв.м общей площади строения.
5.1. Остаточная стоимость 1 кв.м общей площади строения определяется как разность между восстановительной стоимостью общей площади строения на 01.01.91 г. и стоимостным выражением его физического износа, в расчете на 1 кв.м:
Со = Свд х ( 1 - Иф:100 ) : F,
где Со - остаточная стоимость 1 кв.м,
Свд - восстановительная стоимость жилого дома;
Иф - физический износ дома на год его последнего обсле-
дования БТИ с корректировкой величины износа по
таблице (п.1 приложения к методике) в % ;
F - общая площадь дома (кв. м) .
6. Расчет цены продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции.
6.1. Цена 1 кв.м общей площади дома определяется исходя из его остаточной стоимости по следующей формуле:
Ссм = Со х Куд,
где Со - остаточная стоимость 1 кв.м общей площади дома.
Куд - коэффициент удорожания, определяющийся как отношение
средней стоимости 1 кв.м общей площади по данным Де-
партамента экономической политики и развития города
Москвы, предоставляемым ежемесячно, к стоимости
1 кв.м, общей площади на 01.01.91 г. (248,2 руб. - по
данным АО "Москапстрой") .
6.2. Цена жилья определяется по формуле:
Сск = Ссм х Fк,
где Fк -общая площадь квартиры.
7. Расчет цены продажи жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры.
7.1. Цена 1 кв. м общей площади рассчитывается исходя из цены, определенной с учетом удорожания строительной продукции с применением коэффициентов, учитывающих потребительские качества дома и квартиры, по следующей формуле:
Стм = Ссм х Ксож х Кбл х Кэт х Киз х Клиф х Квыс х Кмус х Км х Кк,
где Ксож - учитывает соотношение общей площади квартиры
и жилой ее площади:
0,95 - менее 1,50
1,00 - от 1,50 до 1,66
1,05 - от 1,66 до 2,00
1,10 - свыше 2,00
Кбл- при наличии балкона данный коэффициент равен - 1,00;
при наличии лоджии - 1,05; при их отсутствии - 0,95;
при наличии двух и более балконов или лоджий - 1,10.
Кэт- в том случае, если квартира находится на первом или
на последнем этаже здания, равен 0,90.Во всех оста-
льных случаях - 1,00.
Киз - изолированность комнат:
1,04 - все комнаты изолированы;
0,96 - смежные комнаты в двухкомнатных квартирах, либо
более чем одна проходная комната в 3-6 комнатных
квартирах
1,00 - во всех остальных случаях.
Клиф - наличие лифта:
1,03 - есть в домах, имеющих 5 и менее этажей;
1,00 - есть в домах, имеющих более 5 этажей, либо
нет в домах, имеющих 5 и менее этажей;
0,97 - нет в домах, имеющих более 5 этажей.
Квыс - высота помещений: 0,98 - менее 2,5 м;
1,00 - от 2,50 м до 2,80 м;
1,02 - от 2,80 м до 3,00 м;
1,04 - от 3,00 м до 3,40 м;
1,06 - свыше 3,40 м
Кмус - наличие мусоропровода:
1,02 - есть в домах, имеющих менее 4 этажей;
0,97 - нет в домах, имеющих более 3 этажей.
Км - материал стен: 1,10 - кирпич; 1,05 - монолит;
1,00 - сборный железобетон;
Кк - коэффициент, учитывающий площадь кухни:
0,95 - при площади кухни до 6 кв.м ;
1,00 - при площади кухни от 6 кв.м до 9 кв м ;
1,05 - при площади кухни от 9 кв.м до 12 кв.м;
1,10 - при площади кухни свыше 12 кв.м
7.2. Цена 1 кв.м общей площади с учетом технических характеристик дома и квартиры не должна быть меньше цены 1 кв.м. общей площади, рассчитанной с учетом стоимости строительства. В противном случае эти цены принимаются как равные.
7.3. Цена жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры составляет:
Стк = Стм х Fк,
где Fк - общая площадь квартиры.
8. Расчет цены продажи жилья с учетом места расположения дома.
8.1. Цена 1 кв.м. общей площади рассчитывается исходя из цены, определенной с учетом технических характеристик дома и квартиры с применением коэффициентов, учитывающих место расположения дома, по следующей формуле:
Смм = Стм х Кмет х Кзон,
где Кмет :
1,1 -при местонахождении от станции метро в радиусе 200 м;
1,0 -во всех остальных случаях.
Кзон - коэффициент оценочной зоны определяется согласно пп.2,3
приложения к настоящей методике, в зависимости от того,
в какой оценочной зоне расположен дом.
8.2. Цена 1 кв.м общей площади с учетом места расположения дома не должна превышать цену 1 кв.м общей площади в домах-новостройках, устанавливаемую Межведомственной комиссией по вопросам реализации жилой площади на коммерческой основе, в данной оценочной зоне (Ском) . В противном случае эти цены принимаются как равные.
8.3. Цена жилья с учетом места расположения дома составляет:
Смк= Смм х Fк,
где Fк -общая площадь квартиры.
Приложение
к Методике
1. ПОКАЗАТЕЛИ СРЕДНЕГОДОВОГО ПРИРОСТА ФИЗИЧЕСКОГО
ИЗНОСА ЖИЛЫХ СТРОЕНИЙ В ГОРОДЕ МОСКВЕ
Спасибо за такую подробную методику расчета, сохранил себе, на досуге посчитаю и посмотрю, насколько цена от застройщика будет отличаться от посчитанной.
Цены на жилье эконом - класса не упадут ниже 70-80 тысяч рублей за квадратный метр. Такое мнение высказал генеральный директор Ассоциации строителей Алексей Белоусов на годовом собрании Союза промышленников и предпринимателей Петербурга.
Как сообщает БИА, Белоусов отметил, что объем продаж жилья в этом году сократился до 25-30% от прошлого года. «2010-2011 годы будут провальными с точки зрения ввода нового жилья, так как проекты, которые находятся на стадии проектирования или нулевого цикла, сегодня заморожены», - подчеркнул он.
несколько крупных компаний (тот же Главстрой с его Северной домлиной ) начали демпинг - цены понизились, но немного.
Вопрос в качестве и в том, сколько ждать.
Эксперты прогнозируют или уже отмечают начало осеннего роста спроса на жилье - конкуренция покупателей нарастает. Прогнозы по ценам единодушны: больших колебаний на осень не ожидается.
тут - http:// n911.ru/ material.aspx?guid=8393A1BD-B946-4165-9F7A-75781B496F5F
...к началу сезона рынок недвижимости подошел со сбалансированным спросом и предложением.
Кроме продолжения реализации отложенного спроса, действие на рынок оказывает рост доступности и популярности ипотеки, а также разные программы и услуги, которые предлагают застройщики. Так продажи ипотечных квартир в Петербурге во II квартале показали рост на 46%...
...При дальнейшем росте спроса и уменьшении закладки новых проектов в кризисный период в перспективе может проявиться дефицит предложения жилья, что, в свою очередь, скажется на ценах. По словам председателя Комитета по строительству Петербурга Вячеслава Семененко, до конца текущего года будет введено до 2,3 млн кв.м, отметил он. Это на 300 тыс. кв.м меньше, чем в прошлом году (2,6 млн кв.м жилья) , и на 900 тыс. кв.м меньше, чем в 2008-м (3,2 млн кв.м жилья) .
угу, полазил по подборке статей, спс.
Видать, год-два без перемен к понижению.
Интереесно только, будут ли рынок делить после отставки Лужка. Если в Мск передел будет - немного конкуренции побольше будет (в т.ч. конкуренции откатов, а то они доля немаленька в себестоимости) - возможно, тогда в Мск цены попадают, а вслед и в СПб.
Пока причин друхиг невидать, чтобы падало
Рынок недвижимости стоит, а цены особо не падают. Предлагаю не покупать недвижимость в течении года, застройщика останется или продавать по нормальным ценам или уйти с рынка.
Себестоимость жилья в больших масштабах не превышает и 3 тыс руб- (материал и техника ) можно немного прибавить на зарплату рабочим за кв м....Остальное идут откаты...взятки...банки..и тд и тп..В итоге-- 1 кв метр жилья не должен стоить больше 15-20 тыс за метр в пригороде и не более 25-30 тыс в городах (уже с полной отделкой ) Я не беру расчёт элитного жилья.... Даже при таких ценах строители останутся в хорошем плюсе...но им же всё мало... при том что строят ужасные квартиры и по метражу и по планировке и по высоте потолков и при отсутствии балконов-лоджии.....Получается что человек должен покупать голые бетонные стены за нереальные деньги и ещё сам потом возится в грязи --занимаясь отделкой....Так однушка 40 метров не должна стоить более чем 1200000 с отделкой полной (унитаз-ванна-счётчики ) Что бы накопить эту сумму--обычнному человеку надо работать года 3-4 откладывая....А пока нам банки навязывают свои ипотеки- и агенства спекулируют завышением цен---цены пытаются держаться высокими...В ближайщее время мы придём именно к таким ценам..иначе строить будет не для кого (перестанут покупать--народ будет выжидать ) а строительные компании от своей жадности начнут разорятся--становясь должниками тех же банков..
Петр, Вы глубоко заблуждаетесь в оценке стоимости строительства. Откаты и взятки остались в 90 годах.
Доходы населения далеко не настолько утопические как вы описываете, люди покупают жилье и работают. Никто Вас не заставляет платить 20 лет Ипотеку, заработайте и отдайте за 5 лет. Все в ваших руках! Работать, работать и еще раз работать. Когда у человека есть цель он идет и делает.
30 тысяч за метр в условиях питера не верю
По 30 тыс руб за метр видел в январе новостройки в Днепропетровске, поямо в центре, украина, если перевести с гривен на рубли.
Стройматериалы там те же, технологии те же, но зарплаты мизерные. Если перевести на питер. То очень даже верю в в реальность цены 50 тыс за м2 в новомтройке. Так что падать еще точно есть куда!!!
так может случится , что квартира уже и не понадобиться работающему.) работая в таком режиме как вы описали.оставить вдову с детьми ..не лучший исход..
