Эксперт: «Загородный рынок реагирует на все с опозданием..»
«Загородный» сегмент — один из самых сложных на рынке недвижимости. Его в первую очередь затрагивают любые кризисные изменения в экономике, ведь дача - не предмет первой необходимости. О том, какие объекты сейчас пользуются спросом и насколько можно снизить цену дома в результате переговоров, Restate.ru рассказала один из лучших экспертов загородного рынка, руководитель направления агентства «Прогаль» Людмила Юшина.
- Людмила Николаевна, в чем, на ваш взгляд, заключается главное отличие рынка загородной недвижимости от рынка городского жилья? Насколько по-разному на них отражаются кризисные явления в экономике?
- Загородный рынок - как тяжелый паровоз, реагирует на все с опозданием. Когда цены на рынке городской недвижимости уже упали, на загородном рынке еще продолжается подъем. Обычно мы отстаем от «города» на пару месяцев. Кроме того, на загородном рынке не бывает резких скачков цен, все изменения происходят очень плавно. Хотя вторичный рынок загородной недвижимости более подвижен, чем «первичка». Если девелопер вложил в проект определенные деньги, ему уже трудно от них отступить, что-то изменить в проекте. Вторичный рынок загородного жилья в этом плане более гибкий. Здесь у риэлтора есть возможность поговорить с продавцом, объяснить ему сегодняшнюю ситуацию на рынке, показать ее на примерах. Если человек адекватно реагирует, если ему действительно нужно продать свой объект (а не «попробовать попродавать», как выражаются некоторые продавцы), то образуются те цены, по которым реально совершаются сделки. В изменчивой рыночной ситуации очень важен профессионализм агента, то, как он объяснил продавцу, что его объект можно продать сегодня только за данную цену. Если же агент не умеет вести переговоры, всю вину за сорванную сделку он обычно возлагает на продавца. Хотя в таких ситуациях виноват исключительно агент - он не доказал собственнику, не рассказал, не объяснил ситуацию и, в итоге, продажа не состоялась.
- На какие параметры в первую очередь обращают внимание покупатели загородной недвижимости? Как выглядит сегодня список их приоритетов?
- На первом месте, конечно, стоит цена. На втором месте - расстояние от Санкт-Петербурга. Причем расстояние важно как для покупателей дорогих домов, так и для людей, выбирающих недорогие дачи. Ведь чем дальше от города расположен коттедж, тем дешевле он стоит. И каждый выбирает, что для него лучше - сэкономить на покупке дома и чуть больше времени и денег тратить на дорогу, или заплатить побольше за дом, но сократить время в дороге и свои расходы на топливо. На третьем месте находится транспортная доступность. Не путайте это с расстоянием от города. Если к коттеджу есть вторая дорога, по которой можно объехать пробку в пятницу вечером, такой объект сразу становится интереснее. Причем вопрос транспортной доступности особенно остро встал в последние годы. Если еще десять лет назад люди говорили «что ж делать, у нас такие дороги», то теперь они рассуждают по другому: «мы туда не поедем, там плохая дорога, а вот Мурманское шоссе недавно сделали, лучше посмотрим дачи в том районе». На таких направления, вслед за спросом, растут и цены.
- Не секрет, что большинство объектов на вторичном рынке загородной недвижимости переоценены. Насколько, на ваш взгляд, продавцы обычно завышают цену своего объекта?
- В каждом случае все очень индивидуально. Но любой продавец завышает цену своего объекта, это факт. Во-первых, собственники не знают реальных рыночных цен, ведь в листингах (единственных открытых источниках информации) объекты выставлены по завышенным, рекламным ценам, а не по ценам, по которым можно реально совершить сделку. Плюс каждый продавец хочет получить за свой объект максимальную сумму, что естественно. Поэтому покупателям можно и нужно торговаться, ведь это рынок - тут есть возможность изменить цену. Недавний пример из практики. Дом рекламировался за 34 млн руб. Как вы думаете, за какую сумму его, в итоге, купили? За 28 млн руб., то есть, почти на 20% дешевле. Вот насколько можно снизить цену в процессе торга.
- Какие новые тенденции появились на рынке загородной недвижимости в последний год?
- На протяжении последних двух лет на рынке сохраняется стабильная ситуация. Роста нет, но нет и падения. Однако покупатели сейчас очень долго выбирают. Например, один наш клиент смотрит разные дома на протяжении уже шести месяцев и ничего не покупает. Бывают случаи, когда человеку нравится дом, но он говорит: «я посмотрю еще парочку объектов и потом решу». В это время, пока он думает, продается тот объект, который ему изначально понравился. Покупатель скандалит, спрашивает нас, где «его» дом, почему он продан? Но ведь договор заключен не был, объект оставался в свободной продаже. И такие случаи встречаются достаточно часто. У многих людей складывается не верное представление, что объекты на вторичном рынке «стоят». Это не так. Они продаются, рынок медленно, но движется, каждый месяц листинги обновляются примерно на 20%. Это достаточно много.
Что касается цен, то они, как ни удивительно, сейчас в 1,5-2 раза выше, чем были в 2008 году. Когда начался кризис, продавцам понадобились дополнительные средства и они выставляли свои дома за большие деньги, чем раньше. Но это касается более-менее новых домов. На старые объекты или дома, находящиеся в плохом состоянии, цены в кризис, наоборот, упали. Возьмем для примера поселок Вырицу. Там есть хорошие новые коттеджи стоимостью в 10-15 млн руб. Раньше они стоили дешевле, но за последние годы «доросли» до этой цены. А вот старые дома, особенно построенные в первые годы после войны (до 60-х гг. XX века), в цене упали. После войны строить было некому, так как основное мужское население погибло, и возведенные в те годы дома отличаются довольно плохим качеством. Поэтому они и продаются по низким ценам.
- Какие объекты были наиболее популярны у покупателей загородной «вторички» этим летом?
- Наибольшим спросом пользовались дачи стоимостью до 1 млн руб. Объекты стоимостью в 600-700 тыс. руб. уходили как пирожки - это участки с летними домами в садоводствах. Очень много таких дач покупали в садоводствах Гатчинского и Кировского районов. Хорошо «шли» также Ломоносовский и Тосненский районы. В этих краях можно купить замечательные дачи. Например, в Гатчинском районе за 750 тыс. руб. можно приобрести хороший одно-двухэтажный деревянный домик с печкой, летним водопроводом и садом. При необходимости эти дома утепляют и используют круглый год. Часто так поступают пожилые люди, которым это дает возможность сдавать свою городскую квартиру в аренду и получать прибавку к пенсии. И если раньше зимой садоводства «закрывались на замок», то сейчас там постоянно проживает очень много народу. Кроме того, в последние несколько лет во всех садоводствах появились продуктовые магазины, а в больших массивах и свои строительные магазины, даже часовни есть. Приоритет покупатели отдают садоводствам, куда можно быстро добраться. Например, расположенным рядом с веткой железной дороги.
- Есть ли в Ленобласти территории, которые раньше были не интересны покупателям, а сейчас начался их расцвет?
- За последние двадцать лет на этом рынке мало что изменилось. На первом месте по популярности всегда находился Всеволожский район Леноблаости. Также покупателям всегда был интересен Выборгский район (прежде всего, в окрестностях Осиновой Рощи). Но это - достаточно дорогие территории. В области можно купить и очень «бюджетную» дачу. Например, в Тосненском районе, в Рябово, за 550 тыс. руб. В Волхове дом стоит 295 тыс. руб. Хотя дальние районы области всегда неохотно покупают из-за плохих местных дорог. Возьмите Тихвинский район - красота неописуемая, а дачи не пользуются большим спросом. Тут покупают, в основном, дешевые дома, потому что в Тихвин до сих пор нет хорошей дороги. Транспортная доступность много значит для сегодняшних покупателей. Например, сделали дорогу в Лугу. Она стала более скоростной, за счет чего на трассе образуется меньше пробок. И цены в Лужском районе сразу же чуть-чуть, но «подросли».
- А как обстоят дела на рынке загородной недвижимости дорогого и престижного Курортного района Петербурга?
- При выборе недвижимости в Курортном районе городская прописка находится для покупателей далеко не на первом месте в списке приоритетов. На первом месте, в данном случае, стоит такой фактор, как «модность», престижность места. Поэтому в Курортном районе покупается все, даже учитывая, что дешевле 10 млн руб. здесь сложно что-то найти. Недвижимость в этом районе выбирают покупатели, для которых важен статус.
Если говорить про весь премиум-сегмент, то сколько я работаю на загородном рынке, здесь всегда были проблемы, потому что на каждый из авторских домов должен найтись свой покупатель. В новых реалиях, в которым мы живем уже четыре года, покупателей «элитки» стало гораздо меньше. Это нужно понимать. И продаются в премиум-сегменте сейчас только дома «с изюминкой». А если дом построен «а бы как» и, самое главное,- «а бы кем», и есть недочеты по строительству, объект будет продаваться очень долго. И, в итоге, продастся с большим снижением цены. Например, у нас была сделка, когда в результате переговоров цену коттеджа снизили со 140 до 110 млн руб. Цена другого дома снизилась с 78 до 48 млн руб. Еще один дом продавался за 99 млн руб., а был куплен, в итоге, за 72 млн руб. Невозможно сразу определить правильную цену дома в элитном сегменте. Она всегда ищется, так как нет аналогов для сравнения. То есть, сначала дом выставляется за 59 млн руб., потом за 54 млн руб., потом за 49 млн руб., если он не продается. И таким образом определяется правильная рыночная цена. Ведь все эти дома не стандартные, поэтому правильно определить их цену можно только разместив рекламу и на ее основании определив спрос.
- Каковы, на ваш взгляд, перспективы рынка загородной недвижимости на ближайшие месяцы. Какие изменения произойдут здесь с наступлением зимы?
- С приближением зимы спрос на загородном рынке сместится с садоводств на «теплые» дома на землях ИЖС (то есть, на дома с пропиской). Выбор в этом сегменте сейчас очень большой. В случае с ИЖС наибольшим спросом пользуются объекты во Всеволожском районе области. Свою роль тут играет транспортная доступность - в наличие хорошо развитая дорожная сеть. Поэтому популярна вся территория района - от городских окрестностей до Приозерска. Хорошие дома есть и в южных районах области. Кстати, зимой начнется не только сезон «теплых» домов. Землю под строительство умный покупатель также приобретает зимой. Продавцы в это время думают, что рынок «замер», и легче соглашаются на торг. Поэтому на загородном рынке нет сезонности, здесь продают и покупают в любое время года.
4070 
Аренда загородных домов в Ленобласти: после майского пика — спад на 15%
В Ленобласти построят коттеджный поселок почти на 1000 домовладений
Коттеджный поселок Ламбери в Ленобласти расширят на 10 гектаров 
Строительство пятой части коттеджных поселков под Петербургом приостановили до середины 2023 года .JPG "Эксперты выяснили, в какую сумму обойдется частный дом в Ленобласти в марте 2023 года")
Эксперты выяснили, в какую сумму обойдется частный дом в Ленобласти в марте 2023 года 
