Формирование на юго-западе Москвы делового района началось одновременно с бурным развитием рынка коммерческой недвижимости, чуть более 10 лет назад. Сегодня офисные помещения класса А и В в этом районе составляют около 640 тыс. кв. м, что соответствует 13,5 % всего рынка качественных офисных площадей Москвы — такую оценку приводят в компании DTZ. По оценкам Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, только на стадии строительства сейчас в данном районе находится 130 тыс. кв. м качественных офисных площадей и более 150 планируется построить в ближайшее время.
Несмотря на определенную хаотичность застройки — каждый девелопер строил свой проект без учета соседства и тем более без задачи придерживаться какого-либо градостроительного плана развития, со временем деловой район на юго-западе столицы начал приобретать весьма конкретные очертания и границы. Изначально центром притяжения и дополнительным стимулом для строительства новых офисных центров стало наличие в районе штаб-квартир крупных промышленных альянсов. «Здесь располагаются центральные офисы Газпрома, РАО «ЕЭС» и «Нефтяного дома», — говорит руководитель отдела офисной недвижимости компании DTZ Елена Колесникова. — Также большое количество офисов нефтяных и газовых предприятий и складов размещены на юго-западе, в черте города и за пределами МКАД».
«За последний год наша компания реализовала площади в крупном проекте Gas Field на улице Обручева, арендаторами которого стали компании, партнерами или учредителями которых являются Газпром и РАО «ЕЭС». Тем не менее этот район остается привлекательным и для компаний, не имеющих отношения к ТЭК», — рассказал Guide to Property директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.
Эту точку зрения подтверждают главным образом крупные сделки, совершенные в 2005—2006 гг. Так, арендаторами БЦ Gorky Park Tower стали буровая компания «Евразия» (2,71 тыс. кв. м), Raiffeisen Bank (12,5 тыс. кв. м) и Alcatel ( 7,8 тыс. кв. м). Арендаторами Vaviloff Tower стали компания «СОГАЗ» ( 1,8 тыс. кв. м) и «Астра Зенека» ( 3,02 тыс. кв. м). Компания Beiersdorf арендовала 2,2 тыс. кв. м в бизнес-центре «Конкорд».
Однако, по оценкам экспертов, опрошенных Guide to Property, «элитное» соседство — не самое главное преимущество района. Сегодня для арендаторов гораздо важнее высокая транспортная доступность.
«Если говорить об офисной недвижимости, район юго-запада следует признать почти идеальным, — считает генеральный директор Russian Research Group Денис Колокольников. — Здесь очень хорошая транспортная доступность: проспекты Ленинский, Мичуринский, Севастопольский, Вернадского, Профсоюзная улица пересекаются не менее широкими улицами Обручева, Лобачевского, Удальцова, Ломоносовским и Нахимовским проспектами. Последние, кстати говоря, являются действующей частью Четвертого транспортного кольца, по которому уже можно проехать от метро «Филевский парк» до Коломенского».
Такое пересечение транспортных магистралей сформировало на юго-западе столицы и менее крупные, но весьма важные деловые зоны. «Деловой район, складывающийся вдоль Ленинского проспекта и Профсоюзной улицы, представляет собой один из наиболее динамично развивающихся сейчас деловых районов Москвы. Одной из его особенностей является ярко выраженный характер децентрализации: рост девелоперской активности и спроса на офисные помещения отмечается в условных границах от станции метро «Шаболовская» до станции метро «Калужская» — на всем протяжении района», — считает руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле.
Говоря о складывающемся деловом районе на юго-западе, аналитики рынка оперируют как минимум 50 офисными проектами, среди которых можно выделить порядка 10 крупных, площадью более 20 тыс. кв. м. каждый.
Среди самых первых современных проектов, сочетающих в себе жилую и офисную части, на юго-западе Москвы еще в 1992 году появился комплекс Park Place (общая площадь 70 тыс. кв. м, из них 12 тыс. кв. м — офисные площади).
Значимыми для рынка можно считать и построенный в этом районе БЦ Gold Tower на ул. Кржижановского (общая площадь проекта — 22,5 тыс. кв. м) и БЦ Gorky Park Tower (32 тыс. кв. м) в начале Ленинского проспекта. Опрошенные нами эксперты отметили среди лучших проектов на юго-западе и представленный в начале этого года бизнес-центр класса А Vaviloff Tower (7,63 тыс. кв. м).
Проектом с длинной историей на рынке стал, построенный на пересечении улиц Профсоюзной и Гарибальди, торгово-офисный комплекс Cherry Tower. «Строительство Cherry Tower, спроектированного как «Дом книги», началось еще в 1975 году. Основные строительные работы были выполнены только к 1991 году. Дальше строительство практически не велось и было полностью заморожено в 1996 году. Только в 2002 году строительные работы были возобновлены ЗАО «Оптима Техно Стимул». 16-этажное здание было введено в эксплуатацию в 2004 году», — рассказывает старший аналитик отдела исследований компании DTZ Ирина Виолина.
В районе юго-запада находится и другой — пожалуй, самый известный — долгострой российской столицы — «Зенит-Центр» на Проспекте Вернадского, д. 82. Его строительство началось еще в 1990-х годах, но было заморожено на уровне готовности 75 %. В 22-этажном здании общей площадью 100 тыс. кв. м под офисные помещения должно было 52 тыс. кв. м , 20 тыс. кв. м. — под торговые и 18 тыс. кв. м — под жилые. Какая судьба ожидает «Зенит-Центр» далее, гадают многие. Периодически появляются слухи, что завершить строительство проекта намерена французская компания, ранее в нем участвовавшая. Высказывается также мнение о том, что за время простоя здание стало непригодным для завершения строительства — так что единственное, что осталось ценного, — это участок земли. Однако официальной информации на сегодня о судьбе здания сегодня нет.
Интересны для рынка и проекты реконструкции бывших производственных помещений и административных зданий. Один из них – офисный центр на ул. Кржижановского,14. План проекта предполагает реконструкцию 5 – этажного административного здания и строительство нового 10-этажного офисного комплекса. Девелопером этого проекта выступает компания «Феррострой».
Наиболее интересным новым проектом на рынке в районе Юго-запада, опрошенные G2P эксперты посчитали проект девелоперской компании Horus Capital - бизнес-центр «Кругозор» на улице Обручева. Проект предусматривает строительство двух офисных зданий общей площадью 59 тыс. кв.м на базе бывшего одноименного завода игрушек. Первую очередь здания (36,6 тыс. кв. м) планируется сдать под чистовую отделку уже в сентябре этого года. Вторая очередь (14,4 тыс. кв. м) будет завершена во втором квартале 2007 года.
«Каждый проект нашей компании делается с учетом завтрашних потребностей арендаторов. БЦ «Кругозор» расположен вблизи 4-ого транспортного кольца, что является явным преимуществом проекта уже сейчас, - говорит старший менеджер по маркетингу Horus Capital Рустам Топчиев. – Сегодня в районе Юго-запада, возможно, недостаточно в сравнении с центральным деловым районом, развита инфраструктура. Учитывая эту особенность развития района, мы создаем внутри наших комплексов все необходимые условия для комфорта арендаторов. Так, в «Кругозоре» только торговые площади займут 1,5 тыс. кв.м».
Как минус района, ряд экспертов посчитали и недостаток в районе бывших производственных комплексов, которые подобно «Кругозору» могли бы быть перепрофилированы в офисные комплексы. «Такой дефицит новых предложений, наряду со всеми преимуществами деловой зоны, не может не приводить к высоким темпам роста цен», - отмечает Денис Колокольников.
По словам руководителя отдела исследований офисного рынка C&W/S&R Лады Белайчук, за год арендные ставки в Юго-Западном районе выросли на 30%, в то время как в целом по Москве этот рост составил около 10% за год. «Мы ожидаем, что в ближайшее время арендные ставки в этом районе сравняются со средними арендными ставками в Центральном районе», - говорит г-жа Белайчук.
Средний уровень арендных ставок на офисы класса «А», по данным Colliers International, составляет 750-820 долларов за кв. м в год, с учетом эксплуатационных расхолдов, не включая НДС. Средние ставки аренды на офисы класса «В» находятся в диапазоне 600-700 долларов за кв.м в год.
По оценке Russian Research Group, средняя цена продажи 1 квадратного метра в районе Юго-запада выросла за год более чем в 2 раза. «На сегодняшний день стоимости предлагаемых объектов колеблется от 2000 до 7500 долларов за кв. м. Для сравнения, в 2005 году этот показатель варьировался от 1000 до 6000 долларов за кв. м», - говорит Денис Колокольников.
Столь активное развитие района и перспектива появления в скором будущем новых крупных проектов, к примеру, как проект многофункционального комплекса на 400 тыс. кв. м на месте снесенной гостиницы «Спорт» (проект «Системы-Галс»), говорит о том, что Популярность Юго-запада среди арендаторов будет только расти. Высокая транспортная доступность, развивающаяся инфраструктура, а также активное развитие жилищного строительства, позволит району конкурировать по привлекательности даже с таким приоритетным столичным деловым районом как «Москва-Сити».
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Рейтинг крупнейших застройщиков России: неожиданные перемены в топ-10
Почему застройщики Москвы и Петербурга не спешат снижать стоимость квартир
Каждый четвертый житель мегаполиса устал от звонков застройщиков
Семья из Москвы отсудила у застройщика 80 миллионов за некачественный ремонт
Маткапитал в 2026 году: сколько квадратных метров можно купить в Москве и Петербурге
Московская биржа приобрела 30 тысяч кв. м офисов в башне «Сити-4»
Ипотека и стройка сохранят лидирующие позиции в экономике до конца десятилетия
В Москве раскрыта крупная схема мошенничества с ипотекой на сумму свыше 60 млн рублей
Банк России оставил ограничения на выдачу рискованных кредитов до весны 2026 года
Стоимость акций Glorax после IPO опустилась ниже цены размещения
В Москве и Петербурге за пять лет КРТ построено лишь 2,8 млн кв. м жилья
Скидки на квартиры в 2025 году: как получить выгодное предложение на вторичке
