Западные инвестфонды все активнее интересуются московским рынком недвижимости, предлагающим более интересные ставки доходности (10-11%), чем они могли бы получить у себя на родине (4-7%). Подобная разница заставляет иностранцев, работающих в основном с пенсионными деньгами, смириться с рисковой составляющей нового рынка и вести более агрессивную политику при заключении сделок.
В 2006 году к уже активно осваивающим российские просторы, в частности Москву, таким западным фондам, как Fleming Family & Partners и The Raven Group, присоединились менее известные имена London & Regional Property и Quinn Group.
Прежде всего западные фонды привлекают высокие ставки доходности, говорит директор отдела офисных помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Наталья Генералова. Для сравнения: в Москве - это 10-11%, в странах Восточной Европы - 5-7%, Западной Европы - 4-5%. Для иностранных инвесторов подобная разница уже является очень существенной: при таких показателях по сделкам западные инвестфонды готовы смириться с существующими рисками нашего рынка, уверяют эксперты.
Усиление позиций иностранцев в инвестиционном сегменте может привести к существенному перераспределению сил, предупреждают некоторые игроки рынка. Причина подобных опасений вполне объяснима. Чем больше иностранных фондов выходит на российский рынок, и московский в частности, тем выше становится конкуренция, а соответственно, снижаются ставки доходности по сделкам купли-продажи, поясняет финансовый директор "Росевродевелопмента" Олег Михалев.
К тому же, по мнению старшего консультанта отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Ивана Вашурина, неоспоримым преимуществом иностранных инвесторов перед российскими является то, что они могут демпинговать по ставкам доходности, а значит, изначально рассчитывают на более низкие сроки окупаемости. К примеру, London & Regional Property приобрел "Дукат Плейс 2" под 9,25%. "Столь агрессивная политика иностранцев на рынке постепенно может привести к тому, что владеть крупными и качественными проектами будут именно они, российскиеже компании будут больше сконцентрированы на реализации девелоперских проектов",- настаивает Вашурин.
Эти прогнозы во многом строятся на объяснении основных различий в подходах к инвестиционным сделкам иностранных и российских инвесторов.
"Основной потребитель на рынке инвестиций в недвижимость - это пенсионные фонды, с деньгами которых в основном работают западные институты",- объясняет Олег Михалев. Именно поэтому иностранцы и готовы идти на более долгие сроки окупаемости по сделкам.
К тому же для российских компаний, по словам Вашурина, инвестирование в недвижимость, как правило, побочный бизнес, что требует от них максимальной концентрации на сроках окупаемости объекта. Именно поэтому столь отличное отношение и заставляет российский капитал предъявлять более высокие требования к уровню доходности по проектам. Изменение ситуации возможно лишь при развитии в России пенсионных фондов, полагают эксперты. "В этом случае на рынке инвестиционных сделок перестанут преобладать западные инвесторы",- уверен Олег Михалев.
Несмотря на агрессивную политику иностранных фондов, на рынке пока существуют некоторые факторы, несколько тормозящие их активность и, соответственно, дающие преимущества российским компаниям. Один из основных - это более серьезное отношение западной стороны к юридической области сделки. Российские компании готовы инвестировать средства в более рискованные, по мнению иностранцев, проекты, поскольку они более осведомлены о ситуации на рынке, взаимоотношениях с госорганами и другими девелоперами, говорит Наталья Генералова. "Иностранные фонды предпочитают идти на более низкие ставки доходности, но вместе с тем и менее рисковые проекты по той причине, что имеют определенные обязательства перед своими пайщиками",- объясняет Генералова.
Процесс снижения ставок доходности на московском рынке его игроки считают неизбежным. "Можно прогнозировать приближение Москвы к уровню городов Восточной Европы",- считает Михалев. Впрочем, в этом случае перераспределение сил на рынке может кардинально измениться, предупреждают эксперты. "Если риски останутся те же, а доходность постепенно все-таки достигнет, к примеру, ставок рынка Праги, многие фонды задумаются и могут покинуть столичный рынок,- предупреждает Олег Михалев.- Для иностранных инвесторов самое главное - это поиск приемлемого для них баланса рисков и доходности" .
Источник: деловая газета "Бизнес"
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Центральный округ сохраняет лидерство по объему нового жилья в России в 2025 году
ЦБ допускает снижение ключевой ставки до 3–4% вне основной политики
Высокие цены на стройматериалы сохранятся: эксперты о перспективах рынка в 2025 году
Спрос на рыночную ипотеку в Сбербанке в третьем квартале 2025 года вырос почти втрое
В центре Москвы зафиксировано резкое снижение цен на аренду квартир
Власти выделят 235 млрд рублей на поддержку льготной ипотеки до 2028 года
В Москве растет интерес к рыночной ипотеке: динамика и региональные тренды
Sminex инвестирует 10 млрд рублей в оформление фасадов на Фрунзенской набережной
Аренда элитных домов в Подмосковье: средний бюджет вырос до 1,8 млн рублей
ЦБ РФ намерен навести порядок в рассрочке при покупке жилья в столицах
В центре Москвы аренда офисов подскочила на 20% за три квартала 2025 года
Совет Федерации разрешил аренду федеральных аэродромов без торгов для действующих операторов
