Сергей Ярошенко: «Госзаказ – это хорошее подспорье»
Компания KVS из подрядчика, активно работающего на рынке госзаказа, планирует превратиться в такого же активного игрока на рынке жилой недвижимости. Зачем это понадобилось компании, рассказал ее генеральный директор Сергей Ярошенко.
– Целью развития компании изначально была реализация инвестиционных проектов. Но путь к цели мы начали с субподрядных работ. Потом стали заниматься государственными заказами, освоили генподрядное производство и в процессе развития компании, соответственно, приобрели участок. Участок мы купили на торгах, как раз во время кризиса, когда цена была достаточно низкая.
– Почем вы тогда купили? – Мы купили с нагрузкой по $150 за кв. м.
– Сейчас его можно спокойно продать и заработать на каждом метре по $350. – Так как компания у нас производственная – мы все-таки производим продукт, а не являемся посредниками, – мы стремимся построить объект, ввести его в эксплуатацию. Построить хороший объект, чтобы потом было не стыдно за бесцельно прожитые годы.
Строить мы начали достаточно давно. Первый государственный контракт у нас был в СПЧ, квартал 56, 32 тыс. м жилья. Это был 2006 год – наш первый крупный госзаказ. Сейчас мы ведем восемь проектов, среди которых как бюджетные, так и коммерческие объекты. Для города мы возводим, к примеру, жилой дом общей площадью 80 тыс. кв. м в ЮЗПЧ 21, детский сад в СПЧ 55 на улице Оптиков, пожарное депо в Каменке. Завершаем строительство школы в СПЧ 58 на улице Оптиков. Кроме того возвели РОВД Приморского района. Сейчас мы строим РОВД Петродворца.
– Насколько выгодно работать с городом по строительству бюджетного жилья? – Я не могу сказать, что это очень выгодно: цены достаточно низкие, доходность не особо высокая, но для общего оборота компании и развития это хорошее подспорье. Коллектив работает, люди заняты, объем производства есть. Борьба за стоимость квадратного метра привела к возможности выдавать конкурентоспособный продукт и с очень хорошим качеством.
– А что сложнее строить – коммерческое жилье или социальные объекты? – Мы всегда строим объект в соответствии с проектом, одинаково соблюдая все нормы и требования. Разница только в том, что при возведении социального объекта у строителей возникает некоторое количество дополнительной работы, связанной с грамотным ведением документооборота, согласований. Именно поэтому в структуре KVS создана и эффективно действует служба заказчика.
– Многие ругают 94-ФЗ «О госзакупках». Ваше мнение: плох или хорош этот закон? И как вам удается побеждать в городских тендерах? – У 94-ФЗ, как у медали, есть две стороны. Есть вещи хорошие, а есть – не совсем применимые в нашей жизни. Хорошие вещи – это достаточная прозрачность закона. Действительно, идет тенденция на удешевление, конкурирующие компании все-таки борются, и появился рынок работ по государственному заказу.
Но есть небольшой недостаток. На наш взгляд, это – недобросовестные подрядчики. Наверное, все знают, что существует множество бюджетных объектов в городе, которые начаты, но не доделаны и брошены. Чаще всего причина этому – недобросовестный подрядчик. Соответственно, при работе по 94-ФЗ отбор генподрядных организаций для строительства того или иного объекта осуществляется по неким критериям, прописанным в законе, и не всегда эти критерии отражают работоспособность компании.
– Поэтому власти в последнее время требуют от подрядчика банковскую гарантию? – Банковскую гарантию требуют, когда подрядчику для начала работы необходим аванс. На мой взгляд, это правильный шаг: если компания не может представить банковскую гарантию, значит, банки ей не доверяют и смысла давать ей подряд – нет. Тем самым происходит предварительный отсев недобросовестных подрядчиков.
– Вы с недобросовестными подрядчиками-конкурентами часто сталкивались? – Сталкивались на конкурсах, особенно в кризис. Но на них же не написано, что это недобросовестный подрядчик. Это выясняется в процессе строительства. Мы, в свою очередь, по просьбе Комитета по строительству выполняли экстренный капремонт двух школ, где подрядчик оказался недобросовестным, его выгнали с объекта, и – доделывали эти объекты. А, например, в Кронштадте мы достраивали дом после ДСК-3.
– Город сейчас будет увеличивать объемы производства по жилью именно по социальному строительству, в рамках госзаказа, там звучала цифра от 1 до 1,5 млн кв. м в год. Насколько это реально? – Если город для себя назначил такие планы, это реально. Если нам доверят или мы сможем выиграть в конкурсе, мы с удовольствием будем строить.
– А в принципе в нашем городе застройщики могут строить 4,5 млн кв. м в год? – Могут. На мой взгляд, единственная проблема – это подготовка земельных «пятен». Если город сумеет решить вопрос с подготовкой площадок под строительство, то построить можно любые объемы.
С другой стороны, подготовка земельных участков тянет за собой и развитие инфраструктуры. Это дороги, сети, садики, школы – вся «социалка», транспортная инфраструктура, то есть целый комплекс мероприятий. Значит, любые объемы возможны. Россия – это 1/6 часть земли, соответственно, строить есть где.
– Единственное, не добраться потом из этих районов… – Любое развитие города должно начинаться с развития дорожной инфраструктуры. Не сначала жилье, а потом дороги, а наоборот – сначала дороги, а потом жилье. Тогда и люди смогут совершенно спокойно добираться куда надо, посещать школы, ходить в поликлиники. Необходимо полное обеспечение инфраструктурой, соответственно, к застройке должен быть комплексный подход.
– Сейчас вы ищете участки для дальнейшего строительства? – Да, сейчас мы находимся в поиске, но пока нам ничего не попадалось. Подготовленных участков очень мало. Есть «пятна» на рынке, но это неподготовленные площадки – для них надо выпускать градостроительную документацию, а это делает проект очень длинным. Есть проекты по выносу заводов, редевелопменту территорий, комплексному освоению, но это тоже долгоиграющий процесс. Мы пока участвовать в таких проектах позволить себе не можем.
– Какую цену за «квадрат» возводимых улучшений вы считаете оптимальной и сколько готовы платить? Понятно, что в зависимости от места и… – На мой взгляд, на сегодняшний день (опять же это мнение достаточно субъективно – у каждого свой подход к реализации проекта, продаже того или иного объекта) адекватная цена – около $300 за кв. м улучшений.
– Продолжая про земельный банк – как думаете, до конца года что-нибудь найти удастся? – Все может быть, но я думаю, что удастся.
– Планируете продолжать освоение Приморского района или вы заинтересованы и в других городских территориях? – Мы не зациклены на конкретном месте, мы готовы выполнять работы в любом районе города. Главное – чтобы это было кому-нибудь нужно. Если инвестиционный проект, на наш взгляд, окажется привлекательным, мы готовы строить в любом районе.
– Вы для себя не присматривали варианты комплексного освоения территорий? – Мы присматривали варианты комплексного освоения, но у нас не настолько богатая компания, длинных денег у нас еще нет, хотя в принципе физически мы готовы это выполнять.
– Сколько за год вы можете построить? – В настоящий момент, не увеличивая производственных мощностей, мы можем в год сдавать до 200 тыс. кв. м. Наши производственные мощности – это штат ИТР (инженерных работников и рабочих). В основном мы выполняем все собственными силами, кроме инженерии.
– Сколько сейчас производите? – На сегодняшний день у нас в работе около 150 тыс. кв. м, так что у нас – «недозагруз».
– Расскажите про ваш первый жилищный проект «Gusi-лебеди», в чем там изюминка? И – простите за глупый вопрос – кто такое специфическое название придумал? – У нас есть креативная девушка, которая занимается всей рекламной продукцией, выпускаемой нашей компанией. Это – ее заслуги. Мы долго спорили, но в конечном итоге решили остановиться на достаточно веселом названии.
– Почему именно «Gusi-лебеди»? – Потому что ни у кого нет гусей и лебедей. Потому что все стараются назвать как-нибудь вроде «Граф» или чего-то в таком же духе. Нам хотелось как-то выделиться из общей серой массы названий. На наш взгляд, достаточно креативное название. Время покажет, насколько продуктивной будет рекламная кампания, которую мы на сегодняшний день разрабатываем. Пока у нас планы по этому проекту достаточно масштабные.
– Масштабные – это быстро все продать или быстро все построить? – Быстро построить, построить хорошо, продать, и чтобы потом не стыдно было за этот объект. Мы собираемся затем его эксплуатировать. В том числе и физкультурно-оздоровительный комплекс на 4,5 тыс. кв. м, который войдет в состав жилого комплекса.
– Финансировать будете за свой счет или планируете привлекать банковские кредиты? – Сегодня мы все финансируем за свой счет и ведем переговоры со Сбербанком.
– Дорого? – Нет, не очень дорого. Сбербанк предлагает проектное финансирование, но пока мы не совсем понимаем динамику развития рынка. Переговоры ведем, договор еще не подписали.
– В любом случае Сбербанк интересен – он еще и ипотеку выдает по объектам, которые кредитует... – Наших покупателей уже готовы кредитовать несколько банков. Соответственно, мы должны выполнить небольшую процедуру – получить разрешение на строительство и оформить все документы. Предварительные договоренности есть с тремя банками, которые готовы кредитовать наш объект.
– Вы сказали, пока непонятно, в какую сторону рынок движется… – На мой взгляд, рынок сейчас развивается, и вроде продажи идут достаточно неплохо. Соответственно – при хорошем развитии рынка и быстрых продажах – мы будем строить за свой счет. Но если рынок начнет пробуксовывать, будем работать с банками, чтобы не снижать темпы строительства.
– У вас срок окончания строительства – до 2015 года? – Весь проект по постановлению правительства мы должны построить до 2015 года, но на сегодняшний день мы готовы реализовать его за два года. Вопрос в том, сможем ли мы его продать. Исходя из этого мы и будем прорабатывать динамику строительства.
Сейчас проект мы разбили на два пусковых объекта, закладываем два дома, будем строить и смотреть, как отреагирует рынок. Если увидим, что покупатель заинтересовался нашим продуктом и покупает, то откроем следующие две очереди. Если продажи пойдут, на наш взгляд, недостаточно хорошо, то комплекс будем возводить до 2015 года.
– Могу сказать, по собственному опыту покупателя жилья в Приморском районе, что есть два варианта покупки жилья: либо очень дорого, либо очень рискованно… – На то он и рынок, чтобы у покупателя был выбор. Он имеет право выбрать нужный ему срок ввода объекта, надежность, стоимость, качество строительства. Значит, при жесткой конкуренции все строительные организации будут подтягиваться – в качестве, в сроках, в цене. Как только мы начнем строить, появится третий вариант – недорого и надежно.
2661 
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
Комплекс бывшего завода у Ораниенбаума вновь выставлен на аукцион
СК инициировал повторную проверку по сносу фабрики-кухни в Петербурге
Застройщики ИЖС требуют ограничить штрафы из-за потребительского экстремизма
В Петербурге рассрочки на квартиры растут, а скидки уменьшаются
Вдоль Октябрьской набережной в Петербурге планируют создать непрерывное движение
