Сайт использует "cookie" и системы аналитики для персонализации и удобства. Продолжая просмотр, Вы разрешаете их использование.
Использование сайта означает согласие с Пользовательским соглашением и Политикой обработки персональных данных.

restate

1 112 378 объектов недвижимости России

+7 (495) 023-81-07
  • Москва
8 апреля 2022, 11:19 3617

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов: последняя надежда рынка или начало нового кризиса?

С началом нового кризиса на рынке недвижимости, который пока еще только ожидается, но, по мнению многих экспертов, уже неизбежен, застройщики и чиновники снова заговорили о поэтапном раскрытии счетов эскроу. Почему это выгодно, чем это грозит рынку и как оценивают эти меры сами застройщики?

Исследования и аналитика рынка недвижимости. Анализ цен на недвижимость, Экспертное мнение

2022 год обещает быть очень непростым для строительной отрасли. Она получила тройной удар от нынешнего кризиса: рекордно высокая ключевая ставка, которая превратила ипотечные ставки в заградительные, и скромная поддержка льготной ипотеки со стороны государства; обеднение потенциальных покупателей недвижимости; рост цен на стройматериалы и уход с рынка иностранных компаний, которые были поставщиками материалов и техники для отечественных строек. Неудивительно, что в условиях повышенной финансовой турбулентности правительство снова заговорило о поэтапном раскрытии эскроу-счетов - это хоть и небезопасный, но относительно дешевый способ помочь застройщикам.

Минстрой РФ уже разработал проект постановления правительства о поэтапном раскрытии эскроу-счетов в рамках антикризисного плана по поддержке застройщиков. Об этом заявил глава Минстроя России Ирек Файзуллин на заседании общественного совета при Минстрое. По мнению чиновника, объемы новых проектов жилищного строительства могут снизиться на 20-30% даже при субсидировании ставки проектного финансирования для застройщиков.

А председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова предупреждает, что сохранение нынешней, полностью закрытой схемы финансирования строительства может привести к обесценению денежных средств застройщиков в три раза.

Тем не менее, в первый пакет помощи рынку недвижимости рабочая схема раскрытия эскроу-счетов не дошла даже в виде раннего проекта, который могли бы обсудить и довести до ума всем рынком. Очевидно, пока что ее приберегают на потом - в надежде, что ситуация стабилизируется и задействовать этот козырь не придется. Слишком уж много противников остается у действенного с виду "решения всех проблем".

Схема финансирования строительства через счета эскроу

Что это такое?

В настоящий момент деньги дольщиков лежат на защищенных счетах. Застройщик может получить доступ к ним только после ввода дома в эксплуатацию. В случае поэтапного раскрытия часть денег можно получить на определенных стадиях строительства после подписания актов приемки-передачи работ.

Зачем это застройщикам?

Схема эскроу-счетов полностью перекрыла застройщикам доступ к дешевым деньгам покупателей. Строительство ведется на собственные накопленные средства застройщика либо за счет проектного финансирования от крупных банков. Дополнительный источник финансирования заметно облегчил бы жизнь застройщикам, особенно в условиях кризиса.

Почему это рискованно?

Эскроу-счета появились на рынке недвижимости как вынужденная мера, чтобы обезопасить средства дольщиков. Сейчас безопасность вложений в новостройку полностью контролирует банк-держатель счета. Если позволить застройщикам использовать часть денег в процессе работы, банк сможет вернуть дольщикам только оставшуюся часть, и чем выше стадия строительства, тем меньше будет этот остаток. А значит, вернутся прежние риски - в том числе недостроя и обмана дольщиков.

Нельзя сказать, что застройщики не осознают все риски раскрытия эскроу-счетов, особенно на нестабильном рынке. Большинство опрошенных Restate специалистов признают, что выгодное для них решение само по себе может таить опасность для рынка недвижимости. Ведь последнее, что нужно отечественной строительной отрасли - так это новая волна банкротств, недостроев и обманутых дольщиков.

«Поэтапное раскрытие эскроу-счетов — благо для девелоперов, так они смогут рефинансировать свою кредитную нагрузку, - соглашается Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom. - Однако в этом случае покупатели рискуют получить недострой, поэтому нужно оговаривать, на какой стадии можно раскрывать счета».

Дискуссия о том, на какой стадии можно раскрывать эскроу-счета, и есть ли безопасная точка выхода, когда риск становится несущественным, идет среди чиновников и специалистов рынка недвижимости с момента ввода новой системы. К единому выходу, однако, прийти так и не удалось. Сторонники поэтапного раскрытия указывают на то, что гарантий безопасности на высокой стадии строительства достаточно, а дофинансирование проектов помогло бы их рентабельности и ускорило вывод новостроек. Противники - что риск недостроя существует даже на высокой стадии готовности, были примеры, когда строительные компании банкротились, не преодолев самый последний рубеж.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development, считает, что наиболее безопасно и целесобразно давать доступ к средствам дольщиков после завершения монолитных работ (это примерно 50% реализации проекта) и после окончания строительства.

«Такая модель позволит одновременно поддержать застройщиков и минимизировать риски появления обманутых дольщиков. Даже если спрос снизится или произойдет иной форс-мажор, проект продолжит реализовываться за счет средств банка. Интересы дольщиков также не пострадают, так как размещенные на эскроу-счетах деньги застрахованы государством», - уверен эксперт.

Большинство застройщиков считают, что распространить новую схему вполне можно на все проекты, которые находятся на высокой стадии готовности. Ее можно установить как в процентах (например, 75%), так и обозначить конкретные этапы (завершение монолитных или фасадных работ). Кроме того, стоит ограничить срок действия подобных условий текущим годом. Это позволит стимулировать застройщиков, имеющих в своих портфелях согласованную документацию, приступить к реализации проектов именно в 2022 году и заодно обеспечит мультипликативный эффект для смежных отраслей.

О том, чтобы раскрывать доступ к эскроу-счетам на ранних стадиях строительства, речь не может идти в принципе, считают сами девелоперы. Во-первых, это слишком рискованно, а во-вторых, экономически нецелесообразно: в этот момент на них зачастую находится незначительный объем средств.

«Возможность досрочного раскрытия эскроу-счетов в проектах с высокой стадией строительной готовности, действующая до конца 2022 года, никоим образом не скажется на правах участников долевого строительства. Напротив, она позволит предотвратить возникновение кризисной ситуации из-за массового нарушения сроков ввода в эксплуатацию по причине резкого удорожания проектного финансирования», - считает Владимир Щекин, совладелец Группы Родина.

По состоянию на начало апреля решения правительства о судьбе эскроу-счетов по-прежнему нет, что вынуждает нас представить ситуацию как скорее теоретическую: возможно, это решение примут в ближайшие недели, если ситуация будет ухудшаться. А может, и нет, и тогда спасение утопающих девелоперов так и останется их собственной проблемой.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях ВК, Телеграм, и наш канал в Дзен" : больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Автор: редакция Restate.ru

Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это  
Также по теме
Деньги на льготную ипотеку, новые проекты в Петербурге и февральские показатели ввода жилья: главные новости на RestateДеньги на льготную ипотеку, новые проекты в Петербурге и февральские показатели ввода жилья: главные новости на Restate
18.03.2024 19:23 517
ЖК в районе Западное Дегунино и проект бизнес-класса в Левобережном районе: старт продаж в новостройках МосквыЖК в районе Западное Дегунино и проект бизнес-класса в Левобережном районе: старт продаж в новостройках Москвы
18.03.2024 18:55 501
Запуск новых девелоперских проектов в России сократится уже в ближайшем будущемЗапуск новых девелоперских проектов в России сократится уже в ближайшем будущем
18.03.2024 15:06 566
Рекорды: россияне купили жилье в новостройках на 1,9 трлн рублей в IV квартале прошлого годаРекорды: россияне купили жилье в новостройках на 1,9 трлн рублей в IV квартале прошлого года
15.03.2024 19:38 972
Российские новостройки дорожают значительно быстрее роста стоимости строительства и стройматериаловРоссийские новостройки дорожают значительно быстрее роста стоимости строительства и стройматериалов
15.03.2024 18:01 1155
Росстат: в России в феврале 2024 года ввод жилья увеличился на 2,6%Росстат: в России в феврале 2024 года ввод жилья увеличился на 2,6%
15.03.2024 17:59 606
Комментарии с форума
Комментариев пока нет

Ваш комментарий

Имя

Сообщение

 

Отправить      Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
Зарегистрируйтесь или войдите через Вконтакте , чтобы следить за ответами на свои комментарии.

Ваш комментарий

Продаете или сдаёте
объекты недвижимости?
Выделите и повысьте объявления в поиске, расширьте количество и покажите объявление в выбранных регионах России.
Платные сервисы
Индексы рынка недвижимости Москвы
Поиск на карте Москвы

Ищите объявления рядом с работой, парком или родными

Найти на карте
tg ya ya
2004—2024 Restate.ru ® ООО "Интернет проекты" ОГРН 1147847086870 ИНН 7811574827, email [email protected]
При использовании материалов гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Витрина недвижимости Restate - одна из крупнейших баз недвижимости России и агрегатор новостроек и предложений застройщиков и агентств. Использование сайта означает согласие с Пользовательским соглашением и Политикой обработки персональных данных
Наверх