Новостройки замедлили рост, Уфа, Самара и Нижний обогнали Москву и Петербург
После бурного 2024 года охлаждение рынка было предсказуемым, и оказалось довольно чувствительным: по данным Restate, за январь–июль 2025-го новостройки подорожали всего на 6,5% против 12,1% годом ранее. Вторичка тоже теряет темп. Причины — свертывание господдержки, проблемы с платежеспособным спросом и отток инвесторов с рынка недвижимости.
За первые семь месяцев 2025 года рынок жилья в крупнейших городах России демонстрирует заметное замедление, следует из данныхклассифайда «Витрина недвижимости Restate». Особенно это заметно на рынке новостроек: если в январе–июле 2024 года средний прирост цен составлял 12,1%, то за аналогичный период 2025 года — всего 6,5%. Вторичный рынок показывает чуть большую устойчивость, но и здесь рост снизился: с 9,4% до 6,8%.
Такое поведение рынка связано с рядом факторов — от ослабления господдержки и корректировки условий ипотечного кредитования до снижения инвестиционного спроса и смены фокуса девелоперов на удержание объёмов продаж.
Новостройки: темпы роста снизились вдвое
По итогам первых семи месяцев 2025 года рост цен на первичном рынке жилья в крупнейших городах России заметно замедлился. Среднее увеличение стоимости новостроек составило 6,5%, тогда как за аналогичный период 2024 года — 12,1%.
В 2024 году рынок рос почти лавинообразно. Цены подстёгивались несколькими факторами:
пролонгацией госпрограмм субсидирования ипотеки,
инфляционными ожиданиями,
ростом стоимости стройматериалов и рабочей силы,
локальным дефицитом предложения в перспективных локациях.
На этом фоне многие города показали двузначный рост, а в отдельных случаях он составил более чем 30%. Однако уже в 2025 году произошёл разворот. Недоступность ипотеки, исчерпание платежеспособного спроса в 2024-м году и общая неопределенность в экономике привели к охлаждению первичного рынка.
В результате средний темп прироста цен на новостройки по 16 крупнейшим городам России замедлился более чем вдвое.
Устойчивые лидеры
Города, где рост цен на новостройки остаётся сильным и системным второй год подряд:
Москва: рост снизился с +14,2% в 2024 до +11,3% в 2025. Столица сохраняет позиции за счёт ограниченного предложения, высокого спроса в комфорт- и премиум-сегментах, а также высокой себестоимости строительства.
Санкт-Петербург: здесь, вопреки негативному тренду на рынке, динамика улучшается: +7,1% → +8,2%. Несмотря на насыщенность рынка, спрос поддерживается внутренней миграцией и переориентацией части покупателей с вторички.
Уфа — еще один регион с ростом: +10,2% в 2024 и +13,7% в 2025 соответственно. Развитие новых кварталов, господдержка и ценовая доступность обеспечивают стабильный интерес.
Новые центры роста 2025 года
Города, которые вырвались в лидеры, хотя год назад не демонстрировали уверенного роста:
Нижний Новгород: +22,2% в 2025 после спада в 2024 году (–3,1%). Резкий разворот благодаря запуску новых проектов.
Самара: +16,6% после вялых +4,9% годом ранее. Город активно развивает новые жилые районы с современной инфраструктурой.
Казань: +6,9% после +5,1%. Небольшой, но ускоряющийся рост — рынок стабильно интересен для местных и приезжих покупателей.
Вторичный рынок: рост замедляется постепенно
На фоне сворачивания льготной ипотеки и снижения спроса на новостройки, вторичный рынок в 2025 году демонстрирует стабильность. В отличие от «первички», где цены замедлили рост почти вдвое, «вторичка» отреагировала на рыночное охлаждение более плавно: средний рост составил 6,8% против 9,4% годом ранее.
Одна из основных причин для умеренного (на фоне новостроек) спада – отсутствие привязки к льготным ипотечным программам. При этом, несмотря на более слабую динамику спада цен, негативный тренд на рынке готового жилья преобладает: только два города-миллионника (Нижний Новгород и Самара) сохранили и показали рост на фоне 2024 года. В остальных динамика роста оказалась отрицательной.
Новые лидеры 2025 года
Города, которые резко улучшили свои позиции:
Самара: самый сильный рост среди всех: +14,7%. Рост вторички поддержан высокой активностью на первичном рынке.
Нижний Новгород: +13,1%, после слабого 2024 года. Активизация девелоперов и дефицит качественного фонда стимулируют спрос.
Красноярск: вышел на +7,2% против +5,6% годом ранее. Отложенный спрос, в том числе на улучшение жилищных условий.
Устойчивые лидеры
Города, которые стабильно входят в число лидеров роста как в 2024, так и в 2025 году:
Москва: сохраняет устойчивый спрос и демонстрирует сбалансированную динамику, несмотря на насыщенность рынка. Рост +10,2% в 2024 и +9,8% в 2025.
Казань: стабильный рост два года подряд (+12,8% и +11,4%), спрос поддерживается за счёт внутренней миграции и ограниченного предложения.
Санкт-Петербург: сохранил стабильное положение и даже показал незначительный рост до +8,7%. Рынок реагирует на замедление ввода новостроек и перераспределение спроса на «вторичку».
Москва — единственный рынок, стабильно входящий в топ по темпам роста оба года подряд. Несмотря на снижение активности в массовом сегменте, рост продолжается за счёт премиальных проектов, ограниченного предложения и повышения себестоимости.
Наиболее резкое замедление наблюдается в Челябинске: +18,6% в 2024-м → +2,8% в 2025-м. Вероятно, эффект высокой базы сыграл роль, плюс насыщение рынка недорогим жильём.
Причины такой динамики, по мнению аналитиков Restate, кроются в ослаблении спроса на «вторичку» в регионах с высоким уровнем новостроек и конкуренции с программами субсидированной ипотеки. При этом в некоторых городах покупатели возвращаются к вторичному жилью на фоне роста цен на первичку и снижения доступности новых проектов.
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна. Архив
Государство тратит триллионы на льготы, а налоги растут для всех
«Недвижимые активы» поднимает цену выкупа акций ПИК на 11%
Девелоперы Москвы обрушили цены: скидки до 22% и подарки на миллионы
Сделки с жильем по доверенности теряют популярность из-за риска
Сокращение числа застройщиков в ТОП-150 совпало с падением доли бюджетов
Сбербанк избавляется от апартаментов «Рублево» за 1,5 млрд рублей
Дальневосточная ипотека может стать доступна КМНС - рынок ждет перемен
Цены на котловане шокируют, а аргументы брокеров становятся все тоньше
Сокращение предложения и скачок стоимости квадратного метра тревожат рынок
Секьюритизация меняет ипотечный рынок: банки теряют контроль
Семейная ипотека для многодетных застопорилась из-за просчетов властей
Лифт поднимает цену: вторичка с подъемником дороже почти в полтора раза
