Девелопмент в центре города: больше функций – хороших и разных
Исторической частью Санкт-Петербурга принято восхищаться. Оценивать функциональность – слишком практичный подход перед лицом таких гармоничных ансамблей. Рассуждать о полезности, о необходимости новых функций в иных кругах считается неэтичным, поскольку архитектурные памятники – самостоятельная ценность.
Все это так, и возможно, единственный подход, который оценят наши потомки – законсервировать центр, превратить его исключительно в музей. Но можно и обратиться к опыту других европейских столиц: опыт этот показывает, что совмещение функций все-таки возможно. Издательство CREstate North-West в рамках масштабной деловой встречи инициировало дискуссию «Функция к месту?», в которой приняли участие известные девелоперы и консультанты. Разговор с первых минут коснулся Барселоны как города, образцового в части совмещения исторических реалий и функциональности. Правительственная программа по редевелопменту городских территорий и оптимизиции транспортных потоков там была реализована настолько успешно, что Барселона теперь служит примером для многих городов и стран с похожими проблемами. Дмитрий Абрамов, руководитель компании «БТК-Девелопмент» считает, что для нас Барселона – не показатель: «Опыт Барселоны повторить не удалось никому, хотя там много отличных идей: скоростные полосы и прочее. В тех домах, где мы производим реконструкцию, затраты на 40% больше, чем когда мы ведем новое строительство. Эти затраты нам никто не компенсирует. Законопроекты о компенсации данных затрат составлены, но не приняты, и судьба их неизвестна».
Андрей Косарев, заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, считает, что мы не можем воспринять этот опыт, поскольку несовершенна система отношений между бизнесом, властью и финансовыми структурами. «Схема взаимоотношений при решении таких задач в Европе очень устойчивая: банки выдают под гарантии города средства, города частично компенсируют строительство паркингов девелоперам. Действует схема, схожая с нашей программой ГЧП. У нас, однако, ГЧП в данной сфере пока не работает», - сетует Андрей Косарев. – «Для исторического центра города должно быть сочетание трех значимых элементов. Комфортное привлекательное пространство для людей – прежде всего. Второе – либеральный подход. Я сторонник именно либерального подхода в девелопменте. Каждый девелопер определяет что и когда на своем участке построить. Важно, что нужна и система ограничений – но максимально понятных, прозрачных».
Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента «Главстрой-СПб» также отметила некую двойную игру, с которой сталкиваются ее коллеги при работе в центре города. «Я занимаюсь проектом Апраксина двора давно и знакома со всеми системами ограничений, заявленными для него. Так вот, до конкурса была предложена одна, а затем, после итогов конкурса – дана уже другая», - отмечает Анастасия Козлова. – «Это усложняет работу с объектом. Если речь идет о центре города, мы должны смотреть на планировку здания и думать, что туда можно впихнуть. Мы не можем заниматься анализом потоков, думать о более нужных для города функциях. Мы вынуждены руководствоваться пунктом в законе, который сформулирован как «Приспособление памятников к современному использованию» - путем реставрации. Так нужны ли новые функции в центре? Может быть, мы подождем тогда лет 10, когда все процентов на 30 рухнет, и тогда девелоперов пригласят уже строить заново, что будет им и дешевле, и проще?»
Надо ли говорить, что ожидание – одна из худших стратегий в данном случае. В этом уверена и Ирина Анисимова, руководитель проекта «Невская Ратуша» «Мораторий относительно центра города сегодня уже действует, и стимула работать у девелоперов нет. Сейчас власти сконцентрированы на политике, но им придется возвращаться к нормальной жизни. У города нет 10-20 лет, чтобы ждать. Дом Рогова с проваливающимися полами – тому пример. Дома начнут падать, и это не за горами!»
Девелоперы видят возможность разрешения этой кризисной ситуации в терпеливой работе над проектами, в конструктивном диалоге с конечными пользователям обновленных объектов. В качестве примера девелоперы обсуждали все тот же Апраксин двор, который должен вскоре кардинально измениться. Андрей Косарев, владея исходной информацией, выстроил картину, которую мы через несколько лет увидим на месте привычного «шанхая».
«Главстрой занимается тем, что в Апраксином дворе пытается реализовать mixed-концепцию, Основная торговая составляющая разместится вдоль торговой улицы. Будет фэшн-зона с зарубежными и отечественными брендами. Циркуляция будет закольцована по пассажам. Торговое пространство накроют стеклянным куполом, - рассказывает Андрей Косарев. –«Будут тематические торговые зоны, которые находятся в глубине проекта. Офисные пространства там будут небольшими. Они в любом случае не смогут конкурировать с помещениями «Невской Ратуши»: в Апраксином не сделать open space, нужную высоту потолков и парковки. Гостиничная составляющая тоже будет. Крайне сложно вписать туда современных гостиничных операторов, исторические ограничения влияют на планировку номеров. Рынку будет предложен новый формат – апартаменты. Они также будут компактными, так чтобы корпоративные клиенты могли арендовать эти квартиры для своих сотрудников и не селить их на окраинах. Если экономическая целесообразность будет в данном случае проблемой, то найдутся новые решения». Возможно, опыт преобразования Апраксина двора в понравится петербуржцам и даст толчок к развитию другим территориям – также на сегодняшний день ограниченным одной-двумя функциями, а следовательно, несовременным.
2663 
Апартаменты Петербурга: рост цен и смещение спроса
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
ИИ в помощь: современные стратегии продажи недвижимости
Офисный рынок Петербурга просел более чем в 2 раза: сделок мало, цены растут
До 40%: ставки аренды растут во всех районах Санкт-Петербурга
Архитектура и дизайн в недвижимости Петербурга: тренды, кейсы, трансформация
