Чем отличается регистрация права аренды от регистрации договора? Если не зарегистрировано право аренды при договоре аренды на 11 месяцев, будет ли он считаться действительным без регистрации?
В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 1 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 11 апреля 2002 г.) государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с ним. Ст.17 Закона № 122-ФЗ определяет договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества одним из оснований для государственной регистрации прав. Ст.26 – договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения. Следовательно, право аренды подлежит регистрации только при наличии основания – договора аренды. Эта позиция сформулирована в п.6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (утв. Информационным письмом ВАС РФ 16 февраля 2001 г. № 59) .
ГК РФ в п.2 ст.651 предусматривает необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения сроком не менее года. Следовательно, аренды на срок менее 1 года не подлежит государственной регистрации.
Согласно Информационному письму ВАС РФ “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений” от 1 июня 2000 г. № 53 нормы ст.651 ГК РФ применяются и к аренде части здания.
Что нашел на лекс-право: В сфере правового регулирования и регистрации аренды недвижимости существует достаточно много проблем и неясностей. Одна из них связана с государственной регистрацией договоров аренды, заключенных на срок менее года (краткосрочных договоров) .
Споры по вопросу обязательности государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок менее года, носят практический характер, поскольку связаны с позицией налоговых инспекций о включении или не включении арендных платежей по договорам аренды в состав затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг) , включаемых в себестоимость продукции.
В соответствии с п. 1 ст. 609 Гражданского Кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Что касается договора аренды, объектом которого является недвижимое имущество, то такой договор в любом случае должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ.
Однако ГК РФ содержит и некоторые специальные нормы по этому вопросу. Так, согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. Договор же аренды предприятия независимо от срока аренды в соответствии со ст. 658 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
В реальной жизни с момента фактического подписания договора аренды сторонами до его государственной регистрации проходит определенный отрезок времени (как правило, не менее полутора месяцев) , в течение которого стороны занимаются подготовкой всех необходимых документов для проведения такой регистрации. В то же время довольно часто стороны сталкиваются с необходимостью начать использовать помещение до государственной регистрации договора. Поэтому не лишним является включение в текст договора пункта о том, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим до даты его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ) или до даты государственной регистрации договора. При этом арендная плата начисляется арендодателем и за период до даты государственной регистрации договора, но подлежит выплате арендатором только после осуществления таковой. Включение таких положений в текст договора аренды позволяет арендатору отнести на себестоимость произведенные им платежи по аренде, за срок реального использования помещения до даты государственной регистрации.
В отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные нормы отсутствуют. Однако в информационном письме от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил, что нежилые помещения являются объектом недвижимости, которые хотя и отличаются от зданий и сооружений, где они находятся, тем не менее неразрывно с ними связаны. Соответственно к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Возникает следующий вопрос: если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года и соответственно не подлежащий государственной регистрации, продлевается контрагентами по договору также на срок менее года, но общий срок аренды в совокупности превышает один год, то не становится ли этот договор в силу ст. 165 ГК РФ недействительным с момента подписания соглашения о его продлении?
Ответ на этот вопрос дан Высшим Арбитражным Судом РФ в информационном письме от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»». В п. 10 указанного письма разъясняется, что при подобном продлении договора аренды (либо когда договор продлевается автоматически на такой же срок) считается, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, заключенный на срок менее года, и, следовательно, государственной регистрации этот договор не подлежит.
Однако подобное решение проблемы может повлечь за собой определенные злоупотребления со стороны юридических лиц, выражающиеся в подписании договоров аренды, фактически долгосрочных, но формально представляющих собой краткосрочные договоры, продлевающиеся до бесконечности, тем более что проходить процедуру государственной регистрации договора не выгодно ни арендатору, ни арендодателю. Обычно в договор вносится условие о том, что по истечении срока действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Продление осуществляется автоматически, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. Не подлежит государственной регистрации и договор аренды, возобновленный на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Рассматривая социально-экономические последствия введения государственной регистрации аренды, можно сделать вывод о том, что взамен защиты своих прав аренды арендаторы получают массу трудностей. Государственная регистрация аренды должна иметь такой характер, чтобы стороны сами могли решать, нужно им это или нет. Только в этом случае можно будет говорить о защите прав участников арендных отношений со стороны государства.
В соответствии с п.1 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества». Отдельно от договора аренды право не регистрируется.
Согласно ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежат только договоры аренды, заключенные на срок не менее 1 года.
Договор, заключенный на 11 месяцев не нуждается в регистрации.
Право аренды, вытекающее из такого договора, в силе.
