Сергей Дроздов: Цены на комнаты подобрались к своему потолку
Петербургу никак не удается избавиться от славы столицы коммуналок: только в прошлом году на рынке недвижимости, благодаря высокому спросу, заметно подорожали комнаты, с 1,3 до 1,7 млн рублей. О причинах роста рассказал генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
- Комнаты последними падают в цене, когда ухудшается экономическая ситуация, и последними начинают дорожать, когда ситуация выправляется. Поэтому сначала мы наблюдали на рынке рост высоколиквидных объектов, потом настала очередь комнат. Основные покупки, которые совершают сегодня: за 1 млн рублей можно купить комнату в переоборудованном общежитии, 1,3 млн рублей стоит комната площадью 13-15 кв. метров в трех-четырехкомнатной квартире, 1,6-1,7 млн рублей - комната в двухкомнатной квартире или большая комната, площадью 25-28 кв. метров.
- Наверное, есть менее глобальные причины для роста цен на комнаты?
- Подорожали кредиты, выросли цены на недвижимость. Цены выросли благодаря спросу. Достаточно много покупателей предпочитают комнаты. Летом мы проводили исследование, выяснили: примерно 50% покупателей - иногородние. Люди приезжают со всей России, большинство - из Северо-Западного региона. Москвичей, правда, нет. Не сказать, что комнаты покупают, чтобы вкладываться - люди переезжают. С такими как сейчас сроками регистрации ажиотажа на рынке недвижимости в декабре уже нет, рынок не особо активный, но доля запросов на комнаты в нашем агентстве за две первые недели декабря - 35%. Это очень много.
- Известно, что кредитовать покупку комнаты готовы немногие банки. Тем не менее, влияют ли ипотечные кредиты на спрос в этом сегменте?
- Для комнат более актуальны не кредиты, а субсидии. И если с начала года была некоторая неопределенность с городскими программами, то к концу года настала ясность, и суммы даже увеличились. Сейчас можно получить субсидию 360 тыс. рублей - это хорошая подмога при покупке комнаты. А не следующий год обещаны еще более интересные условия, до 600 тыс. рублей. Не секрет, что кризисные и посткризисные субсидии двинули рынок недвижимости. Субсидию получил, комнату у соседа выкупил - уже сделка пошла. Соседу тоже надо куда-то переехать - рынок сдвинулся. Вот это реальный процесс. Ипотечные кредиты на рынке комнат не очень популярны. Люди идут на то, чтобы взять затратные кредиты, даже потребительские.
- Не сокращается ли предложение, раз спрос так высок?
- Предложение есть. По-прежнему есть комнаты в старых коммунальных квартирах. Это неинтересные объекты - многокомнатные квартиры в районе Садовой улицы, Красноармейских улиц. Есть предложение в бывших отдельных квартирах. Жизненные обстоятельства бывают разными. Семьи распадаются, квартиры делятся, люди хотят разъехаться. Не секрет, что ежегодно растет количество сделок с комнатами в спальных районах Петербурга. Например, в Приморском районе много сделок.
- В Петербурге по-прежнему действует программа расселения коммунальных квартир. Насколько активно она действует?
- Программами занимаются Горжилобмен и Жилищный комитет. На заре всех городских программ у риэлторов была настороженность - будет ли это работать: С программами работать сложно, комиссия маленькая, цепочки иногда очень сложные. Поначалу этим занимались, можно сказать, фанаты. Риэлторам пришлось много учиться. Но сейчас все отлажено, все действует. Хотя расселение большой квартиры сегодня - редкость. Все интересные квартиры расселены давно. Остались или в непривлекательных местах, или проблемные. Например, в Московском районе, вроде, активно в свое время расселяли «сталинки», но остались не расселенные квартиры. И сегодня, какой покупатель, будет покупать нерасселенную «сталинку»: скорее, купит отдельную квартиру.
- В городе вот-вот будет принята еще одна программа, которая непременно затронет жителей коммунальных квартир - программа реконструкции центра. По-вашему, как она повлияет на рынок комнат, на процесс расселения?
- Прямого влияния программа не окажет, только через жилищные программы, если они будут. Часть привлекательных зданий в центре расселили под отели, торговлю. Но это капля в море. Сдают комнаты, в расселенных и превращенных в мини-отели коммуналках. Но с изменением требований по пожарной безопасности этот бизнес стал менее привлекательным. Ну, и привлекательность центра с точки зрения устройства магазина упала. Транспортные проблемы не повышают привлекательности центральных районов. Квартальное строительство по соседству снижает привлекательность - стройка по соседству никому не нравится. Отношение к центру города вообще специфическое. Там люди предпочитают покупать трехкомнатные квартиры. Таких цен - 50-65 тыс. рублей за кв. метр - в спальных районах не найти.
- И что ждет рынок комнат в ближайшей перспективе?
- Спрос будет хороший и устойчивый - это минимальный товар на рынке недвижимости. А чем дешевле товар, тем больше спрос на него. Цены на комнаты подобрались к своему потолку. Сейчас они в среде, где нет конкуренции со стороны первичного рынка - там за 1,2-1,3 млн ничего не купишь. Но подобравшись к 1,8 млн, они попадут уже в конкурентную среду квартир-студий. Поэтому цены должны остановиться - после скачка, который мы видели в 2012 году.
2622 
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
Долгожители рынка: ТОП-10 петербургских новостроек с самой долгой историей
Новостройки Петербурга меняют тренды. Бизнес-класс переезжает на намыв
Индексы Restate. Декабрьские заморозки на рынке аренды компактного жилья в Петербурге.JPG "Самая дорогая новостройка Петербурга – в 1 000 раз дороже самой дешёвой")
Самая дорогая новостройка Петербурга – в 1 000 раз дороже самой дешёвой
Индексы Restate: аренда в Петербурге продолжает дорожать
