259 490 объектов недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
Войти   0 + Подать объявление
 
1 декабря 2014, 07:45 2418

Мнение эксперта: как вложить деньги в недвижимость без риска

Сегодня, помимо кризиса, на решение потенциального инвестора может влиять и новая налоговая политика государства. О подводных камнях и преимуществах инвестирования в недвижимость порталу Restate.ru рассказала Александра Кржевова (ГК "Пионер").

Экспертное мнение, Интервью, Инвестиции и инвестиционные проекты, Исследования и аналитика рынка недвижимости. Анализ цен на недвижимость

Санкции, понижение цен на нефть, сворачивание программ международного сотрудничества, в том числе экономических, привели к тому, что "ползучая" экономическая рецессия последних двух лет наконец вышла на поверхность. Современные инвесторы - как те, кто постоянно заключает сделки на рынке с целью сохранить и увеличить свой капитал, так и инвесторы поневоле, для которых вложение денег в недвижимость становится или вынужденной мерой улучшения жилищных условий, или единственным перспективным способом сохранить свои деньги в кризис - оказались перед сложным выбором. Чем выше курс доллара, чем ниже "температура" рынка, тем меньше уверенности в том, что метры в бетоне так же надежны и перспективны, как несколько лет назад. 

Подрывает стабильность инвестирования и налоговая политика государства: сначала повышение ставки налогообложения для недвижимого имущества, а потом и вовсе увеличение необходимого срока владения квартирой до продажи по льготной ставке. И если для покупателя, нуждающегося в новом жилье, эти меры могут стать лишь помехой, но в конечном итоге на решение о покупке не повлияют, для инвесторов они создают очередной порог при выходе на рынок недвижимости.

Александра КржевоваНасколько высок этот порог, как правильно оценить свои риски и возможные выгоды, осмысленно ли заключать сделки на пороге возможного кризиса, и как сделать это правильно, не ставя под удар свои сбережения - на все эти вопросы редакции портала Restate.ru ответила Александра Кржевова, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер».

Ситуация на рынке недвижимости меняется, и не всегда в лучшую сторону. Многие эксперты предлагают не торопиться с заключением сделки уже сегодня. Как вы считаете, стоит ли покупать недвижимость в декабре 2014, или лучше дождаться скидок, снижения цен или большей определенности на рынке?

Стоит ли покупать квартиру в новостройке сегодня или отложить сделку, зависит от нескольких условий: с какой целью будет приобретаться квартира (инвестиции, собственное проживание или др.), планируется ли привлечение ипотечного кредитования, в какой валюте хранятся финансовые средства на перспективную покупку.

Рекомендуется не откладывать покупку квартиры, если:

1. Планируется приобретение квартиры в ипотеку. Высока вероятность, что ставки по ипотеке будут повышены.

2. Вы уже выбрали жилой комплекс и конкретную квартиру, которая вам понравилась (удачное расположение, планировка, этаж, вид из окон). Если отложить сделку, квартира скорее всего уже будет продана.

3. Вопрос улучшения жилищных условий для вас крайне актуален: прибавление в семье, разъезд с родителями и др.

4. Необходимая для покупки сумма хранится в рублях. В условиях роста инфляции рублевые цены в краткосрочной/среднесрочной перспективе могут не снижаться, а например, стагнировать или расти (при этом долларовые цены могут снижаться). В этом случае, откладывая сделку, покупатель может потерять время, не выигрывая в цене.

Вариант отложить покупку квартиры с расчетом на более привлекательные условия могут рассматривать:

1. Инвесторы, хранящие финансы в долларах или евро. Данные валюты соответствуют целям сохранения имеющихся финансов. А вот на чем реальнее заработать - на росте курсов валют или росте цен на квартиры в новостройках - вопрос открытый.

2. Инвесторы, готовые идти на высокие риски. Эксперты высказывают различные прогнозы развития рынка жилой недвижимости Москвы, и в том числе не исключают снижение цен в случае сохранения экономических санкций и возможного ухудшения экономической ситуации.

Стоит ли выжидать более выгодных предложений на рынке? Ожидаете ли вы падения цен в ближайшее время?

По нашим прогнозам падения цен на московские новостройки до конца года не ожидается. В сентябре-октябре 2014 г. в строящихся жилых комплексах ГК Пионер отмечено значительное увеличение темпов продаж и рост цен на 8%. В ноябре прогнозируется сохранение роста цен на отдельные категории квартир. Дальнейшая ценовая политика будет зависеть от ситуации на рынке.

Зависимость развития рынка недвижимости от политической ситуации, которую крайне сложно спрогнозировать, не позволяет в свою очередь предсказать и динамику цен на жилье. Недвижимость на сегодняшний день оценивается как один из наиболее консервативных инструментов сохранения свободных финансов. Альтернативные инструменты инвестирования/ хранения денежных средств оцениваются как более рискованные.

Заработает ли покупатель или потеряет в случае ожидания лучшей цены - никто гарантировать не может.

Как отразится на инвестировании в недвижимость новая налоговая политика государства? Не станет ли квартира, купленная для сохранения или даже приумножения средств, балластом, который дорого обслуживать и невыгодно продавать, на ближайшие годы?

На сегодняшний день качественная жилая недвижимость в старых границах Москвы является востребованным объектом инвестиций. Последние изменения в налоговом законодательстве вызвали настороженный интерес широкой категории покупателей жилья, однако целевых инвесторов не отпугнули.

Напомню, что 1 января 2015 года налог на недвижимое имущество будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объектов. Размер налоговых ставок по кадастровой стоимости объектов составит от 0,1%  до 0,5% для жилых помещений, и от 0,5% до 2% для объектов коммерческой недвижимости.

Политика Минфина РФ по повышению налоговой нагрузки внедряется поступательно и, согласно прогнозам, может способствовать ограничению инвестиционных сделок лишь в очень долгосрочной перспективе.

Насколько в нынешней ситуации перспективно инвестирование в котлован? Каковы риски и/или преимущества объектов на ранней стадии строительства?

Если говорить о краткосрочных инвестициях, то чаще всего инвестор приобретает квартиру на ранней стадии строительства жилого комплекса, а продает на завершающей стадии или же после ввода объекта в эксплуатацию. В этом случае инвестор не стремится оперативно принимать у застройщика квартиру  и получать свидетельства о собственности, что позволяет не платить налоги. Сама продажа нередко осуществляется по переуступки.

Оплатить стоимость услуг девелопера по проведению уступки и осуществлению регистрации нередко более выгодно, нежели ждать открытия адреса и получения свидетельства о собственности. Указанные процедуры могут занять от нескольких месяцев до полугода. Цены за этот период обычно практически не растет, что стимулирует инвестора оперативно выходить из проекта.

В сложившейся политической и экономической ситуации риски на ранней стадии инвестирования возрастают. Именно поэтому репутация застройщика выходит на первый план и становится одним из определяющих факторов инвестиционной покупки жилья.

Оглядываясь назад на историю московского рынка жилой недвижимости, важно заметить, что даже в сложные времена на рынке работают надежные компании-застройщики, выполняющие договорные обязательства и выдерживающие сроки строительства.

Рост цен с котлована до завершающей стадии строительства, составляющий в наиболее успешных проектах 12-15% в год, позволяет прогнозировать сохранения инвестиционного спроса на квартиры в московских новостройках.

И наконец, к цифрам: известен ли средний уровень цен на квадратный метр эконом/комфорт-класса на октябрь-ноябрь, можно ли сделать вывод о том, подорожало или подешевело жилье в масс-сегменте за эту осень?

В среднем по рынку осенью в сегменте новостроек комфорт-класса наблюдалась стагнация рублевых цен. Однако по отдельным наиболее ликвидным проектам в октябре-ноябре рост рублевых цен достиг 1,5-2% в месяц. Такая ценовая политика определялась резким увеличением темпов продаж в 1,5-2 раза. За счет резких колебаний курса валют, цены в долларовом эквиваленте снизились.

В декабре также ожидается стагнация цен, однако не исключена и разнонаправленная динамика. Часть девелоперов уже заявили новогодние акции и скидки, другие, наоборот на фоне сохранения высокого спроса не планируют предоставлять скидки, сохраняя стандартные условия продажи. Такие условия не исключают скидки при единовременной оплате и предоставление рассрочки.

В новом году развитие московского рынка недвижимости будет зависеть от политических решений, касающихся мировой стратегии в нефтегазовом секторе и определяющей цены на нефть, а также сохранения/снятия санкций против России. 

ПионерПионерСотрудников на Restate: 7
Главный офис: ул. Малая Пироговская, д. 3 Москва,

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это  
Также по теме
В «Маяковском» завершается передача ключей новоселамВ «Маяковском» завершается передача ключей новоселам
11.06.2019 09:29
За 3 месяца Донстрой продал около 40% квартир в ЖК «Событие» в РаменкахЗа 3 месяца Донстрой продал около 40% квартир в ЖК «Событие» в Раменках
10.06.2019 16:27
Tekta Group сообщила о завершение подземных работ в SPIRESTekta Group сообщила о завершение подземных работ в SPIRES
07.06.2019 13:04
«Смелость» на старте: Донстрой открывает продажи в новом квартале «СИМВОЛ»«Смелость» на старте: Донстрой открывает продажи в новом квартале «СИМВОЛ»
07.06.2019 10:05
«Ростелеком», банк «Траст»  и девелопер «Интеко» будут вместе делать новостройки «умными»«Ростелеком», банк «Траст» и девелопер «Интеко» будут вместе делать новостройки «умными»
06.06.2019 19:17
Столичная прокуратура займется долгостроями в Новой МосквеСтоличная прокуратура займется долгостроями в Новой Москве
05.06.2019 20:18
Комментарии с форума
Комментариев пока нет

Ваш комментарий

Имя

Сообщение

 

Отправить      Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
Зарегистрируйтесь или войдите через Вконтакте или Facebook, чтобы следить за ответами на свои комментарии.

Ваш комментарий

Индексы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Поиск на карте

Ищите объявления рядом с работой, парком или родными

Найти на карте
Новости и аналитика рынков
18 июня Минстрой: Ветхое жилье не будут расселять, если оно не является аварийным

17 июня Мосгосстройнадзор в течение недели будет проверять ход строительства объектов реновации

17 июня Российские банки начали уменьшать проценты по ипотеке после снижения ставки Центробанка

17 июня Невскую губу Васильевского острова будут намывать еще 7 лет

17 июня Дома-памятники в центре Петербурга «помогут» отреставрировать туристы

14 июня Обновленный Василеостровский рынок начал работать в тестовом режиме

13 июня Мутко: Темпы ввода жилья в четырех регионах России сильно отстают

13 июня «Социалку» за Urban Group обещают построить до конца 2022 года

11 июня Российские банки выдали рекордный по размеру ипотечный кредит в 2,55 млн рублей

11 июня Отчаявшиеся дольщики ЖК «Ижора Парк» объявили голодовку

11 июня В продаже появились квартиры в ЖК

11 июня В ЖК «Прибалтийский» осталось достроить последний корпус

10 июня Итоги ПМЭФ-2019: Петербург рассчитывает на инвестиции в размере 182,4 млрд рублей

6 июня Патриарх Кирилл: РПЦ строит в среднем по три храма в сутки

6 июня Сделка по продаже московской гостиницы «Пекин» Китаю не состоялась

6 июня Кронштадтские форты начнут перестраивать под развлечения и коммерцию уже этим летом

5 июня Пайщики проблемного дома «СУ-155» в Чертаново отпразднуют новоселье в январе 2020 года

4 июня Проблемный ЖК «Ленинский парк» ГК «Город» полностью сдан

3 июня ГК «Эталон» получила разрешение строить жилой комплекс на месте хладокомбината №1

3 июня Дольщики Urban Group смогут получить еще около 1000 квартир

Продайте или сдайте недвижимость
Добавьте объявление бесплатно
Разместить объявление
Сохранятся ли доступные цены на жилье без "долевки"?
© 2008-2019 Restate.ru При цитировании гиперссылка обязательна. Проект Интернет-издательства PDG
Наверх