«Грозит ли рынку недвижимости очередной кризис»? На этот вопрос эксперты – представители риэлтерского сообщества Санкт-Петербурга – пытались найти ответ в рамках одноименной встречи. Ответов получилось целых два. Первый – утешительный: на данный момент кризисных симптомов на рынке не наблюдается. Второй – озадачивающий: будет этот кризис, или нет – об этом пока никому не известно.
Первичный рынок строящегося жилья Петербурга в первом полугодии 2012 года, по словам экспертов, ведет себя подобно опытному марафонцу. По данным председателя правления НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Павла Созинова,, хотя объемы сданного жилья на текущий момент почти на 45% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, но количество проектов в стадии реализации и темпы их продвижения позволяют прогнозировать успешный показатель по итогам года – порядка 2,7 млн кв. м сданного жилья.
Первичка – отставание с перспективой
По данным Павла Созинова, на сегодняшний день в стадии продаж находится около 150 объектов, что вполне позволяет считать рынок бездефицитным. Конечно, есть у «первички» свои проблемы, и их немало. Например – с административными барьерами, в частности, на стадии согласования проектов и получения разрешительной документации. Впрочем, эксперт считает, что сегодня административное давление на рынок постепенно трансформируется. И если раньше оно являлось лишь бюрократическим якорем, то теперь наполняется рациональным смыслом – властные структуры занялись реальным контролем соблюдения законодательства и качества строительства. Более того, кое-где этот контроль не мешало бы усилить. И не только со стороны государства. Так, по мнению Павла Созинова, участвующие в ипотечных программах банки сегодня зачастую руководствуются принципами «компанейщины», и их подход к оценке состоятельности застройщика не всегда объективен.
Есть на первичном рынке и проблема с обманутыми дольщиками. Правда, они (дольщики, а не проблемы) какие-то «виртуальные». Никак не получается у заинтересованных сторон договориться, кого же именно таковыми считать. И в отсутствие четких законодательных определений по одним оценкам выходит, что «обманутых дольщиков» в Петербурге 5,5 тысяч, а по другим – не более 15 человек. В общем, по мнению экспертов, проблем на первичном рынке хватает. Но все они, к сожалению, уже почти привычные, и, к счастью, вызваны совсем не кризисом.
Вторичка – затишье перед стартом
«Отложенный спрос на жилье начал копиться на петербургском рынке недвижимости с мая-июня 2012 года, после того, как колебания курса доллара и волнения на фондовом рынке заставили потенциальных покупателей недвижимости занять выжидательную позицию», – считает президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Дмитрий Щегельский. По его мнению, отложенный спрос будет накапливаться еще пару месяцев, а потом, если не произойдет серьезных макроэкономических подвижек, покупатели все-таки реализуют его. Что, естественным образом, вызовет соответствующую реакцию продавцов и естественное повышение цен на квартиры.
В первом квартале 2012 года, по сравнению с тем же периодом 2011-го, рынок жилья Петербурга по оценкам Дмитрия Щегельского, вел себя неоднородно. Если за январь-май прошлого года было совершено 18712 сделок, то лишь за первый квартал 2012 года их насчитывается уже 16408. Средняя цена квадратного метра (по статистике, основанной на реальных сделках) составила 90700 рублей, что на 12% выше показателя за аналогичный период прошлого года. Большинство сделок по-прежнему совершается с понижением начальной цены. Но хотя покупатель все еще диктует условия, снижать цену ему удается лишь незначительно. Если в прошлом году объект выкупался примерно на 3% дешевле цены экспозиции, то в этом году покупателю уже удается «выторговать» меньше 2%. При этом сам средний срок экспозиции ощутимо снижается – с 19 недель в прошлом году до 16 недель в текущем. Все эти тенденции, по мнению экспертов, свидетельствуют о постепенном усилении продавца на рынке жилья. И позволяют прогнозировать осеннее повышение цен, рост спроса и, на фоне объективно уменьшившегося количества готовых проектов первичного рынка, активное вымывание наиболее ликвидных объектов.
Если резюмировать, то вторичный рынок в первом квартале текущего года смоделировал картину возможного кризиса в формате Light, показав, какие тенденции могут ожидать рынок, если колебание курса рубля из стадии временной и, будем надеяться, проходящей, перейдет в затяжную и постоянную.
Ипотека – ходьба по краю
Еще острее на валютные качели должен реагировать ипотечный рынок. Но в этот раз ипотека пережила майские треволнения практически без последствий именно в силу их, волнений, хронологической локальности. Неповоротливый ипотечный рынок просто не успел как следует испугаться, а значит – должным образом отреагировать на испуг. По мнению Наили Берестовой, генерального директора агентства «Время недвижимости», ипотека в первом квартале 2012 года была на подъеме – в ее агентстве доля сделок по ипотечным программам достигла 65% от общего объема. Можно сказать, что на рынке наблюдается эдакая идиллия – банки охотно предоставляют кредиты, застройщики с удовольствием включаются в ипотечные программы, а клиенты с энтузиазмом берут ипотеку.
Не омрачает ситуацию даже то, что с 2011 года средние ставки по кредитам все-таки немного подросли. Но, во-первых, многие эксперты прогнозировали куда более значительный рост, а, во-вторых, большинство банков на фоне достаточно возросшей конкуренции тут же компенсировало рост ставок самыми разнообразными акциями, скидками, бонусами и т.д. По словам г-жи Берестовой, сейчас большинство ипотечных договоров заключается именно с подобными условиями. Однако, отмечает эксперт, обольщаться не стоит – если отношение рубля к доллару изменится всерьез и надолго, то ипотечный рынок отреагирует однозначно – ставки и размер первого взноса существенно возрастут.
А за городом – прекрасно!
Вот уж где практически не чувствуется «зловещего дыхания кризиса», так это на рынках жилой аренды и загородной недвижимости. Рынок аренды жилья совершенно далек от проблем выборов президента и встрясок фондовых бирж – доля спекулятивных сделок тут близка к нулю, люди снимают квартиры для себя, а критичный для рынка объем арендодателей ориентируются на длительные контракты. К тому же, с незапамятных времен некоторая часть ставок вообще номинируется в валюте. И принявшие участие во встрече эксперты подтвердили – заметных изменений арендных ставок в первом квартале 2012 года не произошло.
А загородный рынок, на зависть остальным сегментам, и вовсе переживает если не бум, то что-то близкое к этому. Правда, по словам директора по развитию и маркетингу ГК «Экотон» Марии Сорокиной, такая радужная картина складывается во многом благодаря почти полному затишью, которое наблюдалось на этом рынке последние три года. Если недавно, по словам г-жи Сорокиной, за городом покупались лишь земельные участки, которые на фоне кризиса шли фактически по демпингу, то сейчас спрос активизировался по всей номенклатуре объектов.
Приятно, что на это довольно оперативно отреагировали девелоперы, просчитавшие фокус потребительского спроса и предложившие рынку фактически новый продукт – загородные коттеджи и таун-хаусы эконом-класса. Некоторые эксперты даже опасаются затоваривания рынка – объем предложения постепенно приближается к чрезмерному. И хотя, по словам Марии Сорокиной, клиенты уже прощупывают возможность продажи своей городской квартиры ради приобретения загородного дома, все-таки реализуются такие варианты не часто. Потоков мигрантов из города в пригород пока нет, загородную недвижимость нельзя назвать приоритетной, а основной объем сделок приходится на «дачный» сегмент и объекты для отдыха, – отмечает эксперт. Впрочем, это само по себе демонстрирует отсутствие «кризисных ожиданий» у клиентов – у них еще есть время отдыхать и средства, чтобы в этот отдых инвестировать.
Так ждать кризис, или нет? «Выборы президента практически никак не повлияли на рынок, хотя это и прогнозировалось. А вот майские скачки курса валют и ситуация на фондовом рынке вызвали определенное напряжение. Отложенный спрос усилился во многом благодаря тому, что некоторые потенциальные клиенты перевели рубли в валюту и заняли выжидательную позицию», – резюмирует Дмитрий Щегельский. Так что – все зависит от макроэкономики. Если ослабление рубля продолжится, то цены пойдут в рост значительно выше прогнозного. Ну, а продавцы, само собой, заморозят предложение до «прояснения ситуации». Вполне понятные проблемы возникнут и у застройщиков – рынок стройматериалов один из самых чувствительных индикаторов валютного курса. Если рубль падать передумает, то и с ценами все будет более-менее нормально. Для рынка и продавцов. Ведь покупателя даже обещанный плавный рост вряд ли обрадует. А уж будет рубль падать, или нет – про это риэлтеры не знают.
Андрей Грязнов
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
3461 
Офисный рынок Петербурга просел более чем в 2 раза: сделок мало, цены растут
До 40%: ставки аренды растут во всех районах Санкт-Петербурга
Архитектура и дизайн в недвижимости Петербурга: тренды, кейсы, трансформация.jpeg "Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове")
Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове
Ипотека меняется, но остаётся ключевым инструментом для рынка — итоги третьего бизнес-завтрака «Доверия потребителя»
Рынок недвижимости 2025: как меняется спрос, стратегия девелоперов и поведение покупателей
