Сегодня у нас модно кризисы отрицать: хоть там весь мир сотрясается, а в России будет все в порядке, поскольку нефть добывается и вертикаль власти пока не кренится. Уже только ленивый не высказал своего прогноза относительно ипотеки в России, причем в отечественных СМИ преобладают оптимистичные точки зрения, а в зарубежных – пессимистичные. Пришло время обобщить их на Restate.ru.
Американский ипотечный кризис все-таки заставил заволноваться тех, кто планировал взять ипотечный кредит или уже взял его. Как минимум треть пришедших 9 февраля на «День ипотеки» собрались на круглый стол «Есть ли будущее у ипотеки?» с намерением узнать – как затронет их отношения с банками кризис, стартовавший в Америке. На этот вопрос почти все участники рынка с уверенностью отвечают:
«Нет, кризиса не будет»
Что любопытно, они вторят при этом нынешнему главе нашего государства, который еще во время последней прямой линии сказал: «Банковского кризиса не будет, денежной реформы не будет». В основе этой уверенности Президента базируются макроэкономические показатели страны, которые в последнее время только улучшались. Казалось бы, у такой сверхдержавы, как Америка, эти показатели тоже не так уж плохи. Но некоторые условия выдачи ипотечных кредитов в наших странах различаются.
«В Америке есть Федеральная резервная система, которая призвана бороться с экономическим спадом, - объясняет Игорь Жигунов, член правления Городского Ипотечного банка. – «Она в завивсимости от коньюнктуры повышает или понижает «стоимость денег» в стране. Именно из-за ее мер ипотечные кредиты подешевели настолько, что их можно было взять под 4-5% годовых». Виновата оказалась, по мнению Игоря Жигунова, «плавающая» кредитная ставка: она с гуманных 4-5 повысилась до жестких 20-25%. Заемщики, располагающие невысоким доходом, не смогли выплачивать кредит в таком объеме. Вся система посыпалась, как карточный домик: деньги по кредитам перестали возвращаться, и многие из них были признаны дефолтными. Банки из-за этого перестали выдавать новые кредиты, но начали занимать друг у друга деньги. Закладные, которые оформляют при выдаче ипотечного кредита, являлись обеспечением ценных бумаг, на фондовом рынке с ростом риска их перестали покупать. В результате кредитные организации понесли миллиардные убытки.
В России подавляющая часть ипотечных кредитов выдается с фиксированной ставкой – аналитики советуют отталкиваться именно от этого факта. Кроме того, «ипотечный разврат» в виде отсутствия первого взноса, финансирования более 100% стоимости жилья и срока возврата более 30 лет в России почти не практикуется. А именно эти факторы подтолкнули банковский кризис в Штатах. Суровые условия ипотечного кредитования в России, а также то, что сам по себе этот механизм пока не особенно развит – все это затормозило у нас проявления кризиса. Операторы рынка недвижимости и банки пока не пострадали. Юлия Вербицкая, консультант Генерального директора "МИЭЛЬ-Брокеридж" по ипотеке заявила на прошедшей 4-5 февраля Второй ежегодной конференции "Секьюритизация в России и СНГ":
"Оценивая ситуацию с ипотекой на сегодняшний день, могу сказать, что кризис ликвидности на развитие ипотеки в России не отразился, - отметила в ходе дискуссии Юлия Вербицкая. - По данным нашей компании, количество сделок с привлечением ипотечного кредита не сократилось. Наоборот, наблюдается постоянная тенденция к увеличению объемов ипотеки. В России сейчас доля рынка ипотеки от общего рынка недвижимости занимает примерно 15-20%. В разных регионах этот показатель составляет от 5% до 20% рынка. Мы проходим этап активного становления рынка ипотеки". Означает ли это, что Россия застрахована от кризисных явлений? Далеко не все в этом уверены: ведь оптимистичные заявления особенно часто звучат накануне острых событий. Некоторые аналитики предсказывают:
«Да, кризис будет»
Логично предположить, что он выразится как в Америке, повышением ставок по текущим кредитам. Едва ли кто-нибудь из экспертов возьмется точно предположить, что будет с нашими «фиксированными» ставками через два года. Например, Герман Греф загадывал в декабре не далее второго квартала 2008 году, обещая небольшое повышение. «Есть инвестор, который покупает ипотечные ценные бумаги», - объясняет Жанна Данилова, начальник отдела ипотечного консультирования в Центре ипотечного консультирования. – «В нашей стране это государственные организации. Так Пенсионный фонд не получил по этим бумагам ожидаемой прибыли. Теперь он предъявит по ним свои требования, а ведь бумаги-то обеспечиваются деньгами заемщиков. Следовательно и ставки по ипотечным кредитам могут в ближайшее время подрасти». Кроме того, кредитный бизнес строится далеко не на одной возможности получить проценты с заемщиков. Наращивая ипотечные портфели для последующей перепродажи, первичные кредиторы зачастую кредитуют заведомо неплатежеспособных заемщиков, принимая в расчет их неподтвержденные источники доходов и завышенную оценочную стоимость предлагаемого в залог жилья.
Рано или поздно жилье перестанет дорожать с такой скоростью, и «рискованные» заемщики не смогут вернуть свои кредиты. Увеличение просроченной задолженности вызовет у первичных кредиторов сложности с рефинансированием ипотечных требований. А это, в свою очередь, может вызвать конфликты с рефинансирующими организациями и прочими кредиторами, разрыв связей с ними.Когда крупные банки говорят: «Ипотечный кризис России не грозит», они подразумевают: «Мы останемся при своих показателях и не обанкротимся». В первую очередь неприятности коснутся местных, региональных ипотечных операторов, которые работают с нарождающимся средним классом. Конечно, кризисные явления затронут и самих заемщиков и всю инфраструктуру, которая обеспечивает связь всех слоев общества с кредитными организациями.
Слой «неблагонадежных» заемщиков, обладателей серых зарплат и большого количества иждивенцев станет для банков неинтересной клиентурой. Кредитные брокеры потеряют значительную часть своих подопечных, а значит сами окажутся в уязвимом положении. Что бы там ни говорили представители отечественных банков, российская модель ипотечного рынка очень похожа на американскую. На нем выдаются как прямые ипотечные кредиты, так и проводится их секъюритизация, то есть работает рынок рефинансирования ипотечных кредитов. Это значит, что и беды американского ипотечного рынка могут быть заимствованы нами. Ведь и в России в нескольких банках были открыты программы с минимальным первым взносом по кредиту, а ВТБ24, например, пусть в рекламных целях – но открыл кредитную линию на 50 лет.
Чему верить и на какие прогнозы опираться? Возможно, обе точки зрения верны наполовину. То есть кризис затронет Россию, как и весь мир, просто несколько позже – в течение 3-5 ближайших лет. Есть вероятность, что последствия этого кризиса будут для России мягче: уверенность в этом власть придержащих основывается на том, что проявления кризиса можно будет быстро компенсировать за счет специальных государственных программ. Правительство РФ давно обещает разработать инструменты по предупреждению в России ипотечного кризиса. Остается надеяться, что меры эти будут эффективными, и применить их успеют еще до того, как региональные операторы начнут заявлять о банкротствах.
Цифровой рубль усилит контроль за финансами в строительстве Москвы и Петербурга
ЦБ отмечает замедление роста стоимости новостроек в столичном регионе
Девелопер «Брусника» купил бывший завод на Малой Охте для нового проекта
Вячеслав Володин призвал сделать покупку квартир реальнее для россиян
В Петербурге резко выросла доля однокомнатных квартир в новых домах за 10 лет
Почти 90% новостроек в России продаются за три года до ввода в эксплуатацию
Крупнейшие застройщики Москвы и Петербурга зафиксировали падение выручки на 14%
Набиуллина спрогнозировала рост доступности ипотеки в ближайшие два года
Центробанк призвал правительство ограничить объемы льготных кредитов для сдерживания ставок
Эксперты прогнозируют снижение ключевой ставки до 9% уже в 2026 году
Вторичное жилье в Москве и Петербурге продолжает дорожать: октябрьский скачок цен
Московский регион и Петербург лидируют по вводу нежилых зданий в 2025 году
