Алексей Болдин: Будущее "элиты" - за проектами комплексного освоения территорий
Рынок жилья, являющийся важным индикатором политической и экономической стабильности в стране, в текущем неспокойном году переживал резкие колебания спроса: от ажиотажного к стабильному, а от него - снова к взлету до небес.
Алексей Болдин, генеральный директор компании «Магистрат» (риэлтерская структура ГК «ИНТЕКО») подвел итоги уходящего года для рынка высококлассного жилья и высказал свои предположения по поводу его дальнейшего развития.
Алексей Викторович, заканчивается 2014 год, который стал испытанием на прочность для рынка элитной недвижимости. Традиционный вопрос - как вы оцениваете результаты, достигнутые вашей компанией в 2014 году в сегменте элитного жилья?
В этом году ГК «ИНТЕКО» вывела на элитный рынок сразу четыре объекта: вторую очередь комплекса клубных домов «Садовые Кварталы», жилой дом «Люмьер» и два комплекса элитных апарт-резиденций BALCHUG RESIDENCE и BALCHUG VIEWPOINT. Несмотря на то, что в течение года рынок находился под влиянием большого числа разнонаправленных факторов, толкавших его порой в диаметрально противоположных направлениях, итоговые результаты продаж компании, в целом, оказались соответствующими ожидаемым.
Какие самые интересные тренды рынка премиального жилья, проявившиеся в течение этого года, вы можете отметить?
Среди наиболее ярких тенденций уходящего года можно выделить рост доли инвестиционных сделок, составляющих на текущий момент, по нашим оценкам, около половины от общего объема продаж. Также в числе последних трендов появление принципиально нового типа покупателя, приобретающего элитную недвижимость в надежде на будущие рублевые доходы. Это стало возможным в результате создания новых схем приобретения жилья в рамках совместных с банковскими структурами программ. В частности, наша компания в текущем году предложила рынку инструмент продаж, позволяющий приобрести недвижимость в комплексах «Садовые Кварталы» и «Лайнер» в беспроцентную рублевую рассрочку с первоначальным взносом всего в 35%; остальную часть средств предоставляет наш финансовый партнер - «ВТБ24 Лизинг». Кроме того, несомненной тенденцией современного элитного рынка можно считать расширение круга потенциальных покупателей высококлассного жилья, возникшее в результате резкого обвала рубля и падения долларовых цен. Для владельцев валютных активов порог выхода на этот рынок снизился практически вдвое.
Кстати о ценах. Какую ценовую динамику вы наблюдали в течение года на ваших объектах?
Объекты ГК «ИНТЕКО» независимо от класса традиционно номинируются в рублях, что в нынешней ситуации очень важно для покупателя. Рублевые цены в текущем году у нас показали небольшой рост - в среднем порядка 10% за год.
Говорят, что проблемы сегмента - это логичное продолжение его преимуществ. В чем, по вашему мнению, заложены потенциальные риски для развития рынка элитной недвижимости в ближайшем будущем?
К основным угрозам рынка элитного жилья в среднесрочной перспективе я бы отнес сужение в России прослойки среднего класса, который сильнее всего может пострадать от всем известных негативных макроэкономических факторов. Именно за счет этой категории населения последние годы происходило, и, как мне кажется, должно было происходить и дальше, расширение и развитие рынка премиального жилья. Потому что будущее элитного рынка мне видится за крупными проектами комплексного освоения территорий, для которых характерны сравнительно невысокие для «элитки» цены.
Не секрет: существует стереотип, что высококлассное жилье - это отдельно взятый клубный дом с ограниченным числом квартир. Но разве можно считать по-настоящему элитным объект, стоящий в окружении депрессивной застройки или промзон? «Садовые Кварталы», например, состоят из небольших клубных домов, и в каждом - действительно мало квартир. Но самих этих домов в рамках проекта строится довольно много, то есть покупатель получает не просто отдельное здание, воткнутое в инородную среду, а единое качественное современное городское пространство - дом в окружении таких же хороших домов. При этом, поскольку политика наших продаж направлена на большие объемы реализации, цены на объект сравнительно невысоки.
В ходе кризиса 2008-09 годов многие девелоперские проекты были заморожены. Как вы оцениваете вероятность повторения подобного сценария в 2015 году?
Практически все крупные застройщики сегодня реализуют свои проекты на основе проектного финансирования, рассчитанного на всю сметную стоимость строительства. Поэтому риск «недостроя» невелик. Даже в случае полной остановки продаж проект будет завершен на средства банка, который возьмет построенное жилье в залог - и это на данный момент является основным стабилизирующим фактором рынка первичного жилья. Особенно сказанное касается девелоперов, работающих с крупными государственными банками.
Каков ваш прогноз на 2015 год?
Скорее всего, в следующем году будет расти покупательская активность в сегменте готового жилья. Уже сейчас мы отмечаем ажиотажный спрос на небольшой объем имеющихся в продаже готовых квартир первой очереди строительства «Садовых Кварталов». Фактически, можно сказать, что на них сегодня «перетекает» спрос с первичного рынка строящейся второй очереди строительства комплекса. Помимо этого, я надеюсь на дальнейшее расширение сотрудничества в сфере создания совместных продуктов с банковскими структурами. Один из примеров с беспроцентной рассрочкой я уже привел, кроме того, мы готовим еще несколько предложений аналогичного характера. Посмотрим, как будет дальше развиваться ситуация в стране, и насколько это будет актуально.
Как я уже отмечал, происходящие сегодня в стране события, к сожалению, могут сильно ударить по среднему классу, который, по нашему мнению, должен был стать основой будущего спроса на элитное жилье. Поэтому, скорее всего, покупательская активность в сегменте элитной недвижимости в следующем году снизится. Особенно сильно, я думаю, мы это почувствуем во второй половине года.
В 2015 году, скорее всего, будут увеличиваться ставки по кредитам для девелоперов, что ухудшит экономику проектов. В целом, рынок, на мой взгляд, не будет простым и вряд ли показатели следующего года будут лучше результатов уходящего. В самом лучшем случае они их повторят.
3803 
Новостройки замедлили рост, Уфа, Самара и Нижний обогнали Москву и Петербург
Продажи падают, цены растут: парадокс на рынке новостроек Москвы.jpg "57%: разрыв между новостройками и вторичным жильем растёт")
57%: разрыв между новостройками и вторичным жильем растёт
Цены на сибирское жилье пошли вразнос: Иркутск и Барнаул растут, Новосибирск и Томск дешевеют
Урал на перепутье: новостройки дешевеют в трех городах из пяти
Пять лет роста: как льготная ипотека изменила российский рынок новостроек
