Реальный пример из недавнего инвестиционного проекта в Австрии горнолыжного курорта Кицбюэля, который консультировала наша компания, даст вам идею как профессиональные инвесторы проверяют, оценивают риски и потенциальный доход с капиталовложения в недвижимую собственность.
Планирование - это все
Данный принцип важен для любого вида инвестирования, а для вложения в недвижимость это особенно необходимо. Почему? Потому что недвижимая собственность, по своей природе , неподвижные активы. Вы просто так мгновенно не можете это продать или изменить как-нибудь параметры, как это возможно с активами на фондовом рынке, когда Вы обнаружили что что то идет не так. Если Вы совершаете какую-либо ошибку на ранней фазе, Вы, вероятнее всего, должны жить с последствиями в течение очень долгого времени.
Профессиональные инвесторы, подобно менеджерам инвестиционных фондов и семейных офисов, знают это правило очень хорошо. Для них это стандартная процедура выслушать советы своих собственных экспертов в области недвижимости или, особенно если объект инвестирования в иностранной юрисдикции, положиться на местных иностранных консультантов со своими ноу-хау в своем деле.
В начале 2011, состоятельный иностранный не европейский инвестор уполномочил нас для планирования и осуществления инвестиционного проекта в области недвижимости на территории Центральной Европы.
Он установил следующие требования:
1.Инвестиционная сумма портфеля: 5 млн. евро
2.Средний годовой доход (EBITA) с упомянутой суммы: мин. 6%
3.Устойчивая стоимость недвижимости с разумными возможностями для роста
4.Привлекательное налогообложение для инвестиций
5.Привлекательная для инвестиций юрисдикция
В Benesteem мы следуем строго структурированному подходу, как для планирования, так и для фазы выполнения, при управлении инвестиционным проектом в области недвижимости. Конечно, детали этого плана меняются в зависимости от определенной цели и размера проекта. Но основные элементы этого подхода проверены временем и хорошо доказанные в многочисленных случаях и могут быть применены как для офисной башни за 100 миллионов евро, так и для покупки дома в зарубежной стране.
Так давайте проследим за экспертами и узнаем, какие шаги считаются самыми важными в профессиональном инвестиционном планировании по объекту недвижимости:
A. Планирование
A.1. Генеральный инвестиционный план
На этом этапе планирования определены общие цели и параметры инвестиций. Самым важным является решение, какую именно собственность необходимо приобрести, чтобы была достигнута желаемая прибыль в рамках существующего инвестиционного портфеля.
A.1.1. Сумма Инвестиционного Портфеля
В Европе возможно увеличить сумму инвестиций через первую закладную (ипотека) от местного банка. Первая закладная (first mortagage) , это ипотека, которая стоит на самом высоком приоритетном месте (=первая) в земельном кадастре, ограничена максимумом 40% затрат общего объема инвестиций и поэтому представляет только очень небольшую угрозу для банка-кредитора. Из-за особенностей европейских налоговых законов и очень низких процентных ставок для первой закладной (в настоящее время приблизительно 3-4 %) , может быть выгодно даже для богатых инвесторов финансировать некоторую часть инвестиционного количества через ипотеку. Мы увидим это позже в вычислении ренты.
В нашем случае мы решили определить количество общего объема инвестиций в 7 млн. евро (5 млн. собственных + 2 млн. первой закладной) . Это дает пропорцию на 28,5 % для ипотеки, которая является значительно ниже пределов банков.
A.1.2. Ожидаемый годовой доход
Наш инвестор затребовал средний годовой доход (EBITA) 6% как результат от дохода аренды. EBITA означает "прибыль до выплаты процентов, налогов и погашения выплат по ипотеке" и является на международном уровне принятым стандартом измерения доходности коммерческой деятельности.
6% - разумная величина для высококачественной собственности высокого инвестиционного класса в топовых европейских местоположениях. Более высокие доходы могут быть возможными при благоприятных условиях, но не должны использоваться для долгосрочного вычисления доходности.
Нужно заметить, что этот ежегодный доход не включает будущую капитальную прибыль от оценки собственности. Большинство людей полагает, что цены недвижимой собственности "могут только расти". Но это может быть катастрофическим просчетом, как мы узнали в одном из предыдущих эссе этого ряда. Чисто практически, Вы можете ожидать на зрелых и устойчивых рынках долгосрочную оценку роста приблизительно 0,5 - 1 % за год, выше местного роста инфляции. Долгосрочный в данном контексте означает 10 лет и больше. Все выше этого - или чистая удача или спекулятивные инвестиции, а для спекуляций есть более сильные инвестиционные инструменты чем недвижимость.
Короче говоря: в профессиональном инвестирование в недвижимость первоисточник доходов - это всегда ежегодная чистая прибыль с аренды, а не ставка на небывалый рост цен на недвижимое имущество. Если цена также растет (что, фактически, и происходит в должным образом запланированных инвестициях) , мы берем это в качестве приветствуемой премии и в качестве элемента защиты от инфляции нашего инвестиционного решения.
А.1.3. Анализ требований
Во время анализа требований мы определяем, какой вид недвижимой собственности должен быть приобретен, и какая бизнес-модель должна быть осуществлена, для получения желаемой прибыли от инвестиций.
Мы решили инвестировать в deluxe-class holiday home дом с апартаментами в престижном лыжном курорте в австрийских Альпах. Маркетинг, гостевой менеджмент и уборка отходит к специализированному местному агентству с опытом в международном маркетинге и работе с клиентами высокого уровня.
Обоснование данного решения:
Хотя инвестиционная сумма 7 миллионов евро - довольно большое количество для среднего частного инвестора, данной суммы недостаточно для вложения в торговый или офисный центр в Центральной Европе (если Вы хотите быть единственным владельцем) . Обладание резидентского дома с апартаментами абсолютно запрещена иностранцам в Швейцарии. Это возможно в Германии, и Австрии (с некоторыми ограничениями) , но у обоих стран есть много сложных правовых регулирований на резидентские арендные договора апартаментов и законов, которые более благоприятны в отношении съемщиков. Поэтому, этот вид инвестиций является более подходящим для крупных инвестиционных фондов по недвижимости, у которых есть трудовые ресурсы и экспертиза по управлению большим количеством арендуемых апартаментов.
Однако, требования инвестора отлично выполнимы с инвестициями в туристическую недвижимость. Как Швейцария, так и Австрия знамениты своими туристическими курортами мирового класса, для требовательных клиентов, которые ищут качество и готовы потратить деньги на свой отдых. В обеих странах рынки недвижимости развиты и устойчивы с явным трендом вверх, юрисдикция надежна, и политический климат традиционно привлекателен для инвестиций в туристическом бизнесе.
С 7 млн. евро уже было бы возможным поучаствовать в европейском гостиничном бизнесе и могло бы быть очень интересной инвестиционной моделью. Но инвестиционный отельный бизнес сопряжен с личным участием в предпринимательской деятельностью для инвестора, по крайней мере в наблюдательном совете.
Однако, капиталовложение в holiday appartement house позволяет инвестору участвовать в развитии туристического бизнеса, получать надежный доход от долгосрочной повышательной тенденции на цены австрийской недвижимости, без большого количества дополнительных управленческих усилий. Мы всегда рекомендуем нашим клиентам вкладывать капитал в первоклассные или люкс объекты только, расположенные на топ местоположениях. Основные горные курорты Австрии и Швейцарии на протяжение многих десятилетий любимые направления для богатых клиентов со всех континентов. Спрос на высококачественную недвижимость неумолимо растет, в то же самое время количество доступных объектов ограничено, поскольку эти курорты не могут разрастаться в силу фактов местной топографии. Эта ситуация не изменится даже во времена экономических кризисов, что и было продемонстрировано во время финансового кризиса 2008/ 2009гг., а именно плавный рост цен на швейцарскую и австрийскую недвижимость.
А.1.4. Расписание
Расписанием для инвестиционного проекта в области недвижимости всегда управляет центральный вопрос: Построить или Купить?
Если Вы решаете "Построить", что означает вкладывать капитал в собственность, которая все еще находится в работе или даже в планировании только, Вы берете на себя много дополнительных рисков, как финансовых, так и эксплуатационных (см. одно из наших предыдущих эссе об инвестиционных рисках в области недвижимости) . Если Вы решаете "Купить" существующий объект, Вы можете полностью исследовать то, что Вы получите, прежде чем подписывать контракт, и Вы не будете нести абсолютно никакого риска контрагента (по крайней мере в строго отрегулированной юрисдикции Австрии и Швейцарии) .
Но самое важное преимущество - аспект потока наличности: Когда Вы покупаете существующий объект, Вы можете ожидать первый доход от аренды вскоре после покупки, даже в период реконструкции или модернизации объекта. Однако, если Вы решаете построить объект c нуля, много месяцев, или даже годы могут пройти, прежде чем вы получите свой первый доход с приобретения. Дополнительно, Вы должны просчитать расходы на контроль строительной фазы (в зарубежной стране!) , или лично или наемного архитектора или независимого эксперта.
Поэтому мы всегда рекомендуем нашим клиентам вкладывать капитал только в готовые, существующие объекты. Имейте в виду, что мы говорим здесь о коммерческих инвестициях и строго коммерческой деятельности, а не о некотором личном хобби и т.п.
Отметив это, мы устанавливаем расписание для проекта со следующими этапами:
Февраль 2011 : Начало проекта
Май 2011 : Определение региона и возможного объекта
Июнь 2011 : Финальное решение и Покупная цена. Организация оплаты.
Заключительная стадия; Оплата объекта; Запись владельца в земельный кадастр.
Июль 2011 : Переговоры с Агентством по аренде, Планирование и Распоряжения
Октябрь 2011 : Активация маркетинга.
Зимний сезон 2011/ 12 : Объект готов к лизингу!
А.2. Анализ Макроэкономики - Нахождение правильного объекта
В бизнесе недвижимости бытует поговорка: "Три главные Три вещи важны в недвижимой собственности: Первое - местоположение. Второе, местоположение и третье - местоположение! "
Много правды в этом высказывании. Вы можете улучшить почти все в своем объекте недвижимости, если Вы инвестируете достаточно денег и времени. Но Вы никогда не сможете изменить местоположение рядом с химической фабрикой или автострадой на курортное место с грандиозными видами и чистым воздухом.
Выбор правильного местоположения является, по нашему мнению, центральным краеугольным камнем для успешных инвестиций в недвижимость. Мы всегда делаем это в "трехслойном процессе": Геополитический анализ =Страна, куда мы вложим капитал, Макроэкономический анализ = В какую область страны, и Микроэкономический анализ = Где непосредственно в регионе.
Для этого проекта мы выбрали австрийский горный курорт Кицбюэль как место для вложения капитала.
Ниже мы дадим короткое объяснение о значении каждого элемента анализа и обоснования, которое привело к нашему решению. Практически, мы анализируем по крайней мере три возможных объекта на макроэкономическом уровне. Однако, детальное обсуждение вне области этой статьи.
А.2.1. Основные туристические показатели
Для инвестирования в туристическую недвижимость, репутация и туристические предложения области имеют предельно важное значение. Позитивный имидж региона притягивает к себе туристов; если данный регион расценивается как "VIP", то Вы можете ожидать, что туристы готовы потратить реальные деньги, чтобы иметь возможность отдохнуть в этом месте.
В то время как репутация туристического направления в значительной степени составлена от субъективного мнения и отчетов селебрити в прессе, существуют еще некоторые объективные параметры, для оценки уровня туристической области.
Во-первых, как много и какие виды международных спортивных состязаний, общественных и культурных событий проводятся в данном регионе? Такие события не только привлекают состоятельных гостей и участников мероприятий, но также выступают дополнительной рекламой региона вообще.
Во-вторых, сколько отелей класса люкс и гурме ресторанов существует в регионе? Данные параметры показывают, посещают ли состоятельные туристы и как регулярно данный регион.
В-третьих, на сколько длительна туристическая история региона? Если регион является популярным для отдыха в течение многих десятилетий, Вы можете ожидать чрезвычайно развитую туристическую инфраструктуру и сложившуюся за это время традицию качества обслуживания.
Кицбюэль, расположенный в центральном регионе Альп Тироле в Австрии, известен каждому лыжному любителю спортивных состязаний; его туристическая репутация выше любого обсуждения.
Взгляните на наши критерии, подтверждающие это:
Международные события:
Лыжная гонка чемпионата мира Hahnenkamm, проводимая каждый январь на протяжение 70 лет. Это самая серьезная лыжная гонка в мире, и только одно это событие привлекает - более чем 30.000 посетителей, среди которых много известных лиц по спорту и шоу-бизнесу.
Кицбюэльский Турнир по Теннису ATP, часть АТР Международного Турнира. Каждый год в конце июля, "Kitzbühel Open", являются ведущими летними спортивными соревнованиями в Австрии с сопровождающими светскими мероприятиями.
Kitzbüheler Alpenrallye, шоу и ралли, событие для классических спортивных автомобилей. Это - традиционная встреча европейских автолюбителей в начале летнего ралли сезона.
Зальцбургский Оперный Фестиваль. Это ведущий культурный фестиваль и общественное событие проводимое каждый год в Зальцбурге в течение июля и августа и является одним из определяющих элементов мира в музыке и исполнительных видах искусства. Зальцбург только в 60 минутах от Кицбюэля, и большинство гостей предпочитают комбинировать свое посещение фестиваля с летним горным отдыхом.
Роскошные Отели и Гурме Рестораны:
В Кицбюэле 7 отелей люкс-класса и многочисленные 4-звездочные отели (согласно австрийской классификации) , и 13 ресторанов класса гурме (в соответствии с Gault-Millau) . Этим Кицбюэль берет верх среди лучших десяти лыжных курортов мира.
История туризма:
Кицбюэль - одно из самых старых зимне-спортивных направлений в мире. Согласно заслуживающей доверия истории, первый альпийский лыжный тур проходил в 1893, и в 1929 был построен альпийский фуникулер к горе Hahnenkamm, который все еще работает сегодня (конечно, модернизированный) .
Статистика туристов - как цифра заездов, продолжительность пребывания, доход за комнату (REVPAR) и, самый важный, уровень заполняемости - решающие индикаторы, для вычисления доходноси инвестиционного проекта в туристической недвижимости. И абсолютное число и годовой показатель изменений должны быть проанализированы, для твердого вычисления будущей прибыли с наших инвестиций.
В то время как те показатели, доступные посредством различных баз данных от государственных органов и местных властей в Австрии и Швейцарии, база данных подвергается ряду сомнений, и верная интерпретация чисел требует тщательной экспертизы и, конечно, неограниченный доступ к самим базам данных.
Транспортная инфраструктура очень хорошо развита, которая включает в себя три аэропорта Зальцбург, Инсбрук и Мюнхен, между которыми стыковка ж/ транспорта, авто и такси. Например, от Зальцбурга до Кицбюэля 100 евро цена за такси, и если это расчитано на 4 человека, то цена такси на много ниже цены на поезд.
Для Кицбюэля как число заездов, так и число ночей показывают устойчивый тренд вверх с плюсом приблизительно в 1 - 2 % за год, который намного выше чем в других направлениях. Уровень заполняемости составляет приблизительно 78% в зимний сезон и 47% в летний сезон для 4/ 5-звездочного размещения, также с устойчивой тенденцией вверх. Это показывает, что бизнес в люкс сегменте колеблется меньше с общей экономической ситуацией, чем в сегменте эконом класса, а состоятельные клиенты не будут значительно сокращать расходы на отдых даже во времена кризисов.
А.2.1.e. Бизнес-стратегии туризма
A.2.1.f. Погодные условия
A.2.2. Региональная деловая среда
A.2.2.a. Региональное гос. регулирование предпринимательской деятельности
A.2.2.b. Местное налоговое регулирование
Вообще, у Австрии благоприятное для бизнеса налогообложение с устойчивой и заслуживающей доверия юрисдикцией. Коррупция и злоупотребление полномочиями являются фактически несуществующими в Австрии, и власти работают быстро и полезны для зарубежных инвесторов.
Самый важный налоговый элемент в нашем проекте - подоходный налог, который должен быть выплачен на чистой лизинговой прибыли. Если владелец собственности - физ.лицо, подоходный налог идет только на 50 % дохода, с другой стороны эксплуатационные расходы (включая выплату процентов по ипотеке!) могут быть вычтены полностью. Если у инвестора не будет никакого другого дохода в Австрии, то фактическая налоговая ставка на валовом лизинговом доходе будет приблизительно 6 - 8%. В течение первых лет собственности может быть даже негативная ставка подоходного налога (который означает налоговую льготу!) , при, например, некотором ремонте или модернизации собственности.
Очень важный для российских инвесторов факт, что у Австрии и Российской Федерации есть действительное соглашение о двойном налогообложении. Это означает, что лизинговый доход обложен налогом согласно более благоприятным австрийским налоговым законам, и никакие дополнительные налоги не должны выплачиваться в России. Инвестор экономит на налогах и остается на 100%, налогопослушным в России.
A.2.2.c. Ключевые экономические индикаторы
A.2.2.d. Средняя цена на недвижимость
A.2.2.e. Местная политическая ситуация
A.2.2.f. Местные конкуренты
A.3. Анализ микроэкономики - Нахождение правильного объекта
A.3.1. Соотношение цены/ качества
A.3.2. Местоположение
A.3.3. Структурное состояние
A.3.4. Размер и внутрення инфраструктура
Средняя цена на инвестиционную недвижимость в Кицбюэле такова - примерно 550.000евро за 2-2½ двухкомнатные апартаменты и 1700.000 евро за 4-4¼ четырехкомнатные апартаменты. Еще раз обращаем внимание, что рассматриваем только ликвидную недвижимость на топ местоположение.
Выбранный нами дом с апартаментами построен в традиционном альпийском стиле "шале" с многочисленной деревянной ручной работы отделки, что придает собственности очарование, особую атмосферу и позволяет гостям чувствовать, что они остановились в благородном горном доме.
В доме в общей сложности только 6 апартаментов, два из которых четырехкомнатные 150 м² и четыре трехкомнатные 100 м². У всех апартаментов большие балконы или террасы с видом на горы, с выходом на юго-запад, которое гарантирует свет в течение большей части дня. Каждые апартаменты индивидуально снабжены открытым камином внутри жилой площади и высококачественном кухонным оборудованием, включая автоматическую посудомоечную машину.
Окончательная покупная цена 10.000 ЕВРО/ м. ² привлекательна, по сравнению со среднй ценой на люкс-недвижимость в Кицбюэле.
А.3.5. Возможности развития
А.3.5.а. Расширение/ план застройки
A.3.5.b. Модернизация / улучшение инфраструктуры
В доме есть свое собственное СПА помещение с традиционной сауной, араматизированной паровой ванной и фитнес-залом. Для гостя, частный парковочный навес для машины, в общей сложности 8 мест (необходимый зимой в Кицбюэле!) .
Земельная площадь позволяет в дальнейшем увеличить Спа-площадь на тренажерный зал и открытый бассейн или грандиозное открытое джакузи.
A.3.6. История и показатели
A.3.7.Местное положение, план застройки и проекты инфраструктуры
A.3.7. Владелец и Земельный кадастр
A.3.8. История продавца
Не будем много рассказывать о кропотливой работе с архивными материалами и планами по застройке вокруг нашего объекта, скажем только, что эта работа достаточно рутинная и занимает несколько полноценных дней. Данная информация содержится у "Bebauungsplan" или "Bauordnung" и "Raumentwicklungsplan", на региональном уровне и ("Bezirkshauptmannschaft") , l ("Gemeindeverwaltung") муниципальном уровне. Все материалы на немецком языке и используют специфическую формулировку, которая требует юридической и технической экспертизы для правильного понимания.Т.к. здесь важно не ошибиться и не потерять часть цены за недвижимую собственность, если скажем через три года вырастет другой объект и перекроет вид нашей недвижимости. Или же наш ДОМ может в последующем времени оказаться по соседству с шоссе, площадь которого до этого времени занимали поля или мелкие фермы.
Подводим итог - годовая нето прибыль 366.960,25 евро уже со всеми вычетами на расходы, это 7.3% за год с собственного фонда, который клиент вложил в недвижимость.
Если Вам интересно все детали по подсчетам, мы всегда рады ответить на все вопросы.
