В настоящее время иметь свое жилье – это большая удача. Возможно она досталась кому-то по наследству, возможно помогли приобрести ее родители. В советское время для получения квартиры достаточно было работать на одном предприятии и стоять «в очереди на жилье».
Сейчас дело обстоит по-другому. Существуют отдельные категории граждан, которым государство помогает с приобретением жилья – в виде сертификатов, или других льгот.
Мы рассмотрим стандартную ситуацию, когда семья устала платить за съемную квартиру, и решила приобрести собственную. Для этого было решено взять ипотеку.
Ипотека – это кредит на покупку жилья, с залогом приобретаемого (ипотека в силу закона) или имеющегося жилья. В основном ипотеку берут именно с залогом приобретаемого жилья и на длительный срок. Практически 90% или даже более это именно ипотека в силу закона.
Сразу возникает вопрос. Какова вероятность одобрения ипотеки?
В банке Вам сразу ничего не ответят. Вам необходимо выполнить несколько условий для одобрения ипотеки.
Важна кредитная история человека, который возьмет на себя ответственность в кредите (заемщик) . Если ипотеку берет семья, то с большой долей вероятности в созаемщики или поручители по кредиту возьмут супруга или супругу.
Созаемщик отличается от поручителя тем, что при возникновении просрочки по кредиту (ипотеке) , банк вправе обратиться к созаемщику сразу, не дожидаясь судебных решений. А к поручителю банк сможет обратиться только после решения суда. И обратить взыскание на его доход.
В этом случае будут проверять кредитную историю обоих. Лучше, если кредитная история есть, пусть и не большая. Банки охотнее одобряю кредит, если заемщик уже брал, не важно в каком банке, кредит. Потому, что для банка клиент предстает собой этакой «темной лошадкой», если он ни разу не брал кредит. Поэтому, вероятность одобрения, на первоначальной стадии проверки, будет выше, если до решения взять ипотеку, клиент все – же возьмет небольшую сумму в кредит, для формирования положительной кредитной истории. И важно! Обязательно выплатит его без просрочек.
Еще один момент. На момент подачи заявки на ипотеку, важно не иметь задолженности перед государственными органами (налоги, штрафы ГИБДД и т.д.) . Это очень легко проверить. Зайдя на сайт судебных приставов и проверить информацию по заемщику и созаемщику (поручителю) . Это показывает банку, насколько человек ответственно относиться к обязательным платежам.
Следующий этап. В разных банках могут быть разные условия одобрения, и разные документы для этого. В основном, нужны такие документы: паспорт, ИНН, или второй документ, может быть СНИЛС или водительские права. Так же заверенную копию трудовой книжки. Если оформляют на мужчину могут, попросить военный билет.
Для расчета суммы одобрения ипотеки, нужны будут справки о доходах. Некоторые банки, понимая, что человек получает не только так называемую «белую» зарплату, но и «серую», идут на уступки, и предлагают бланк для заполнения всего дохода. В этом случае работодатель (бухгалтер) заполняет от руки данные, ставит печать и подпись. Но скажем прямо, не все работодатели и их бухгалтера идут на это.
Сумма одобрения ипотеки напрямую зависит от дохода заемщика (ов) . Также учитываются и дети, так называемые иждивенцы. Сумма ипотеки снижается, если есть еще и действующие кредиты. Все зависит от ежемесячного платежа. Суммируют все доходы (заработная плата, доход от сдачи в аренду имущества, и т.д.) . В расходной части учитывают все платежи по действующим кредитам, иждивенцы, минимальный размер оплаты труда, или потребительской корзины. Могут посчитать и примерную сумму коммунальных платежей за будущую квартиру. Расчет этих «плюсов» и «минусов» зависит от банка. В итоге остается сумма ежемесячного платежа ипотеки. Умножаем на количество месяцев.
В итоге выходит сумма ипотеки вместе с процентами. В более 97% случаев, это аннуитентный (равный) платеж на весь срок кредитования.
Следующий, не менее важный этап, это одобрение квартиры для ипотеки. Оценку, в основном, проводит сотрудник банка. И оценочная стоимость квартиры должна превышать одобренную сумму ипотеки. Залоговая стоимость квартиры, возможно, будет ниже рыночной, оценочной. Так как банк должен покрыть не только сумму ипотеки, но и проценты, начисленные за весь период кредитования, если придется реализовывать залоговое имущество при просрочке по кредиту.
Банк охотнее идет на одобрение ипотеки, если заемщик соглашается на страховку. Это может быть страховка жизни или страховка имущества. Давайте, разберем каждую страховку в отдельности. Надо учесть, что страховать можно ив самом банке и в страховой компании.
Страхование имущества. Ее оформляют для своего спокойствия от нежелательных последствий – пожаров, потопа или другой порчи имущества. На практике такие случаи бывают не редко. В основном, это связано с неблагополучными соседями, которые могут устроить и пожар и потоп. Поэтому, если Ваш в вашем доме, где собираетесь покупать квартиру, есть такие соседи, то настоятельно рекомендую оформить страховку имущества. Здесь еще есть тонкость.
Выплата по страховому случаю может быть или собственнику недвижимости, или банку. Т.к. несчастный случай – уменьшает залоговую стоимость недвижимости. Погашение пойдет в счет уменьшения основного долга. Если же выгодоприобретателем является собственник, то вся сумма по страховому случаю будет перечислена именно ему. И он сам вправе распоряжаться ею на свое усмотрение.
Страхование жизни. Очень распространенный вид страхования. Здесь очень важно понимать, что срок кредитования большой 10-20 лет. За это время может случиться всякое. Конечно, никто заранее не хочет думать о плохом, но здесь нужно очень серьезно подумать. Сумма страхования жизни не очень велика, зато у Вас будет уверенность, что при наступлении страхового случая, ваша семья будет защищена.
Очень много случаев бывает, когда заемщик теряет трудоспособность, и не может зарабатывать достаточную сумму для ежемесячного платежа по кредиту. Если это страховой случай, то страховая компания погашает часть основного долга по ипотеке. А банк в свою очередь может пересмотреть график погашения по кредиту в сторону или уменьшения ежемесячного платежа, при этом срок кредита остается прежним, или сокращения срока выплаты по кредиту, при этом сумма ежемесячного платежа не меняется. Эти условия нужно согласовывать и заемщику и банку.
Так же не редки случаи смерти заемщика. И если смерть произошла не в результате самоубийства, и не в результате болезни, о которой заемщик знал заранее и утаил, то это также признается несчастным случаем. И страховая компания полностью погашает всю сумму кредита. Если страховая сумма превышает сумму основного долга и процентов по нему, то оставшаяся часть выплачивается выгодоприобретателю, указанному в договоре о страховании жизни.
Если бы страхование жизни не было оформлено, то в результате смерти заемщика вся ответственность по выплате ипотеки легла бы на членов его семьи (наследуются не только активы – имущество и т.д, но и долги – кредиты займы и т.д.) .
Поэтому, банк настоятельно рекомендует, и это повышает вероятность одобрения ипотеки, оформить страхование жизни.
Время одобрения ипотеки зависит и от банка и от клиента. В разных банках по-разному. Если все документы, которые нужны для рассмотрения заявки на ипотеку клиент предоставил в срок, то дальше зависит от загруженности кредитного сотрудника и работы других отделов банка (службы безопасности, отдела оценки залогов, кредитного комитета) .
Чтобы увеличить вероятность одобрения ипотеки, следует сначала узнать условия в разных банках. Примерно нужно рассчитать величину основного долга и какую сумму ежемесячного платежа заемщику будет не обременительно вносить за пользование кредитом. Исходя из этого кредитный менеджер рассчитает срок ипотеки. Даст перечень документов, которые нужны для одобрения ипотеки и график платежей. Где видно и процентную ставку, и ежемесячный платеж и переплату за этот период.
Можно объехать несколько банков, взять перечисленные выше документы и спокойно дома посчитать, обговорить и решить, в каком банке именно Вам выгоднее и удобнее взять ипотечный кредит. Т.к. Вам потом с этим банком сотрудничать на протяжении всего срока, а это 10-20 лет.
Учитывайте все вышеизложенное, и вероятность одобрения выгодного и удобного именно Вам ипотечного кредита, будет высокой.
