Коммерческая ипотека как инструмент финансирования
«Поддержка малого бизнеса» - это словосочетание за последнюю неделю побило все рекорды повторяемости в прессе. На малый и средний бизнес некоторые политики рассчитывают как на локомотив, который вытянет из кризиса. Между тем у среднего (а тем более малого) бизнеса были и остаются ограниченными источники финансирования.
Одним из них – достаточно перспективным – до последнего времени считалась коммерческая ипотека. Этот вид кредитования, ориентированный на представителей среднего и малого бизнеса, позволяет не изымать средства из оборота, и, тем удобен предпринимателям. Действительно ли это оптимальный вид кредитования? Останется ли коммерческая ипотека в ассортименте банковских продуктов и что ждет ее в ближайшем будущем – такие вопросы Restate задал на этой неделе специалистам по коммерческой недвижимости.
В теории все хорошо, но…
Смысл коммерческой ипотеки - кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие ставки годовых. Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости могут быть от 12 до 16% в основном в валюте на срок от трех до пяти лет. Срок ипотеки недвижимости - максимум 10-12 лет, а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости недвижимости. Для получения коммерческой ипотеки у клиента должен быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке. Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости - сдаче в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг - ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.
Эта вполне жизнеспособная модель, и она отлично работала, например, в Америке. Она не считалась высокорискованной и ее предлагали многие банки. Но сегодня именно особенности сроков и ставок сделали коммерческую ипотеку слишком рискованной для банков. Кризис перекинулся на этот вид кредитования, после того как была поражена жилищная ипотека. По информации рейтингового агентства Fitch Ratings количество просроченных кредитов под залог коммерческой недвижимости удвоится в Америке к концу следующего года. Аналитики описывают происходящее в США как первую стадию краха рынка коммерческой ипотеки. В России этот вид кредитования не получил такого масштабного развития к моменту кризиса, однако во многих банках предлагалась и рассматривалась как перспективное направление.
Что происходит с коммерческой ипотекой
Большинство банков на сегодняшний день свернули программы кредитования коммерческой недвижимости, более крупные банки – повысили ставки и увеличили сроки рассмотрения кредитных заявок с одновременным ужесточением требований к потенциальным заемщикам. «На данном этапе развития рынка потребность бизнеса в коммерческой ипотеке не стала меньше, чем до наступления новой экономической реальности. Однако ипотеку коммерческой недвижимости прекратили предоставлять представителям бизнес-структур по тем же причинам, что ипотеку жилья – частным лицам, - утверждает Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости BecarRealtyGroupSPb. - Сегодня лишь единицы получают положительные ответы в банках на заявку об ипотеке. Но исключения из правил только подтверждают эти правила. Банки в настоящий момент не готовы рисковать. Невозможно сказать, что механизм коммерческой ипотеки хорошо работал до кризиса, поскольку компаниям было выгоднее арендовать недвижимость под офисы, нежели покупать. Зачастую приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку ограничивало компанию в росте и развитии, не давая пространства для территориального расширения. В этом случае аренда становилась идеальным решением для молодой компании».
С точки зрения Алексея Лазутина, чтобы ипотека коммерческой недвижимости заработала, необходимо снизить ставки, что в сложившейся ситуации, дающей постоянный рост кредитным средствам, сделать невозможно. Однако снижение ставок – единственный способ популяризации данной услуги, поскольку на примере жилой недвижимости видно, что ипотека заработала лишь в тот момент, когда выплаты по ипотечному кредиту стали меньше или равны стоимости аренды жилья. Эта же схема сработает и с коммерческой недвижимостью.
Изменение условий – ради сохранения продукта
Своего рода альтернативой коммерческой ипотеке специалисты называют лизинг. Однако при заключении таких сделок юрлица должны выплачивать налог НДС в размере 18% и налог на прибыль. На такие условия продавцы объектов идут не охотно. Полноценную альтернативу коммерческой ипотеке специалисты назвать затрудняются, но видят возможности для выживания этого вида кредитования в изменении условий. Именно продумыванием и детализацией этих условий сейчас заняты в ряде тех кредитных организаций, где подобные программы были свернуты. Многие аналитики видят возможности возвращения услуги в кредитовании на покупку коммерческой недвижимости под залог имеющейся недвижимости – это предложение может стать распространенным. Другие считают, что кардинальным образом изменится положение о сроках коммерческих ипотечных кредитов по отношению к стоимости приобретаемого объекта. И если раньше возможно было применить этот механизм финансирования при покупке дорогостоящего объекта, то теперь эта ситуация изменится – так считает Инна Касьянова. управляющий директор по кредитованию малого и среднего бизнеса Москоммерцбанка. Сроки будут сокращаться, а приобретаемые объекты – дешеветь.
А может быть – не было ее в достаточной мере и не надо стремиться возрождать, чтобы не получить снова рост цен на рынке? «Коммерческая ипотека с одной стороны очень вредное явление, - считает Алексей Чижов, директор по консалтингу компании PraktisCB. Кредитные средства повысят платежеспособный спрос, что увеличит цены и заставит игроков рынка действовать активнее. Это в свою очередь породит гонку девелоперских проектов и, в результате, перенасыщение рынка». Но с его же точки зрения, коммерческая ипотека даст возможность развиваться малому и среднему бизнесу. Это может стать реальным инструментом развития экономики, однако банком необходимо жестко подходить к выбору заемщика и проверке его возможностей оплатить кредит (предоставление четкого бизнес-плана, финансовых расчетов окупаемости бизнеса и так далее). Коммерческая ипотека может работать только на стабильном или развивающемся рынке недвижимости, чтобы у банка не было сомнений в ликвидности залога. В ситуации финансового кризиса, конечно, такое финансирование невозможно. Но когда экономика начнет выравниваться, банки снова будут готовы выдавать кредиты на покупку недвижимости, которая является реальным и надежным активом.
4328 
СК инициировал повторную проверку по сносу фабрики-кухни в Петербурге
Рекорды на элитном рынке, 5 млрд возмещения за аренду и лидерство ИЖС в Ленобласти: новости Петербурга на Restate
Компания из Татарстана ведет переговоры о покупке «Outlet Village Пулково» 
Напоследок: перед уходом с рынка России израильский девелопер запустил последний проект в Петербурге 
К ОЭЗ Петербурга присоединили промзоны «Парнас» и «Шушары»
Итоги 2023: падение объема сделок по аренде офисов в Петербурге на 35% 
