Рано наступившая в 2015 году весна к разочарованию продавцов загородной недвижимости не привела к оттепели на рынке. Продажи идут, мягко говоря, неважно, особенно у застройщиков эконом-класса. Пожалуй, лишь на земельные участки сохраняется сравнительно стабильный спрос.
Как правило, именно с наступлением теплой погоды все предыдущие годы загородный рынок заметно оживал, причем касалось это как аренды коттеджей, так и купли-продажи жилья. Однако в нынешней экономической ситуации февраль и начало марта не слишком отличались от января - кризис настиг всех девелоперов без исключения.
Это не предел
О проседании рынка наиболее красноречиво говорят цифры по вводу новых объектов. В 2014 году было сдано всего 40 коттеджных поселков и мультиформатных комплексов, тогда как в 2013-м их число достигало сотни. Такое резкое понижение - аж в 2,5 раза - связано и с нестабильной экономической обстановкой, и с возросшими рисками девелоперов, и с тем, что рынок уже в значительной мере насыщен. Сейчас в общей сложности объем предложения загородной недвижимости Ленобласти составляет порядка 42 тысяч лотов (дома, участки, секции в таунхаусах и пр.), а продано за прошлый год -немногим более 2 тыс. лотов.
«В текущем году ввод новых объектов станет еще меньше. Любой проект требует тщательной проработки и серьезного анализа, те поселки, которые были выведены в 2014-ом, готовились к старту в течение года-полутора до официального анонса, то есть с 2012-2013 годов. Объекты этого года должны находиться в проработке, как минимум, с конца 2013 года, но в конце прошлого многие девелоперы, уверен, пересмотрели свои планы», - подчеркивает девелопер коттеджного поселка «Ольшаники2» Геннадий Черненко.
Однако, по его мнению, для покупателей эта ситуация не столь уж важна. Выбор по-прежнему огромен: практически в любом направлении Ленобласти можно приобрести отличные лоты, с полным набором коммуникаций, в пешей доступности к водоемам. Вряд ли стоит опасаться и резкого повышения цен. «Не думаю, что в условиях такой жесткой конкуренции застройщики позволят себе серьезную коррекцию, с более высокой долей вероятности появятся демпингующие игроки», - считает эксперт.
Сложные таунхаусы
Впрочем, проседание загородного рынка - отнюдь не равномерно распределяется по всем его сегментам. Сравнительно неплохо идут дела у тех девелоперов, кто строит и продает секции в таунхаусах. Тут все дело, видимо, в том, что их сравнительно немного. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», из 375 проектов, находящихся в продаже на начало года, только в 52 имелось предложение сблокированных домов (то есть менее 15%).
«Это связано с тем, что легализовать таунхаусы на землях, предназначенных для ИЖС, очень сложно. И, в свою очередь, не менее сложно получить участки под «малоэтажку» в популярных у покупателей районах, в частности, Всеволожском. Поэтому и строят их редко», - поясняет директор всеволожского направления АН «Александр недвижимость» Марина Климчук.
Тем не менее, большинство предложения таунхаусов сконцентрировано именно во Всеволожском районе - более чем в 30 коттеджных поселках. Самые крупные среди них: «Кивеннапа-Север», «Токари-лэнд», «Янино», «Изумrood». Основной спрос в этом сегменте сконцентрирован на недорогих объектах - не более 7 млн руб. за секцию. При этом он почти не изменился по сравнению с 2013 годом: было продано около 7,3 тыс. секций. Впрочем, здесь стоит уточнить, что большинство сделок совершалось в первой половине года.
Невыгодный сегмент
Что касается продаж в коттеджных поселках в целом, то здесь кризис в наибольшей степени ударил по объектам эконом-класса. Они и раньше-то находились в невыгодном положении по сравнению с многоквартирной недвижимостью - банки неохотно давали ипотеку на такие объекты (доля ипотечных сделок колебалась возле отметки 10-12%), а теперь продажи во многих проектах практически остановились. Не помогло даже довольно существенное снижение цен - по итогам 2014 года почти на 9%.
А вот в сегменте «комфорт» дела идут получше. «Конечно, в январе и здесь спрос понизился - это месяц невыраженной активности клиентов, да и ажиотаж, возникший при падении рубля, прошёл. В феврале интерес возобновился, увеличилось количество визитов на наши объекты. Сейчас количество сделок сохраняется на уровне февраля прошлого года. Возможно, кризис в меньшей степени повлиял на людей, у которых достаточно средств на покупку коттеджа, либо они заранее хранили деньги в валюте, и сейчас достаточно свободно могут ими оперировать», - утверждает директор по продажам компании «ПетроСтиль» Михаил Фуксман.
По его словам, в качественных проектах с высокой степенью готовности продажи идут нормально, а цены неуклонно растут. При этом некоторые девелоперы даже привязали цены к долларовому эквиваленту, что привело к удорожанию части объектов почти вдвое.
Достаточно оптимистично настроен и коммерческий директор компании «АйДаДом» Алексей Баринов. По его мнению, те объекты, которые находятся на высокой стадии готовности, вполне могут рассматриваться покупателями как альтернатива городскому жилью. «Люди компенсируют удаленность от мегаполиса большей площадью жилья. И это происходило до кризиса, и сейчас. Тем более, что девелоперы стараются стимулировать спрос рассрочкой. Думаю, не стоит хоронить загородный рынок раньше времени, тем более что закредитованность здесь куда меньше, чем на городском», - подчеркивает он.
Что касается элитной загородной недвижимости, то здесь за весь 2014 год появился всего один небольшой проект - Relique de Famille в Сестрорецке. А продажи коттеджей измеряются несколькими десятками. Впрочем, понятно, что данный сегмент априори не может быть массовым.
Земельный прорыв
Любопытнее всего ситуация на рынке земли без подряда. Минувшей осенью количество сделок по покупке участков резко выросло - на 30-35% по сравнению с первой половиной 2014 года. Объяснение этому может быть только одно - желали сохранить свои сбережения и те люди, которым на покупку квартиры или таунхауса денег не хватало.
При этом популярностью пользовались и территории отдаленные от мегаполиса на 30-40 километров - где земля существенно дешевле. Да и покупали в основном небольшие участки За счет этого средняя цена лота в декабре составила всего 1,7 млн руб., снизившись по сравнению с началом прошлого года на четверть.
По данным руководителя направления загородной недвижимости компании «Прогаль» Людмилы Юшиной, 20% всех сделок с землей приходилось на Всеволожский район, по 12-13% - на Гатчинский и Ломоносовские. Самый популярный формат 9 соток в сравнительно небольшом удалении от Всеволожска (Рахья, Борисова грива) стоимостью от 1 млн руб.
«В Колтушах за среднестатистический участок просили уже не менее 2,5 млн руб., в самом Всеволожске можно найти предложение за 2,7 млн руб., а верхняя планка - 6,6 млн руб. При этом новых нарезок в населенных пунктах почти нет, их границы уже законодательно утверждены. Поэтому это в большинстве случаев участки со старыми строениями, которые нужно будет еще снести», - добавляет Марина Климчук.
Заглядывать в будущее рискуют немного экспертов, но большинство прогнозов на ближайшую перспективу так или иначе - пессимистичные. Участники рынка констатируют, что спрос будет снижаться и дальше, возможно, вдвое по сравнению с 2014 годом. Одновременно не исключено появление большого количества замороженных проектов, в основном, в самом дешевом сегменте. Ценовое дно, вероятно, может быть достигнуто к середине года, затем, не исключено, рынок может вновь - и очень медленно - снова пойти в рост.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
2540 
Аренда загородных домов в Ленобласти: после майского пика — спад на 15%
В Ленобласти построят коттеджный поселок почти на 1000 домовладений
Коттеджный поселок Ламбери в Ленобласти расширят на 10 гектаров 
Строительство пятой части коттеджных поселков под Петербургом приостановили до середины 2023 года .JPG "Эксперты выяснили, в какую сумму обойдется частный дом в Ленобласти в марте 2023 года")
Эксперты выяснили, в какую сумму обойдется частный дом в Ленобласти в марте 2023 года 
