Справедливые цены на жилье: справедливость все понимают по-своему
Какой должна быть «справедливая» цена на жилье и реально ли купить его по этой цене?
Именно этот опрос мы задали нашим читателям. Сравним их мнение с официальными
данными. Создавая опрос на эту животрепещущую тему мы намеренно не стали определять понятие
«справедливости» цен на жилье.
Ведь понятие справедливости у каждого свое. И скорее всего оно в большей степени зависит от доходов горожан. Кому-то и сегодняшние 70 -80 тысяч рублей за метр вполне "по плечу". Но таких по данным нашего опроса, в котором приняло участие более1200 человек, оказалось всего 3%. Столько же горожан согласились с ценой в 60 тысяч рублей за метр. "Максималисты" вряд ли относятся к наиболее богатым людям Петербурга, поскольку действительно богатые люди предпочитают не «светить» свое состояние, а уж тем более не имеют привычки участвовать во всяких опросах. И смею предположить, что, скорее всего, это профессиональные участники рынка, которые кровно заинтересованы в поддержании «справедливо» высокого уровня цен, поскольку от этого напрямую зависит их заработок.
Мнение же остальных опрошенных по отношению к сегодняшнему уровню цен наиболее емко выразил один из участников: «Моя зарплата только белыми 40 000 в месяц. Но даже я не могу себе позволить купить недвижимость в нашем городе, если только не ввязавшись в кабалу ипотеки на 10-15 лет, что маразм». Между тем по данным Росстата средняя зарплата в Санкт-Петербурге в середине прошлого года была почти в два раза меньше и составляла 22 448 рублей. То есть «среднему» петербуржцу сегодняшние цены даже с помощью ипотеки явно не по краману. К слову сказать, доверять официальной статистике и делать на ее основе какие-либо выводы становится все труднее. Так по данным ВЦИОМ 20% населения копят деньги на покупку жилья. А по данным того же Росстата больше 25 тысяч рублей зарабатывает всего 18% населения. Причем в эти 18% попадают и все миллионеры, поскольку выше заработков Росстат почему-то теперь не показывает.
Со «справедливой» ценой за метр в 50 тысяч рублей согласилось уже 16% участников опроса. А с ценой в 40 тысяч – уже 21%. Кстати, такие рамки считают «справедливыми» и чиновники Минэкономразвития, которые определили цену квадратного метра жилплощади для Петербурга в 44300 рулей за метр. По этой цене будет финансироваться покупка регионами из федерального бюджета программа переселения граждан из аварийного жилья. В прошлом году с этой ценой согласились и некоторые застройщики, которые продавали городу свои дома ввиду отсутствия спроса.
Однако абсолютное большинство опрошенных (44%) считают и эту цену завышенной и предпочли бы покупать жилье по 30 тысяч рублей за метр. Кстати с этой «справедливой» ценой согласен и наш Премьер-министр . Именно в 30 тысяч рублей оценил один квадратный метр жилплощади эконом-класса Владимир Путин, выступая на заседании президиума Совета по нацпроектам выполнение проекта «Доступное жилье» в августе прошлого года.
Судя по нашему опросу, диапазон 20-30 тысяч рублей за метр площади горожане считают справедливым, так как увязывают с ними и свои доходы. Вот несколько характерных мнений: «Цена должна быть доступна среднему классу - 20000 это приемлемо при наших маленьких зарплатах». Или: «Стоимость жилья должна была доступна человеку с зарплатой с 20000 рублей в месяц. И вот, пожалуй, самый точный ответ: «цена должна быть такой, чтобы на квартиру можно было накопить в течение 3-5 лет». Почему я назвал этот ответ самым точным? Все очень просто – именно за такой срок в Европе «средний» европеец может накопить себе на жилье.
А что же происходит у нас? По данным Фонда «Институт экономики города» для приобретения «стандартной» квартиры в 54 метра среднестатистической семье петербуржцев из трех человек в 2006 году потребовалось бы минимум 5,7 года. Это при учете, что они будут жить в условиях абсолютной экономии и семья должна будет откладывать на покупку жилья все свои доходы, превышающие прожиточный минимум. Кстати, по данным Росстата индекс доступности жилья рассчитывается «всухую» - то есть на жилье надо откладывать все доходы! Это я упомянул в связи с вопросом о доверии к данным Росстата. Впрочем, вопрос о реальности такого подхода оставим на совести разработчиков. Если хоть немного приблизиться к реальности, то надо дать людям возможность копить на квартиру и тратить на себя хотя бы прожиточный минимум. Я не буду повторять многочисленные публикации, рассказывающие о возможности прожить на «прожиточный минимум». Ограничимся кратким резюме – это НЕВОЗМОЖНО В ПРИНЦИПЕ. И официальный прожиточный минимум для реальной жизни должен быть у нас минимум в два раза выше официального. То есть в Петербурге это получится порядка 9 тысяч рублей. Простейшие расчеты показывают, что в этом случае петербуржской «средней семье» из трех работающих ( то есть дети уже выросли?) понадобится 10 лет беспрерывного каторжного труда для покупки той самой «стандартной» 54-х метровой квартиры.
Но, если внимательно сравнить наши методики расчета с западными, то выяснится, что наш индекс доступности придется пересчитывать еще раз, поскольку по всем остальным мировым методикам индекс рассчитывается при условии что семья тратит на покупку жилья ( даже в кредит) не более 25% дохода. То есть – это реалистичный, а не отвлеченный от реальной жизни подход. При европейской методике расчетов петербургский индекс доступности составит уже не 10 лет, а 25,6 года. Но и это еще не все хитрости российской статистики. Чтобы картина получилась более полной, придется вспомнить про стандарты. Они у всех стран разные и базируются на реальной обеспеченности жильем населения. В связи с этим любопытно будет сравнить некоторые данные по разным странам.
Страна
Жилищная обеспеченность, кв.м/чел.
Процентное отношение к лидеру, %
(Норвегия=100%)
Год оценки
Норвегия
74,0
100,0
2006
США
65,0
87,8
2006
Дания
50,6
68,4
2003
Швеция
44,4
60,0
2003
Великобритания
44,0
59,5
2001
Швейцария
44,0
59,5
2000
Нидерланды
41,0
55,4
2000
Германия
40,1
54,2
2002
Австрия
38,3
51,8
2003
Франция
37,5
50,7
2002
Финляндия
36,3
49,1
2002
Ирландия
35,0
47,3
2002
Словения
29,5
39,9
2002
Чехия
28,7
38,8
2001
Венгрия
28,0
37,8
2001
Эстония
27,7
37,4
2003
Словакия
26,0
35,1
2001
Латвия
23,9
32,3
2003
Литва
23,0
31,1
2003
Польша
22,2
30,0
2002
Россия
21,1
28,5
2006
Ладно, не будем гнаться за норвежцами или американцами. У нас 21 метр на человека уже есть (правда с учетом коммуналок!!!!) и тогда стандарт на семью должен был бы составлять не 54 метра, а 63. В этом случае мы получим индекс доступности уже 30 лет! Но мы же в Европе? Давайте за основу возьмем один из европейских индексов обеспеченности из середины таблицы – хотя бы финнов и с их скромными 36 метрами на человека. Тогда нашей стандартной семье понадобиться уже не 54-х метровая квартира на троих, а в два раза больше – 108 метровая. В этом случае индекс доступности составит всего… 49,7 года. То есть, начав работать в 18 лет, то если вам повезет, (напомним, что средний возраст жизни для мужчин составляет у нас 60 с небольшим лет) к 68 годам вы успеете купить себе «стандартную» финскую квартиру. Про американский или норвежский стандарт я уже не говорю – на них понадобится две жизни.
Конечно, не обязательно копить, скажут многие – ведь можно воспользоваться ипотекой. Но пока она не слишком работает, а когда заработает, может повториться эффект 2006 года, когда благородя именно ипотечным вливаниям на рынок недвижимости, цены за год у нас взлетели в два раза. Тогда объём выданных ипотечных кредитов только за 2006 г. превзошёл объём 2005 г. в 6,2 раза. Очевидно, что при стабилизации экономики, росте доходов и, самое главное дефиците жилья, история 2006 имеет все шансы на второй виток. А вот с учетом наших ипотечных процентов, превышающих европейские в 3-4 раза, индекс доступности станет абсолютно недоступным. Так какой может быть и какой должна быть «справедливая» цена на жилье и как сочетаются понятия «справедливости» цены жилья и его доступности? И можно ли сделать его действительно доступным? В следующем материале на эту тему с нами поделятся своими мыслями застройщики, девелоперы, риэлторы.
4081 
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
От порта до курорта: где на юге России снижаются цены на новостройки
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего
Новостройки Петербурга меняют тренды. Бизнес-класс переезжает на намыв
«Квадрат» в центре Петербурга перевалил за полмиллиона. В Колпино и Пушкине он втрое дешевле
Индексы Restate: на рынке жилья Петербурга дорожают только студии
