Прямая речь: что делать с деревенскими домами в Мурино, Кудрово и других новых спальных районах
Новые районы массовой застройки под Петербургом — бывшие села, которые нередко старше самого мегаполиса. Рядом с новостройками там ютятся старые деревенские дома и коттеджи. Как быть, и чего ждать владельцам «частного сектора» среди многоэтажек, отвечают эксперты.
Кудрово, Мурино, Бугры, Каменка, Шушары - все эти названия сегодня ассоциируются у петербургского обывателя в первую очередь с районами массового нового строительства. Меж тем, еще два десятилетия назад они в большинстве относились к сельскохозяйственным землям пригородных совхозов. К примеру, поселок Мурино, на территории которого сегодня построено или еще возводится более 40 жилых комплексов, - древнее село. Впервые оно упоминается еще до основания Петербурга, на территории поселка сохранилась церковь XVIII столетия и даже старинная водонапорная башня. Кудрово числится “деревней в Заневском городском поселении” по сегодняшний день, прежде тот же статус имела Каменка, влившаяся со временем в состав мегаполиса. В результате интенсивной застройки территории старые деревенские дома и участки, имеющие статус земель для ведения дачного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, неожиданно стали соседями высотных новостроек. Пригород стал превращаться в город исключительно стремительно.
Мы попросили экспертов Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области рассказать, как теперь быть собственникам “частного сектора” в районах массового строительства. “Это очень интересный и глубокий вопрос, - свидетельствует главный управляющий департамента новостроек ООО "Александр Недвижимость" Сергей Беляков:
«Частную застройку в пригородах, в которые пришли многоэтажные дома можно условно разделить на два типа - первый тип, это дачи, которые люди получили ещё в Советское время и вели там дачный образ жизни. И второй тип - это люди, которые строили своего рода семейное гнездо рядом с городом - это добротные коттеджи с красивым участком. Еще 10 лет назад никто и не мог предположить, что сюда придут многоэтажки, причём столько массово. Для этих людей, конечно, ничего хорошего многоэтажки не принесли. Хотя многим застройщики предлагали выкуп участка для строительства многоэтажек, кто-то согласился, кого-то не устроила компенсация, кому-то и не предложили (их участки были не интересны под застройку). Теперь мы видим что получилось - около больших многоквартирных домов есть ветхие дачи и шикарные особняки. Проблема хозяев этих домов в том, что ветхая дача рядом с многоэтажкой не нужна никому, а элитный коттедж только с огромным дисконтом. Продавать такую недвижимость выгодно можно было только тем же застройщикам, на вторичном рынке она, по сути, больше никому не нужна. Есть ещё одна проблема - у нас в этих пригородах есть садоводства, не оформленные должным образом, что приводит к тому - что по документам домов там нет вообще, а, значит, участки выделены под многоквартирную застройку без обременений, люди не смогут получить компенсацию. Нет никакой гарантии, что пригороды не продолжат развиваться по тому же сценарию - застройка эконом классом пригородов. Это стоит учесть всем желающим строить собственный дом - близость к городу может оказаться в итоге не плюсом, а огромным минусом.»
Александр Гиновкер, Генеральный директор агентства недвижимости “Невский Простор”, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области также говорит о негативном влиянии соседства с новостройками:
«В каждом конкретном случае ситуация разная и зависит от нескольких факторов. Например, от того насколько близко расположен частный дом от зон массовой застройки? Если расстояние несколько сотен метров или есть между объектами зеленый массив, то это не так страшно. Если домовладения расположены очень близко к высоткам, то, конечно, жизнь в малоэтажных строениях не улучшается. Если рассматривать вопрос с продажей объекта, то, пожалуй, самым выгодным вариантом будет продать свой объект вместе с землей под застройку. Однако, застройщики не горят покупать землю другого целевого назначения. В этом случае у их юристов будет очень много работы.»
При этом шанс выгодно реализовать такие земельные наделы все-таки остается. О такой практике рассказывает представитель агентства “Загородный стиль” Петр Манько:
«“Цена таких участков зависит напрямую от возможности их применения под коммерческий объект, на что в свою очередь влияет: площадь и конфигурация участка, расположение участка относительно пешеходных потоков и близость к жилым комплексам, удобство подъезда транзитных автомобилистов, расположение относительно транспортных магистралей и так далее. Так, собственники 4-х смежных участков ИЖС по 12 соток могут довольно выгодно продать свои участки под размещение торгового комплекса (пример - в деревне Новое Девяткино на месте нескольких участков ИЖС около ЖК Арсенал появился торговый комплекс с супермаркетом Лайм). Обратная ситуация, когда участок находится в окружении «убитой» застройки ИЖС, площадью 6 соток, с узким подъездом – для строительства современного коттеджа это не вариант, под коммерцию не подходит, соответственно, цена продажи будет совсем другой.”»
Однако, часть профессионалов рынка придерживается иной точки зрения, более радужно оценивая перспективы частного сектора близ новостроек. Комментирует управляющий ООО «1-я Академия недвижимости» Владимир Маляревский:
«Частные массивы среди многоэтажек на момент строительства многоэтажек - это проблема, а вот после окончания - скорее благо. Дополнительная ифраструктура (дороги, хоть и соседние, но открытые для проезда), школы, сады, магазины. Сейчас цены продажи не выросли, но лет через 5 вырастут. Вывод - на текущем положении рынка, в свежезастроенных котежных поселках цена не изменилась, но можно купить дом с землей по цене одного квадратного метра квартиры. Думаю, что то со временем цена таких объектов вырастет на 50-100%.»
Прогнозирует повышение цен и Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group. Ее совет - не торопиться с продажей.
«“На домах частного сектора строительство многоэтажек может отразится увеличением стоимости своих домовладений. Это происходит за счёт развития инфраструктуры локации, улучшения транспортной доступности и прочего. Однако, на весь период строительства собственникам частных домов придётся терпеть все прелести «жизни на стройке». Всё-таки каждую ситуацию необходимо рассматривать в индивидуальном ключе, чтобы понимать, как изменится их качество жизни с появлением многоэтажек.Жизнь в собственном доме среди всех благ цивилизации на порядок выше, чем в многоквартирном доме, поэтому не стоит торопиться с реализацией такого домовладения, если конечно он не мешает стройке. Но в таком случае застройщик сам готов предложить хорошую цену за снос дома.”»
Заглавное фото Александры Смолич
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
12031 
С июня 2024 года в Ленобласти вводят запрет на строительство студий и квартир меньше 28 “квадратов” 
Губернатор Ленобласти Дрозденко пообещал решить проблему обманутых дольщиков до 1 июля
Индексы Restate: Цены на недвижимость в Ленобласти стагнируют в течение года
ООО «Балтстрой» легализовал через суд бывший проблемный дом во Всеволожске 
Налоговая служба подала иск о банкротстве застройщика элитного комплекса под Гатчиной 
В Ленобласти могут построить жилой кластер на 400 тыс. человек 
