Новостройка с набережной: где ее найти и сколько это стоит?

Набережные уже перестали быть прерогативой «элиты», но их наличие определенно поднимает цену на квадратные метры в и без того недешевой столице. Сколько стоят квартиры в домах на набережной - и стоят ли они того? Разбираемся вместе с Restate.ru.

Новостройки и квартиры в новостройках

Новостройка с набережной: где ее найти и сколько это стоит?

Когда-то жилье у воды, рядом с набережной, тем более благоустроенной, уже было показателем статуса и самого ЖК, и его обитателей. Такие объекты были штучными на рынке Москвы, а уж если набережная была частью придомовой территории, она тут же становилась эксклюзивом и резко поднимала и цену, и статус объекта.

«Одним из первых жилых комплексов рядом с набережной в новейшей истории Москвы являются «Алые паруса» в СЗАО», - вспоминает Юлия Гринько, директор департамента продаж Barnes International Moscow. «Когда его построили в 2000-х годах, стоимость 1 кв. м в нем была сопоставима с домами на Золотой миле. Но потом цены там резко упали, поскольку люди поняли, что с точки зрения инфраструктуры, близости к знаковым местам, транспортной доступности и социального статуса жителей ЦАО все-таки предпочтительнее. Однако данный проект заложил определенный стандарт «дома на воде».

Потом застройщики сами взялись за благоустройство территории у водоема - так на рынке появилось понятие жилых комплексов с собственной набережной. Хотя ни о какой собственности речь, конечно, не идет.

«Многие девелоперы анонсируют свои ЖК как комплексы с собственной набережной, но по факту доступ к набережной имеют все желающие», - соглашается Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. - «К таким проектам относится ЖК ALIA, в котором анонсирована набережная, но посещать ее смогут не только жильцы дома.

Цена вопроса

За последние годы число проектов с выходом на набережную и тех, где застройщик инвестировал в благоустройство прогулочной зоны у воды самостоятельно, неуклонно росло, а вот их ценник опускался все ниже, и вовсе не потому, что они стали меньше цениться, просто на набережных Москвы начали строить не только элитное, но и более доступное жилье. Однако для своих ценовых сегментов такие объекты, разумеется, остаются эксклюзивными.

«Предложение новостроек с видом на воду достаточно сильно ограничено, так среди лотов в продаже в целом по рынку доля предложения в комплексах «у воды» составляет 16%», - рассказывает Александр Шибаев, директор по развитию Kalinka Group. - «В основном такие проекты располагаются в непосредственной близости к городским набережным, но в некоторых проектах набережные позиционируются как собственные для проекта, за счет того, что их благоустраивает в том числе и сам застройщик».

В основном проекты на набережных в продаже представлены в сегменте бизнес-класса, где среди 119 проектов (с учетом проектов в стадии «закрытых продаж») 17% – комплексы на набережных. Основной объем предложения в проектах «у воды» бизнес-класса представлен в Даниловском районе (39% лотов) и в районе Филевского парка (21% лотов), а также в районе Покровское-Стрешнево (17%).

По данным аналитиков Kalinka Group, в настоящее время на рынке недвижимости около 4 тысяч лотов в подобных проектах. Средневзвешенная удельная цена предложения в бизнес-классе составляет порядка 402 тыс. руб. за кв. м, средний бюджет предложения – 28 млн руб.

Минимальная цена в проектах с собственной набережной начинается от 180 тыс. руб./кв. м, это 3-х комнатная квартира в ЖК комфорт-класса «Мякинино Парк». Комплекс находится на удалении от города, на отдельном островке, в составе ЖК предусмотрена собственная набережная. В бизнес-классе минимальная стоимость - 240 тыс. руб./кв. м, при условии покупки 3-х комнатной квартиры с отделкой white box в ЖК City Bay. Максимальные цены доходят до 600-650 тыс. руб. за кв. м.

...и наценка за променад

Что касается «наценки» за расположение на набережной, цифры могут быть различными. Разнятся и оценки экспертов: кто-то оценивает бонус за набережную в 10-15%, кто-то - в 20-30%. Это зависит не только от класса ЖК, но и от конкретных проектов и лотов; даже внутри одного проекта могут быть представлены лоты с разной суммой наценки.

«Если речь о выдающихся видовых характеристиках, разница может быть не такой значительной — например, если проект, расположенный в глубине квартала, имеет большую высотность, он может располагать и более привлекательными видами», - поясняет Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. - «В нашем случае речь идет не только о видовых характеристиках, но и о благоустроенном участке набережной. В этом случае ценовое преимущество относительно проектов бизнес-класса, не имеющих ни вида на набережную, ни «прибрежной» инфраструктуры, может достигать 20-30%».

Согласны ли москвичи доплачивать за променад по романтичной набережной? Очевидный ответ - да, ведь иначе число проектов с выходом к набережной не возросло так драматично за последние годы.

«Такое жилье однозначно пользуется спросом. Например, некоторые корпуса в ЖК «Ривер Парк» были полностью реализованы еще до момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Покупателей привлекают как эксклюзивность проекта, так и видовые характеристики», - комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

Цены на жилье в ЖК у набережных выше, чем в других проектах аналогичного уровня, даже в элитном сегменте: здесь они начинаются от 1 млн рублей за 1 кв. метр.

Все включено, и набережная - тоже

Но и застройщику проект с набережной обходится дороже. Даже если речь просто идет об участке земли по соседству с водоемом. А уж если обустройством набережной застройщик планирует заняться самостоятельно, расходы значительно возрастают. Процесс обустройства сам по себе непрост и затратен: возрастают траты на стройматериалы, требуется составить отдельный от остального участка план под набережную, найти специалистов, и итоговая стоимость проекта будет зависеть от сложности необходимых работ.

И отдельным пунктом в списке трудностей и затрат остается вопрос согласования проекта благоустройства набережной с городскими властями. Иногда этот пункт оказывается ключевым.

«Устанавливаемые городскими властями стандарты и требования нередко вступают в противоречие с современными практиками. В итоге их увязка между собой и формирование компромиссного варианта могут привести к увеличению затрат», - комментирует Надежда Коркка.

Нетрудно себе представить, что консервативное регулирование в сфере городского строительства и благоустройства и, в особенности, переменчивые решения городских властей могут осложнить жизнь застройщику, который решил взяться за реализацию сложного проекта. Но такие ситуации широко не обсуждают: бизнес предпочитает решать проблемы в тишине, не вынося их «на рынок».

«В свое время компания RGI, в которой я работала, планировала полностью изменить облик Остоженки и превратить Пречистенскую набережную в пешеходную, как Арбат, а автомобильную дорогу на консолях перенести на Москву-реку», - вспоминает Юлия Гринько. - «Проект уже согласовали с мэрией, но затем власть сменилась и его пришлось закрыть».

Несмотря на все трудности, которые возникают при проектировании, согласовании и строительстве жилых комплексов с набережными, застройщики продолжают выводить на рынок такие проекты, а покупатели сохраняют к ним интерес, даже в случае, если наценка действительно достигает 20%. Значит, этот формат остается востребованным на рынке, а в виду естественной ограниченности предложения, затоваривание этой узкой рыночной нише точно не грозит. Значит, в ближайшие годы ЖК с набережными сохранят и свою привлекательность, и свой особый, немного романтичный статус.

Подписывайтесь на нашу группу в ВК и наш канал в

"Яндекс.Дзен" : больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Автор: редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Также по теме

Московские застройщики получили поддержку города на 9 млрд рублей 16.05.2022 11:50 28	«Двушки» и «трешки» в Москве и Петербурге на спаде: цены не растут, продажи падают 16.05.2022 08:59 63	Столичные инвесторы активно вкладывают средства в небольшие студии 13.05.2022 16:15 1536
В Новой Москве с начала года построили более миллиона «квадратов» жилья 13.05.2022 13:56 1569	За виды придется доплатить. Видовые квартиры в Московском регионе продаются с наценкой 15-20% 13.05.2022 12:41 349	Стройки не останутся без мигрантов: Минстрой ищет способы вернуть их в РФ 13.05.2022 10:45 2332