Спор на эту тему начался на одном из круглых столов конференции PROEstate, посвященных загородному жилью. Так как мероприятие было организовано с претензией на охват всей страны, на круглом столе присутствовали и представители столичных компаний, и специалисты из регионов.
Тема доступности малоэтажного жилья в ценовом отношении возникла именно потому, что региональные представители были удивлены (если не сказать – раздражены) снобизмом, с которым столичные компании описывали домовладения ценой выше 25 миллионов рублей как вполне доступные.
Развитие рынка и увеличение спроса на малоэтажное жилье
Возможно, причиной взаимного непонимания стало и то, что Подмосковье и Ленинградская область в целом отличаются своим уровнем от большинства регионов России, и в части ценообразованию на малоэтажное жилье картина также выглядит перспективнее. Наталья Пронина, заместитель директора отдела исследований по элитной жилой недвижимости компании KnightFrank, рассказывая о масштабном освоении территорий в Московской области, остановилась на положительной динамике рынка. «Совсем недавно поселок из 100-150 домовладений – это был уже вызов рынку от лица девелопера. Сегодня 500-600 считается совершенно нормальным количеством домовладений для поселка».
Валерий Лукинов, директор Департамента регионального развития и проектного управления инвестиционно-строительного холдинга «РОДЭКС Групп» отметил, что Московская область идет в отрыве от других регионов просто по той причине, что само малоэтажное строительство начало развиваться там раньше, чем где бы то ни было в России. «Рынок Ленинградской области пошел следом за Подмосковьем, но все равно он отстает примерно на 2-3 года. На нем прослеживаются те же ценовые тенденции, что и в Московской области: половина всего спроса приходится на домовладения эконом-класса. При этом нельзя сказать, чтобы на элитную недвижимость спрос падает. Он даже увеличивается: после кризиса на банковском рынке по всем прогнозам городская недвижимость стабилизируется в цене, загородная же будет расти». Так что, по мнению Валерия Лукина в элитную загородную недвижимость деньги вкладывают с прицелом на будущее.
По его данным точка насыщения рынка городской недвижимости приходится примерно на 2012-2013 год, а по загородной – не ранее чем на 2014 год. «А является ли жилье ценой 13-25 млн. рублей, которое вы называете наиболее выгодным вложением средств, жильем доступным и комфортным? Вписывается ли оно в программу Дмитрия Медведева, по которой 1 квадратный метр малоэтажного жилья должен стоить 20-22 тысячи рублей?» - внятного ответа на этот провокационный вопрос из зала Валерий Лукин не дал и увел разговор в плоскость обсуждения количества продаж, приемлемого для успешного девелопера в Москве. И это понятно: строить и продавать недорогое малоэтажное жилье в Подмосковье и Ленинградской области – это противоречит всякой коммерческой логике.
Чем дальше от Москвы, тем доступнее
На сегодняшний день в Подмосковье уже построено более 500 поселков, еще 200 находятся в стадии строительства. Это позитивная статистика – свидетельство того, что рынок развивается. Но вот цифры, указывающие на негативные явления: более 200 объектов стоит непроданными 3 года и даже более, или же в них продано менее половины площадей. Об этом Иван Богатов, генеральный директор Urban Group рассказал на московской конференции "Современные тенденции в девелопменте загородной недвижимости".
Вот как он описывает причины этого негативного явления: - «Каждый девелопер пытается заработать больше денег. Для того чтобы продать подороже, недвижимость искусственно переводят в нишу бизнес-класса – в котором дом с земельным участком стоят от 1,5 миллионов долларов. Именно такие объекты и застаиваются на рынке. Обращаю ваше внимание на сдвиги в географическом расположении загородной недвижимости: большинство вводимых объектов расположены в 20-40 км от МКАДа. Почему это происходит? Зона до 20 км от Москвы, куда еще вчера старались попасть все застройщики загородных объектов, сейчас просто недоступна: цена земли здесь на интересных направлениях (даже не беря в расчет внеконкурентные Рублевку или Ильинку) превысила 15-20 тысяч долларов за сотку. Единственный фактор, которым девелопер может управлять в данной ситуации, – это плотность застройки (количество квадратных метров, которые можно соорудить на одном гектаре земли). Предельная плотность, допустимая в коттеджном поселке – 2 тысячи кв. м на гектар. При цене земли около 20 тысяч долларов за сотку (соответственно, 2 миллиона долларов за гектар) девелопер имеет следующие расклады: в себестоимости его будущего продаваемого метра только земля стоит около 1 тысячи долларов. Именно поэтому загородные проекты стремятся вдаль от Москвы. И это одна из базовых тенденций».
Технологии, удерживающие качество при минимальной стоимости
Второй тенденцией можно назвать использование новых технологий в строительстве малоэтажных домов. Это и есть то пространство для маневра, на котором можно совместить условия строительства малоэтажного жилья и президентский наказ строить жилье доступное. Ржевский Егор, генеральный директор компании «Юпитер Капитал» по продаже недвижимости в Московской, Рязанской, Тульской, Калужской и Орловской областях, так прокомментировал Restate эту ситуацию: «Снизить цены на жилье до 22-25 тысяч рублей за квадратный метр – не такая уж и проблема. Вопрос в том, что покупатель получит за эти деньги. Например, в Московской области только земля обойдется застройщику в 75 000 рублей за сотку. Больших массивов земли в Подмосковье, особенно у трасс, уже не осталось. Это означает, что даже если застройщику удастся достичь желаемого минимума стоимости, падение качества такого жилья неизбежно. В соседней Рязанской области пока есть значительное пространство для маневра. Здесь стоимость земельных участков под строительство дачных или коттеджных поселков составляет всего 12 – 18 тысяч рублей за сотку. И это при том, что такие поселки могут располагаться – и уже строятся – порой даже на более близком к Москве расстоянии, чем некоторые участки Подмосковья. Например, Захаровский район – ближайший сосед Серебряно-Прудского района Московской области. Здесь проходят те же трассы и инфраструктура находится на том же уровне, но порядок цен совершенно другой. Все это дает возможность экспериментировать. По моим последним данным уже весной 2009 года здесь начнется реализация проекта «Сфера грифона».
Это будет поселок, состоящий примерно из 50 домов весьма оригинальной конструкции. Такие дома имеют форму яйца и строятся с использованием полистиролбетона, аэролита и пеносиликальцита – наиболее эффективных из применяемых сегодня в строительстве. Площадь такого жилья составляет 60-100 кв.м., дом возводится всего за 30-45 дней, при этом его стоимость составляет 14 – 25 тысяч рублей за квадратный метр, включая отделку. В домах будут все необходимые для комфортного проживания коммуникации, теплые полы, газ и т.д. Такие дома с участком 20-30 соток будут стоить примерно 2 – 2,5 млн рублей».
Государство должно помогать в обеспечении доступности
Третий и зачастую самый важный фактор удешевления малоэтажного жилья – государственное участие. Пожалуй, это словосочетание в последнее время навязло на зубах. Но проблема вложений в инженерную подготовку участков под малоэтажное строительство остается острой и без привлечения государственных средств – нерешаемой, особенно в отдалении от Москвы. «Безусловно, малоэтажное строительство в Московской и Ленинградской области должно на практике являться частью программы «Доступное жилье», так как покупка жилья за пределами мегаполиса по более низкой цене представляется для граждан со средним доходом порой единственной возможностью решить жилищную проблему, - говорит Роман Лескин, начальник отдела маркетинга и развития компании «НеваИнвестПроект», комментируя Restateтему стоимости малоэтажного жилья. – «Но если оценивать ситуацию реалистично, то стоит признать, что часто реализация загородных проектов, заявленных в сегменте эконом-класса, усложняется из-за отсутствия государственной поддержки, бюрократических проблем, нереалистичных сроков согласования. Подобные сложности могут приводить к удорожанию проектов, что делает их менее доступными для целевой аудитории.
Также доступность жилья определяется не только ценой, но и условиями его приобретения, наличием доступных для широкого круга населения ипотечных программ. Например, компания «НеваИнвестПроект» занимается реализацией проекта эконом-класса и ставит целью предоставление доступного и качественного жилья гражданам со средним уровнем доходов. Стоимость квадратного метра в квартире малоэтажного жилого комплекса «Кивеннапа» на данный момент минимально составляет 46000 рублей; в таун-хаусе квадратный метр с учетом земельного стоит от 44200 рублей, а в индивидуальном коттедже – от 44900 рублей. Эта стоимость включает инженерные коммуникации, развитую социально-бытовую и культурную инфраструктуру. Покупатели могут получить рассрочку до периода завершения строительства, планируется предоставление ипотечных программ. Конечно, большинство участников рынка загородного строительства понимают, что ипотечные программы являются одним из существенных факторов успешности реализации проекта и стараются предоставить потенциальным покупателям данную опцию».
Другими словами, малоэтажное жилье пока можно считать «условно-доступным», поскольку совместить все удешевляющие факторы и уговорить потенциального покупателя из Москвы или Петербурга уехать «где по-доступнее» представляется затруднительным.
Елена Горелкина, Restate.ru
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
5919 
Весенние заморозки: резкий рост цен на землю в Ленобласти сменился спадом
Аренда загородных домов в Ленобласти: после майского пика — спад на 15%
Борьба за землю: петербургские компании не поделили участок в Новосаратовке
Подмосковье и Ленобласть: как изменился объем предложения частных домов в регионах 
В Ленобласти построят коттеджный поселок почти на 1000 домовладений
Коттеджный поселок Ламбери в Ленобласти расширят на 10 гектаров 
