В конце апреля в Meeting Point при информационной поддержке «Коммерсантъ ДОМ» состоялись юбилейные X Аналитические дискуссии Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости. Первой темой для обсуждения стал почти легендарный лот, выставленный на торги правительством Москвы.
В этот день в Meeting Point был настоящий аншлаг - в дискуссии захотели принять участие 80 журналистов и редакторов из профильных СМИ и представителей рынка недвижимости. Тема для обсуждения тоже была нетривиальная: «Зачем они это покупают?» Речь шла ни много, ни мало - о легенде советской торговой недвижимости, знаменитом Центральном универмаге Москвы. В этой сессии в качестве модераторов выступили Марта Савенко, корреспондент журнала «Коммерсантъ», шеф координационного совета Клуба главных редакторов, и Анастасия Кременчук, главный редактор портала Arendator.ru.
Сторону продавца в этой полемике представлял руководитель организующего торги Департамента конкурентной политики города Москвы Геннадий Дёгтев. Стартовая цена продажи объекта, включающего 12270,4 кв. м в исторической части здания, построенного архитектором Клейном в конце 19 века, и 7082,9 кв. м по адресу Петровка, д.2 стр.2 - 4,33 млрд. рублей. Также владелец здания получит преимущественное право аренды земельного участка, на котором здание расположено. Главное же обременение, влияющее на экономику - существующая ставка аренды.
Сделка с обременением
Вопросов к цене, что характерно, не возникло, участники дискуссии сочли ее и рыночной, и адекватной для такого уникального объекта, но наш рынок не был бы нашим, если бы не появились еще какие-нибудь нюансы. Первый из них - существующие договора аренды с «Торговый дом ЦУМ», часть из которых заканчивается через 30 лет, а именно 31 декабря 2045 года. Кроме того, ОАО «Торговый дом ЦУМ» является собственником 2/3 площадей.
«Ставка, по которой заключен договор, как минимум в пять раз ниже рыночной, - считает старший партнер адвокатского бюро Forward Legal Алексей Карпенко. - И первый вопрос, который встанет перед новым собственником - сможет ли он договориться с арендатором, чтобы арендная ставка была повышена».
По мнению господина Карпенко, для того, чтобы этого добиться, у собственника есть несколько возможных стратегий - от жесткого прессинга до суда.
«ЦУМ - объект, несомненно, знаковый и уникальный, однако его привлекательность как актива, безусловно, привязана к качеству арендатора (ТД ЦУМ), равнозначная замена которому, в случае возникновения нерешаемых противоречий по арендной ставке, является весьма проблематичной, - отмечает директор департамента консалтинга GVA Sawyer Марианна Романовская. А значит, было бы неплохо, если бы противоречий у арендатора и нового владельца не возникало. Такая ситуация возможна либо если оба собственника договорятся и друг с другом, либо, и это самый простой и логичный выход - если первый собственник выкупит треть здания, что позволит консолидировать весь актив в одних руках.»
Сегодня, сообщил Геннадий Дёгтев, права на сети принадлежат «Торговый дом ЦУМ», а значит, у арендатора есть еще один аргумент воздействия на будущего нового собственника. Но и тут есть особенности. «Мосимуществом было сделано изыскание в части инженерных сетей с целью изучить возможность отделения данного объекта от второго сособственника. Такая возможность есть, - сообщил Дмитрий Липчак. - А произведенный расчет показывает, что в случае «ухода в автономию» стоимость объекта увеличится на 232 млн рублей». Так что это рычаг в пользу нового собственника, если только здание не будет выкуплено и консолидировано.
Возник у профессиональной аудитории и вопрос о торговой марке «ЦУМ»: «Не вышло бы как с «Детским Миром», - напомнила заместитель генерального директора RRGЭвелина Ишметова. Геннадий Дёгтев пообещал уточнить в Роспатенте, кому же принадлежит «ЦУМ» как бренд. Впрочем, в зале среди журналистов высказывались мнения о том, что этой части здания вполне можно вернуть историческое название «Мюр и Мерилиз» - вряд ли оно от этого пострадает. К тому же, для торговой недвижимости важен фактический адрес, место, куда продавец приводит покупателя, и тут уже никакие законы и торговые ограничения не отменят того факта, что это - в ЦУМе, что бы там ни было написано на визитке.
17 или 65?
Тем не менее, одним из ключевых вопросов дискуссии стал вопрос о сроке окупаемости - в отличие от других острых и спорных моментов, тут стороны к согласию прийти не смогли.
«При существующей рыночной ситуации и обременениях срок окупаемости объекта по нашим расчетам - до 17 лет, что неплохо. Инвестиционно-привлекательными сделки подобного рода считаются со сроком окупаемости до 20 лет, так что мы вполне конкурентны», - сообщил Геннадий Дёгтев.
С этой цифрой категорически не согласились другие эксперты - по информации профессионального сообщества, срок окупаемости объекта с учетом такой низкой арендной ставки составит... 65 лет. Что переводит инвестиции в ЦУМ в разряд довольно рискованных.
Предположим, что с арендатором не удалось договориться полюбовно. Пытаться давить на собственника ТД «ЦУМ», по совместительству владельца остальных площадей ЦУМа, как минимум опасно - сособственнику, в отличие от обычного арендатора, есть, чем ответить на такое давление.
Есть еще один путь - юридический; потенциально возможно добиваться рыночной справедливости в суде. Как известно, предыдущий договор заключался с публичным лицом - правительством Москвы - а для таких сторон договора есть свои особые нюансы, которые все еще заложены в договор и которые «унаследует» будущий владелец. Следует добиваться пересмотра договора и этих особых исключительных положений. Кроме того, как отметил эксперт-юрист, в хозяйственном праве РФ нет понятия обязательного пересмотра договора, который необходимо проводить раз в 5 лет. Так что здесь есть, вокруг чего ломать копья, если по-хорошему не получится и арендатор будет держаться за крайне выгодную ставку.
Так кто же все это купит?
И все же, вопрос о том, кто купит треть ЦУМа, остался открытым. В финале встречи был проведен блиц-опрос экспертов, чтобы выяснить - есть ли на рынке покупатели, и готовы ли они войти в сделку на нынешних условиях ради того, чтобы завладеть частью торговой легенды Москвы.
«Если цена такая, какая есть и ставка такая, какая есть, то актив не слишком интересен, - считает Эвелина Ишметова. - А вот если ставки сделать рыночными, то побороться есть за что».
«Классический инвестор туда не пойдет, - замечает заместитель генерального директора Praedium Александр Ошурко. - Так что рассчитывать нужно на частных лиц.»
«Это не про классические инвестиции, - поддерживает коллегу руководитель отдела исследований и партнер компании Cushman&WakefieldДенис Соколов. - Это хороший редкий объект, который в мировой практике называется «трофейным активом».
Тем не менее, за исключением Александра Ошурко, который заявил, что на такую сделку без ущерба для себя может пойти разве что покупатель с административным ресурсом за спиной, большинство экспертов сошлись на том, что покупатели найдутся. Не с первого, так со второго раза.
P.S. Две недели спустя редакции портала Restate.ru стало известно о том, что аукцион по продаже 2/3 ЦУМа был перенесен с намеченной даты - 30 апреля. Теперь заявочная кампания продлится до 28 мая, а сами торги состоятся 2 июня. Стартовая цена при этом осталась прежней - 4,3 млрд. рублей; очевидно, у правительства Москвы сохраняется оптимистичный настрой.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
2971 
Аукцион по продаже ТК «Наутилус» в центре Москвы не состоялся 
В Москве выставили на торги ТЦ «Наутилус» за 2,533 млрд рублей 
Азиатские бренды усиливают присутствие в российском ритейле: их доля выросла вдвое
В Петербурге продвигают закон, который ударит по землевладельцам и бизнесу
Москворецкий рынок отстоял свои площади в суде с московским правительством
Иностранцы не спешат в Москву: эксперты не заметили интереса к столичным площадям
