248 812 объектов недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
Войти   0 + Подать объявление
 
23 декабря 2014, 15:12 2089

Иван Татаринов: Апартаменты остаются самым перспективным сегментом для инвестирования

Редакция Restate.ru задала несколько вопросов Ивану Татаринову, коммерческому директору компании Glincom, о перспективах сегмента апартаментов. Запретят ли власти строительство новых апартаментов? Что ожидает уже построенные объекты? Кому выгодно покупать жилье в современных апарт-комплексах?

Экспертное мнение, Апартаменты, Интервью, Исследования и аналитика рынка недвижимости. Анализ цен на недвижимость

В последнее время рынку апартаментов досталось: разговоры о запрете апартаментов, новации в налогообложении, а теперь еще кризис. Как все это сказывается на спросе и ваших покупателях?

Наряду с покупателями, которые занимают сегодня выжидательную позицию, надеясь на значительный дисконт в будущем, есть большое количество покупателей, которые видят в недвижимости, в частности в апартаментах, инструмент для сохранения сбережений. И текущая нестабильность в стране и мире только стимулирует их совершать покупки. Мы не наблюдаем сокращения рыночной активности на своем проекте до настоящего времени.

Покупателям, которых сегодня отпугивает предполагаемая высокая ставка налога на апартаменты, я могу посоветовать одно - взять в руки калькулятор и посчитать. Причем расчет свой стоит начать со сравнения стоимости апартаментов со стоимостью квартиры, аналогичной по характеристикам. Разница в цене может составить 15-20% в пользу первого варианта. А когда мы говорим о покупке апартаментов или квартиры - это очень существенные деньги - как правило от 500 000 до нескольких миллионов. В будущем собственнику действительно придется платить повышенный налог, но чтобы нивелировать выгоду, полученную на старте при покупке апартаментов, такой налог нужно платить порядка 50-60 лет. Вряд ли кто-то из нас имеет горизонт планирования даже на 25 лет, и гораздо выгоднее получить дисконт сегодня, а не экономить когда-то в будущем. Если подходить счетным методом, то апартаменты даже с учетом повышенной налоговой ставки до сих пор остаются привлекательным сегментом.

Что ж, в вашем изложении это звучит почти радужно. Но все же, как девелоперы собираются решать проблемы, вызванные недавними муниципальными инициативами?

Никак не собираются решать. Большой объем разрешений на строительство выдан, и доля апартаментов и так уже достаточно велика. Что касается новых апартаментов, московские власти сегодня сосредоточились на том, чтобы регламентировать порядок строительства. Но при этом нет разъяснений о последующем использовании недвижимости. Например, это может быть комплекс не только апартаментов для временного проживания, это может быть многофункциональный комплекс, который в своем составе имеет торговые площади, офисные площади и, например, апартаменты. И здесь разъяснений уже нет. И как быть, например, если я сегодня получаю разрешение на строительство офисного комплекса, а потом решаю половину башни, например, использовать под апартаменты? Сегодня еще не сформировалась практика, непонятно, что происходит с жильцами, которые завтра начнут жить в этих "офисах". Какого рода взыскания к ним можно применить? Поскольку в этой части законотворцы еще недостаточно потрудились, то здесь остается больше вопросов, чем ответов, но я думаю, что они эти пробелы будут нивелированы в будущем.

Я как раз думаю, что ограничения на строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов - это лишь начало той кампании правительства Москвы, которая начата для регулирования этого сегмента. Думаю, будет определенная доля социальной нагрузки на девелопера при строительстве подобного рода объектов, как наряду с жильем необходимо обеспечивать район определенным количеством мест в садах, школах, больницах и так далее. Думаю, для апартаментов даже в составе сложных многофункциональных комплексах наверняка появятся требования по обеспечению социально-бытовой инфраструктурой.

От недавнего бурного прошлого вернемся к настоящему - то есть, к экономическому кризису. Почему покупателям недвижимости сегодня стоит вкладывать деньги именно в этот сегмент? Можно ли сохранить средства или получить прибыль, инвестируя в апартаменты?

Апартаменты остаются самым перспективным сегментом для инвестирования. Во-первых, это невысокий вход для инвестора. Сегодня апартаменты можно купить, если говорить о Москве, по цене от 4 млн рублей. Если взять какой-нибудь эконом, то можно и 2,5-3 млн рублей найти проекты небольшие по площади. А если воспользоваться заемными средствами, то покупку можно совершить и на 0,5-1 млн рублей в кармане. Это сегмент недвижимости, максимально доступный для широкого круга покупателей. Если говорить об инвестиционной привлекательности, я считаю, что она максимальна, потому что сегодня апартаменты все еще продаются с дисконтом по отношению к аналогичным проектам в жилом секторе. Можно сэкономить и купить апартаменты за 15-20% по отношению к аналогичным предложениям из жилого сектора.

Главное - что и у нас, и у чиновников есть четкое понимание того, что апартаменты будут использоваться как постоянное, а не временное жилье. Поэтому в дальнейшем, если сегмент апартаментов в принципе сохранится, что тоже под большим вопросом, стоимость его будет фактически приравнена к квартире. В будущем сэкономить будет уже нельзя. Поэтому мы можем говорить про уходящий поезд и закрывающуюся дверь. Конечно, большой объем проектов уже находится на стадии реализации или предреализации, поэтому о сегменте апартаментов мы будем теперь слышать всегда, потому что они захватили определенную долю рынка, будут вторичные продажи и так далее. Но такого активного роста уже не будет.

Если мы говорим о закрывающейся двери - как покупателю понять, какую выбрать? Особенно сейчас, когда на решение влияет нестабильность рынка и сокращающееся число возможностей.

Для инвестиционной сделки нужно выбирать объекты минимальной площади. Во-первых, это больший круг покупателей для последующей перепродажи. Через год-полтора-два, безусловно большее количество людей сможет приобрести апартамент стоимостью 5-6 млн и площадью 30 метров, чем 150-метровый апартамент. Если это возможно реализовать в рамках конкретного проекта с технической точки зрения, можно купить большие апартаменты и нарезать из него два-три маленьких - понадобится обеспечить достаточное количество входных дверей и коммуникационных стояков, но это тоже может стать неплохим выходом для последующей продажи. В некоторых комплексах, как правило это лофты, за счет большой высоты потолков (до 6 метров) есть возможность установить антресоль, если застройщик это еще не сделал за вас, тем самым можно увеличить площадь апарта и соответственно стоимость

Кроме того, я бы не рекомендовал приобретать апартаменты в больших комплексах. Если это комплекс свыше 1000-1500 квартир, несколько башен, несколько очередей и так далее, это не очень хорошая история с точки зрения инвестирования. Например, вы покупаете в первой очереди, объект достраивается, через полтора-два года сдается в эксплуатацию и вы готовы перепродать свои апартаменты. В это время застройщик еще реализует следующую очередь комплекса, где очевидно более привлекательная цена, чем у вас на вторичном рынке. Также вам придется конкурировать с большим количеством таких же инвесторов как вы, потому что комплекс большой, 1500 квартир, и штук 250-300 купили такие же инвесторы. Комплекс достроился, вы все одновременно вышли на рынок и начали продавать свои квартиры. Вы конкурируете с инвесторами, которые купили вместе с вами на ранней стадии. Во-вторых, вы конкурируете в том числе и с застройщиком, который реализует вторую-третью очередь того же проекта по более привлекательной цене. И срок продажи может затянуться. Либо вам придется продавать по сниженной цене, чтобы быстрее найти покупателей. Поэтому я советовал бы инвестировать не в такие масштабные проекты.

Как чувствуют себя отдельные классы на этом рынке - эконом, бизнес, элита - и как на них сказываются последние события?

Лучше всех чувствует себя эконом, прекрасно себя чувствует, особенно если говорить о Новой Москве, где стоимость метра минимальна. В Московской области проекты расходятся, как горячие пирожки. Так же прекрасно себя чувствует комфорт. Всё что дешево, продается в рублях... В случае с элит мы часто еще можем увидеть доллары в ожиданиях продавцов. Эконом - это рублевый недорогой ценник, массовый покупатель. Покупатель сам по себе другой. Покупатель бизнеса и элиты, когда стоимость покупки может составлять 500 тысяч долларов, миллион и далее, это более квалифицированные покупатели, имеющие в том числе другие финансовые инструменты для размещения, хеджирования своих финансовых рисков. Это могут быть валюты, фондовые и сырьевые рынки, какой-то бизнес и прочее. В случае с массовым покупателем, у покупателя меньше опыта сохранения средств, инвестирования, и для них квартира - это понятно. У тебя есть 3-5 млн рублей, ты идешь и покупаешь квартиру. Всё в порядке, и даже если есть небольшая просадка по рынку, то она краткосрочна, в течение полутора-двух лет рынок отыграет, как мы видели в 2008 году, позиции, и ты с этой квартирой никогда не пропадешь.

GlincomGlincomСотрудников на Restate: 60
Ботанический переулок, 5 Москва,

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это  
Также по теме
В «Маяковском» завершается передача ключей новоселамВ «Маяковском» завершается передача ключей новоселам
11.06.2019 09:29
За 3 месяца Донстрой продал около 40% квартир в ЖК «Событие» в РаменкахЗа 3 месяца Донстрой продал около 40% квартир в ЖК «Событие» в Раменках
10.06.2019 16:27
Tekta Group сообщила о завершение подземных работ в SPIRESTekta Group сообщила о завершение подземных работ в SPIRES
07.06.2019 13:04
«Смелость» на старте: Донстрой открывает продажи в новом квартале «СИМВОЛ»«Смелость» на старте: Донстрой открывает продажи в новом квартале «СИМВОЛ»
07.06.2019 10:05
«Ростелеком», банк «Траст»  и девелопер «Интеко» будут вместе делать новостройки «умными»«Ростелеком», банк «Траст» и девелопер «Интеко» будут вместе делать новостройки «умными»
06.06.2019 19:17
Столичная прокуратура займется долгостроями в Новой МосквеСтоличная прокуратура займется долгостроями в Новой Москве
05.06.2019 20:18
Комментарии с форума
Комментариев пока нет

Ваш комментарий

Имя

Сообщение

 

Отправить      Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
Зарегистрируйтесь или войдите через Вконтакте или Facebook, чтобы следить за ответами на свои комментарии.

Ваш комментарий

Индексы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Поиск на карте

Ищите объявления рядом с работой, парком или родными

Найти на карте
Новости и аналитика рынков
17 июня Мосгосстройнадзор в течение недели будет проверять ход строительства объектов реновации

17 июня Российские банки начали уменьшать проценты по ипотеке после снижения ставки Центробанка

17 июня Невскую губу Васильевского острова будут намывать еще 7 лет

17 июня Дома-памятники в центре Петербурга «помогут» отреставрировать туристы

14 июня Обновленный Василеостровский рынок начал работать в тестовом режиме

13 июня Мутко: Темпы ввода жилья в четырех регионах России сильно отстают

13 июня «Социалку» за Urban Group обещают построить до конца 2022 года

11 июня Российские банки выдали рекордный по размеру ипотечный кредит в 2,55 млн рублей

11 июня Отчаявшиеся дольщики ЖК «Ижора Парк» объявили голодовку

11 июня В продаже появились квартиры в ЖК

11 июня В ЖК «Прибалтийский» осталось достроить последний корпус

10 июня Итоги ПМЭФ-2019: Петербург рассчитывает на инвестиции в размере 182,4 млрд рублей

6 июня Патриарх Кирилл: РПЦ строит в среднем по три храма в сутки

6 июня Сделка по продаже московской гостиницы «Пекин» Китаю не состоялась

6 июня Кронштадтские форты начнут перестраивать под развлечения и коммерцию уже этим летом

5 июня Пайщики проблемного дома «СУ-155» в Чертаново отпразднуют новоселье в январе 2020 года

4 июня Проблемный ЖК «Ленинский парк» ГК «Город» полностью сдан

3 июня ГК «Эталон» получила разрешение строить жилой комплекс на месте хладокомбината №1

3 июня Дольщики Urban Group смогут получить еще около 1000 квартир

3 июня Старо-Невский будут благоустраивать под брендами Louis Vuitton и Giorgio Armani

Продайте или сдайте недвижимость
Добавьте объявление бесплатно
Разместить объявление
Сохранятся ли доступные цены на жилье без "долевки"?
© 2008-2019 Restate.ru При цитировании гиперссылка обязательна. Проект Интернет-издательства PDG
Наверх