Сайт использует "cookie" и системы аналитики для персонализации и удобства. Продолжая просмотр, Вы разрешаете их использование.

1 716 335 объектов недвижимости России

1 716 335 объектов недвижимости России

16 июля 2020, 17:42 84064

Как продать квартиру в ипотеке: можно ли продать такую квартиру, как найти покупателя, способы продажи ипотечной квартиры

Ипотека — это кредит, выдаваемый под залог недвижимого имущества. Без согласия кредитора владелец квартиры или дома в ипотеке не может самостоятельно проводить сделки. Поэтому перед тем, как продать ипотечную квартиру, изучите требования закона.

Жилищное ипотечное кредитование, Сделки

Квартира в ипотеке: можно ли ее продать и как это сделать

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Проводить такого рода сделки можно, но не по стандартной схеме купли-продажи. Для этого необходимо проконсультироваться со специалистом в банке, где была выдана ипотека.

Когда продают ипотечную квартиру

У каждого могут быть свои причины для продажи ипотечной квартиры:

Желание заработать на ипотеке.

Цены на квартиры в домах на стадии строительства отличаются от новостроек, готовых к сдаче. Можно неплохо заработать, если после завершения строительства обустроить и продать квартиру. Но придется пару лет подождать.

Потребность в новом жилье.

С появлением детей семье нужна квартира побольше.

Нет денег платить ипотеку.

Можно реструктурировать долг, оформить кредитные каникулы или же продать квартиру в ипотеке, чтобы решить проблему.

Причина может быть любой, но обратиться в банк придется.

Нужно ли разрешение банка

Продажа ипотечной квартиры невозможна без участия в сделке третьей стороны — банка. До момента полного погашения задолженности операции с недвижимостью можно проводить только с его одобрения. Банк уведомляют о намерении продать объект недвижимости и в течение месяца ждут ответ.

Как получить согласие банка

Перед продажей ипотечного жилья нужно получить одобрение банка. Для этого продавец подает заявление в ипотечный отдел. В заявлении нужно указать причину продажи квартиры. Банк определит оставшуюся сумму кредита и возьмет сделку под контроль.

Сроки, стоимость жилья и обстоятельства сделки в начале согласовывают с кредитором, а после — с покупателем.

Если кредитора устраивают условия договора, — отказа не будет, потому что банку важно вернуть свои деньги. На решение могут повлиять общее состояние жилья, процентная ставка по кредиту.

Чтобы получить разрешение на сделку, надо выбрать один из вариантов погашения долга:

  1. Погасить кредит самостоятельно раньше срока.
  2. Оплатить долг из вырученных за продажу средств.
  3. Оформить договор купли-продажи с учетом оставшегося долга, который перейдет на нового владельца.
  4. Выставить обремененное жилье на аукцион.

Если банк не дает согласия

Банк может отказать в продаже ипотечной квартиры. Однако это не значит, что идею нужно отложить.

Можно найти покупателя, готового предоставить задаток в размере недостающих средств для погашения ипотеки. Владелец жилья вносит эти средства и закрывает кредит, снимает недвижимость с учета, а дальше идет стандартный процесс продажи.

Сложность в том, что необходимо найти покупателя, который готов приобрести жилье за наличные средства и который согласится на определенную сумму залога. Но другого выхода при отсутствии разрешения кредитора нет.

Решение банка зависит от следующих факторов:

  • от варианта погашения долга: самостоятельно раньше срока, в ходе сделки купли-продажи, новым владельцем жилья или взысканием банка на объект залога);
  • от срока выплаты процентов по кредиту;
  • состояния и рентабельности недвижимости.

Сделка

Как найти покупателя

Продажа ипотечной квартиры чаще всего предполагает скидку до 20%. Это связано со сложностью сделки. Поэтому для того, чтобы покупатель нашелся быстрее и, несмотря на все трудности, посчитал такое предложение выгодным, цену снижают.

На подобные сделки часто обращают внимание риелторы, у которых есть возможность досрочного погашения кредита. После покупки они продают такой объект дороже. Соглашаются и те, кто привязан к данному району или местоположению дома.

Поиск покупателя для ипотечной квартиры мало отличается от поиска покупателя на жилье без обременения. Будущего владельца нужно предупредить заранее, что квартира находится в залоге у банка. Это можно сразу указать в объявлении.

При поиске покупателя нужно учесть следующее:

  • он должен отвечать требованиям банка — быть платежеспособным и с хорошей кредитной историей, если квартира продается вместе с ипотечным долгом;
  • у него должно быть достаточно средств для задатка, если продавец планирует погасить ипотеку до полной продажи квартиры.

Какие документы понадобятся

Чтобы продать обремененную квартиру, надо собрать справки и документы по списку:

1. Паспорт продавца и покупателя.

2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Документ можно получить на портале Росреестра, его стоимость — 350 руб.

Образец

3. Свидетельство о браке продавца и письменное согласие супруга на продажу. Согласие на отчуждение оформляют у нотариуса. 

Образец документа

4. Согласие органов опеки, если доля в общей недвижимости принадлежит несовершеннолетнему. До продажи нужно письменно уведомить органы опеки о предстоящей продаже. Заявление от родителей составляется в присутствии инспектора органов опеки, им же и заверяется.

5. Справка об отсутствии прописанных по адресу лиц. Нужно обратиться в МФЦ, миграционную службу МВД РФ, управляющую компанию или заказать на портале Госуслуг. Заявитель может получить бумагу по почте или в электронном письме.

6. Документальное подтверждение того, что нет долгов по коммунальным платежам. Эту справку тоже выдают в МФЦ или в управляющей компании.

Образец документа

7. Отчет об оценке недвижимости. Составляет и выдает профессиональный оценщик, которого обычно рекомендует банк.

Способы продажи ипотечной квартиры

Можно выделить пять основных способов продажи ипотечной квартиры. Рассмотрим каждый способ более подробно.

Досрочная оплата ипотеки

При досрочной выплате займа достаточно получить подтверждение банка о том, что долг погашен. После этого обременение снимают. Далее происходит обычная сделка купли-продажи.

Если собственник не располагает нужной суммой, он может предложить покупателю оплатить долг до оформления договора. После этого нужно сообщить банку о досрочном погашении ипотеки.

Схема досрочной оплаты выглядит так:

  1. Потенциальный покупатель отдает владельцу часть денег для уплаты ипотеки в качестве задатка за квартиру.
  2. Между сторонами заключается предварительная сделка, которая предусматривает продажу жилья после снятия обременения. Также в договоре нужно указать сумму сделки, алгоритм передачи денег и сроки уплаты долга.
  3. Когда договор задатка подписан, продавец оплачивает долг, получает в банке бумагу о полном погашении задолженности и через Росреестр снимает обременение с недвижимости.
  4. Собственник жилья заключает стандартный договор купли-продажи с покупателем, учитывая задаток за ипотеку.

Уплата долга за счет покупателя связана с определенными рисками для него. После снятия обременения собственник может попытаться оставить задаток себе и передумать продавать квартиру. В этом случае покупателю придется обращаться в суд, чтобы вернуть деньги.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Долг по ипотеке в процессе сделки гасит покупатель, но передает деньги не продавцу, а банку. Дополнительно оформляется соглашение, согласно которому продавец после снятия обременения обязан довести сделку до конца.

Чтобы снизить риски, нужно собрать все документы, которые помогут обезопасить сделку и благополучно ее завершить.

В подобных сделках трое участников: кредитор, покупатель и продавец. Процесс включает несколько этапов:

  1. Продавец получает одобрение банка на продажу с погашением в ходе сделки.
  2. Продавец находит покупателя, у которого есть деньги на погашение ипотеки и покупку квартиры.
  3. Покупатель подписывает соглашение с банком о том, что кредитор получает от него задаток на сумму задолженности.
  4. Вторую часть суммы — за недвижимость, покупатель отдает продавцу. Обычно деньги для кредитора и для продавца кладут в две отдельные ячейки в банке. Такой алгоритм снижает риски для обеих сторон, так как банк гарантирует безопасность.
  5. После уплаты долга с недвижимости снимают обременение.
  6. Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи.
  7. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Если квартира продается вместе с ипотечным долгом, то кредит переоформляется на покупателя в том же банке, где был получен. Переоформление ипотеки проходит быстрее, чем другие варианты.

Банк оставляет за собой право изменять процентную ставку. Новый владелец квартиры выплачивает остаток займа согласно графику. Основной этап сделки — поиск покупателя, согласного на такие условия.

Покупатель должен располагать суммой, равной стоимости недвижимости за минусом долга. Деньги он передает продавцу и переоформляет на себя ипотеку. Покупатель обязуется вносить ежемесячный платеж, а бывший собственник оформляет на него недвижимость.

Порядок оформления переуступки:

  1. Продавец находит покупателя, желающего переоформить кредит по ипотеке на себя.
  2. Сообщает банку, что хочет продать ипотечное жилье.
  3. Банк рассматривает заявление и принимает решение.
  4. Если банк дал согласие, он проверяет потенциального клиента. Покупатель обязан предоставить такие же документы, как и при оформлении ипотечного договора.
  5. После процедуры проверки оформляют дополнительное соглашение, по которому ипотечный долг переходит к покупателю.
  6. Заключают договор купли-продажи.
  7. Банк регистриует переход права собственности в Росреестре.

Покупатель получает ипотеку с теми же условиями, которые были у продавца. Однако банк имеет право составить новый договор со своей процентной ставкой по ипотеке.

Продажа ипотечной квартиры банком

Ведение сделки можно полностью поручить банку. В этом случае поиском покупателя, заключением договора, снятием обременения займется банк. Этот способ можно выбрать, если нет времени заниматься продажей квартиры с обременением. Минус такой сделки — банк не станет держать цену, которую назначит продавец, поэтому можно потерять в стоимости квартиры.

Продавцу нужно обратиться к кредитору и написать заявление о том, что он планирует продать ипотечную квартиру через банк. Потом останется только поставить подпись в договоре и получить остаток денег.

Сделку по продаже ипотечной квартиры будет вести банк и в случае, если должник перестал выплачивать ипотеку.

Банк выставил жилье на торги — самое неприятное, что может случиться с владельцем недвижимости. Придется оплачивать услуги по организации торгов, судебные издержки, неустойки и штрафы.

Перед тем как обращаться в суд, банк предложит должнику варианты решения проблемы. Это может быть реструктуризация долга или досрочное погашение. Если заемщика не устроят варианты и он не сможет платить по кредиту или самостоятельно продать квартиру, кредитор обратиться в суд.

Суд рассматривает иск о взыскании задолженности и изъятии имущества в счет оплаты долга. После вынесения решения в пользу кредитора, недвижимость реализуют на торгах. Обычно ее продают дешевле рыночной стоимости.

В торгах, которые проводит служба судебных приставов, должно участвовать минимум два человека. После неудачной попытки торги проводятся повторно. При последующей неудаче торги признаются несостоявшимися, а судебные приставы предлагают банку оставить квартиру за собой для погашения долга.

Если размер долга не определен заранее, он исчисляется в судебном порядке и включает в себя: сумму займа, проценты, судебные издержки.

По действующему договору между банком и заемщиком проценты будут начисляться до момента продажи квартиры и уплаты основной задолженности. Остаток средств после продажи жилья и уплаты долга возвратят заемщику.

Срочный выкуп квартир агентствами недвижимости

Низкие цены на обремененное жилье привлекают внимание агентств недвижимости. Такие организации предлагают выкупить квартиру максимально быстро. Прежде чем согласиться на подобное предложение, стоит учитывать:

  1. Агентства берут комиссию за оформление документов. Необходимо заранее узнать ее размер.
  2. Перепродавая квартиру раньше чем через пять лет после покупки, агентство недвижимости обязано заплатить налог на доход. Размер налога высчитывается из общей стоимости жилья.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры в ипотеке

Чтобы продать квартиру в ипотеке, нужно выполнить следующие шаги:

  1. Обратиться в банк, где оформляли ипотеку, получить согласие на продажу и уточнить сумму задолженности.
  2. Выставить имущество на продажу.
  3. Дать подробную информацию о квартире и условиях сделки для покупателей в объявлении.
  4. Если способ продажи — досрочное погашение за счет покупателя: стороны обращаются в банк, подписывают трехстороннее соглашение, раскладывают сумму в ячейки и забирают свои деньги после перехода права собственности. Если квартира продается вместе с долгом по ипотеке, стороны перезаключают кредитный договор в банке.
  5. Если в ходе сделки ипотека будет погашена, нужно снимают обременение. Если долг переводится на покупателя, то обременение перерегиструют.
  6. Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи.
  7. Стороны регистрируют передачу прав в Росреестре.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры

Продажа квартиры в ипотеке не освобождает продавца от уплаты налога. Его размер составляет 13% от дохода с продажи жилья. Избежать этого можно только в одном случае — с момента покупки и до перепродажи уже прошло пять лет. Если объект недвижимости был унаследован или подарен, то продать его без налога можно через три года.

Формула вычисления налога после продажи:

налог = (сумма при продаже - сумма при покупке - сумма процентов, выплаченных банку)*13%

Эта формула применяется, если стоимость проданной квартиры в договоре, больше 70% кадастровой стоимости квартиры и продавец предоставит документы, подтверждающие его расходы на приобретение квартиры. В сумму расходов можно включить:

  • стоимость квартиры при покупке;
  • уплаченные банку проценты;
  • расходы на неотделимые улучшения квартиры (ремонт, остекление лоджии).

Все эти расходы нужно подтвердить документально.

Если стоимость квартиры в договоре будет меньше 70% от кадастровой стоимости, то налоговая применит следующую формулу:

налог = (кадастровая стоимость*0,7 - 1 млн)*13%

Если продавец не может предоставить документы, подтверждающие расходы на квартиру, то имеет смысл применить налоговый вычет в 1 млн рублей. Он учтен в формуле выше.

Пример расчета налога, если продавец подтвердил расходы на покупку квартиры:

Квартиру приобрели за 3 000 000 руб., банк получил проценты в сумме 400 000 руб. Теперь собственник продает жилье за 3 500 000 руб.

Расчет налога: 3 500 000 - 3 000 000 - 400 000 = 100 000 руб. НДФЛ в этом случае составит: 100 000 * 13% = 13 000 руб.

Пример расчета налога по кадастровой стоимости с применением вычета:

Квартиру приобрели за 1 500 000 руб, в договоре указана сумма продажи 950 000 руб., кадастровая стоимость — 1 400 000 рублей.

Поскольку стоимость, указаная в договоре, меньше 70% от кадастровой, то налог будет рассчитан так: (1 400 000 * 0,7 - 1 000 000) * 13% = 0 руб. Продавцу не придется платить налог, поскольку его полностью покрывает вычет.

Если не применить вычет, то налог составит: (1 400 000 * 0,7) * 13% = 127 400 руб.

Чтобы применить вычет, нужно указать об этом в декларации 3-НФДЛ, которую подают после продажи квартиры.

Особенности продажи ипотечной квартиры при разводе супругов

Продажа квартиры

Продажа ипотечной квартиры бывшими супругами подразумевает, что у каждого из них равные права на квартиру. Покупателя на такую квартиру найти сложно. Нужны будут дополнительные юридические проверки, а это трата денег и времени. Альтернативный вариант — выплата одним из супругов половины стоимости.

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке

Такой объект недвижимости находится в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны. Для снятия с него обременения необходимо получить согласие обеих сторон и выплатить долг банку и государству.

Деньги, которые государство предоставило для военной ипотеки, в случае продажи возвращаются на счет военнослужащего. Этими средствами можно воспользоваться повторно.

Как продать квартиру в ипотеке, купленную с использованием маткапитала

Значимое обстоятельство в такой сделке — выделялись ли доли на каждого ребенка. Если да, то в сделке, помимо банка, принимают участие органы опеки. Их цель — проследить за тем, чтобы дети не остались на улице и условия проживания улучшились, а не наоборот. Иногда опека требует продемонстрировать новое жилье, которое семья собирается приобрести на вырученные деньги.

Без выделения долей продавать объект опасно, так как Пенсионный фонд в лучшем случае потребует деньги обратно, а в худшем — обвинит в мошенничестве.

Необходимо обратиться в банк за разрешением на выделение долей,затем квартира выставляется на продажу с оставшейся задолженностью и детскими долями.

Это одна из самых сложных сделок, которая требует участия юристов или риелторов.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

С ипотечным обременением продать квартиру быстро не получится. На сбор документов и подготовку к заключению договора потребуется две-три недели. Стоимость ипотечного жилья при продаже обычно на 15-20% ниже рыночной. Поэтому такую сделку выгодной для продавца не назовешь.

Однако плюсы в продаже ипотечной квартиры все же есть:

  1. Если взять в ипотеку недорогую квартиру на стадии строительства, с ее продажи потом можно выручить неплохие деньги.
  2. Продажа квартиры в ипотеке поможет, если нет денег на оплату долга. Можно переоформить кредит на нового владельца или заплатить из вырученной за продажу суммы.

Заключение

Все ипотечные квартиры – это квартиры с обременением. Продать такое жилье, несмотря на сложность сделки, вполне реально. Главное – провести процедуру грамотно, в соответствии с установленными правилами и с помощью банка, выдавшего ипотеку. Эксперты агентства недвижимости Restate имеют большой опыт работы с "ипотечными" квартирами. Поможем провести подобную сделку в кратчайшие сроки по приемлемой цене.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на наш канал в Google News и "Яндекс.Дзен" : больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Автор: редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это  
Также по теме
Новые дома в Новых Ватутинках открывают двери для 1,5 тысяч жильцовНовые дома в Новых Ватутинках открывают двери для 1,5 тысяч жильцов
14.09.2021 19:20 289
Первая очередь ЖК Filicity получила заключение о соответствии проектной документацииПервая очередь ЖК Filicity получила заключение о соответствии проектной документации
13.09.2021 19:08 363
Центробанк снова увеличил ключевую ставку. Но больше, видимо, не будетЦентробанк снова увеличил ключевую ставку. Но больше, видимо, не будет
10.09.2021 14:18 3870
Цены на новостройки в Москве встали. Нераспроданных квартир всё большеЦены на новостройки в Москве встали. Нераспроданных квартир всё больше
09.09.2021 12:45 2615
Спрос на новостройки в России вырос в текущем году почти наполовинуСпрос на новостройки в России вырос в текущем году почти наполовину
08.09.2021 13:34 2278
Хоть цена не расти. Новостройки почти не дорожают в Рязани, Кирове и ЕкатеринбургеХоть цена не расти. Новостройки почти не дорожают в Рязани, Кирове и Екатеринбурге
08.09.2021 09:54 604
Комментарии с форума
Дмитрий   30 мая 2021, 01:26
Брали ипотеку в банке РНКБ для покупки квартиры. Сейчас присмотрели квартиру в другом районе поинтереснее, хотим продать эту квартиру и купить новую. Спасибо за статью, теперь стало все понятнее как это можно сделать!

Ваш комментарий

Имя

Сообщение

 

Отправить      Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
Зарегистрируйтесь или войдите через Вконтакте или Facebook, чтобы следить за ответами на свои комментарии.

Ваш комментарий

Продаете или сдаёте
объекты недвижимости?
Выделите и повысьте объявления в поиске, расширьте количество и покажите объявление в выбранных регионах России.
Платные сервисы
Индексы рынка недвижимости Москвы
Поиск на карте Москвы

Ищите объявления рядом с работой, парком или родными

Найти на карте
©2004—2021 Restate.ru © При использовании материалов гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Федеральная база недвижимости, МЛС для профессионалов рынка, риэлторов и девелоперов.
Использование сайта означает согласие с Пользовательским соглашением и Политикой обработки персональных данных.
Наверх