Ипотека на коммерческую недвижимость: какие банки дают займы. Можно ли физическому лицу купить нежилое помещение в ипотеку. Требования банков к ИП, юридическому или физическому лицу, документы для оформления.
Если вы хотите расширить бизнес или отказаться от аренды и обзавестись собственным помещением, банки могут предложить особую разновидность ипотеки — коммерческую. Такой кредит оформляется иначе, нежели обычный, например, для первоначального взноса нельзя использовать жилищные субсидии, а банк проверяет заемщика и объект по особой схеме.
Что такое коммерческая недвижимость
Это площади, которые владелец использует, чтобы получить доход: сдает в аренду, организует бизнес. Сюда относятся помещения:
офисные: любые помещения для работы — коворкинги, переговорки, бизнес-центры;
социальные: медицинские, детские, научные центры, спортзалы.
Жилая недвижимость тоже может быть коммерческой. Если вы купили квартиру в новостройке — это частное жилье. Сама многоэтажка, пока в ней не проданы все квартиры, — это коммерческая недвижимость: с ее продажи или сдачи в аренду собственник получает прибыль.
Различие ипотеки на жилые и коммерческие помещения
Обычную ипотеку выдают физлицам. А бизнес-ипотека ориентирована на ИП, организации, собственников и топ-менеджеров компаний, владельцев фермерских хозяйств. В рамках обычной ипотеки вы приобретаете жилье, где можно постоянно жить и оформить прописку. А при оформлении коммерческой ипотеки вы станете собственником нежилого помещения для коммерческих целей.
Не все банки предоставляют обычным гражданам займ на коммерческую недвижимость. Часто заемщику приходится регистрироваться в качестве предпринимателя, чтобы получить этот кредит.
Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость
Условия займа на покупку нежилых помещений жестче:
более весомый первоначальный взнос: оплатить его можно только из накопленных денег, пользоваться материнским капиталом или другой финансовой помощью по госпрограммам нельзя;
высокая ставка, которая устанавливается в зависимости от анализа рисков банка;
сокращенный срок возврата займа;
больше требований к заемщикам;
сроки рассмотрения заявки дольше.
Кроме того, при покупке коммерческой недвижимости нельзя вернуть налоговый вычет.
Однако коммерческая ипотека — оптимальный инструмент инвестирования для заемщиков, которые хотят сохранить накопленные деньги, организовать бизнес или получить пассивный доход.
Плюсы бизнес-ипотеки:
не нужно сразу платить большую сумму, которая ударит по кошельку: достаточно внести первоначальный взнос и выбрать комфортные условия;
можно использовать удобную схему оплаты: например, вносить фиксированные платежи или сезонные (удобно, когда доходы бизнеса разнятся в зависимости от месяца);
есть возможность отсрочить или уменьшить платежи по договоренности с банком;
можно договориться о дополнительном финансировании на ремонт объекта;
некоторые банки предлагают бизнес-кредитование без закладной.
В каких случаях выгодно брать такую ипотеку
В долгосрочной перспективе покупка помещения выгоднее аренды: размер ежемесячных выплат может превышать плату арендатору, но при этом через несколько лет полностью перейдет в собственность предпринимателя. В собственном помещении не нужно согласовывать ремонт и поддерживать отношения с арендодателем.
Сотрудничая с банком, заемщик не зависит от роста цен на аренду. Платежи по ипотеке прозрачны и предсказуемы, поэтому можно планировать расходы на будущие периоды без форс-мажоров. Таким образом, предприниматель инвестирует в будущее своего бизнеса.
Условия банков
Закон детально описывает предоставление ипотеки на жилые помещения. А с коммерческим кредитованием есть пробелы. Например, банку нельзя оформлять закладную до заключения договора купли-продажи. Поэтому оформить коммерческую ипотеку можно несколькими способами.
Первый — договориться с продавцом о полном расчете после регистрации сделки:
заемщик (покупатель) находит помещение и оформляет кредит, передает первоначальный взнос;
банк выдает документ, который подтверждает, что остаток суммы будет перечислен продавцу;
заемщик вносит авансовый платеж по сделке купли-продажи и предоставляет продавцу документ, выданный банком;
между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи, на нового собственника оформляется право собственности;
купленная недвижимость передается в залог кредитору;
банк перечисляет продавцу остаток суммы.
Если продавец не соглашается продавать недвижимость до получения всей суммы, то покупатель может взять стандартный потребительский кредит на минимальный срок, а после регистрации права собственности оформить ипотеку.
Третий способ получить займ на покупку коммерческой недвижимости — выбрать обычное кредитование без залога и первоначального взноса. В этом случае риски банка растут, поэтому условия выдачи таких займов еще жестче, а предложение ограничено.
Для любой ипотеки обязательна страховка объекта недвижимости. Это дополнительный способ банка обезопасить себя. Страховка пригодится в том случае, если ценность залога неожиданно уменьшится: например, если имущество пострадало от пожара, землетрясения.
Требования банков
Каждый банк устанавливает свои требования к залоговому имуществу: ведь в случае неуплаты долга, ее придется продать. Но есть общие условия для заключения договора. Скорее всего, банк не захочет связываться с объектом, если он:
зарегистрирован с нарушениями закона: например, объект — самовольное строение;
имеет ограничения к доступу — режимный объект, ЗАТО;
имеет обременение — оформлена ипотека в другом банке, сдается в аренду по договору;
имеет ограничение права пользования, например имущество арестовано.
Выше вероятность получить ипотеку на отдельное изолированное здание со всеми коммуникациями, которое имеет небольшой процент износа.
Кредитор будет оценивать недвижимость, поэтому может ограничить расстояние от отделения банка до объекта — например, в Альфа Банке оно не более сотни километров.
Стоимость недвижимости должна быть соразмерна сумме ипотеки: банк не выдаст миллионы на покупку небольшого гаража.
Стоимость оценивают по результатам экспертного отчета. Кроме общих технических параметров учитывают:
конъюнктуру в соответствующем сегменте бизнеса;
транспортную доступность;
соответствие целевому назначению.
Юридическое лицо
Первое, что проверяют — статус резидента РФ. Хорошая деловая репутация и отсутствие проблем в кредитной истории повышают вероятность одобрения заявки на ипотеку. О добросовестности организации говорит отсутствие задолженностей по налогам и страховым взносам, а также долгов перед контрагентами.
Банки устанавливают ограничения по следующим позициям:
возраст компании (например, не менее 9 месяцев);
суммарная доля в собственности предприятия муниципалитета, религиозных и государственных организаций;
место расположения и регион работы.
Чтобы получить кредит для покупки объекта недвижимости, надо подтвердить эффективность действующего бизнеса, доказать перспективность плана развития.
Физическое лицо
Кредиты выдают гражданам РФ от 18 до 65 лет, но банки устанавливают собственные возрастные цензы: например, вряд ли одобрят ипотечный займ заемщику до 21 года. При рассмотрении запроса также проверяют:
уровень официальных доходов заемщика;
кредитную историю;
стаж работы;
прописку;
состав семьи, обязательства по содержанию иждивенцев;
наличие в собственности другого жилья, автомобиля.
Индивидуальный предприниматель
Это физическое лицо в статусе предпринимателя. Банки предъявляют к нему требования, как к обычному физлицу, и проверяют его бизнес по той же схеме, что и организации.
В каких банках дают ипотеку на коммерческую недвижимость
Банки предлагают займы от 200 тыс. до 60 млн руб. на срок до 30 лет под 9–13% годовых. В разных банках условия сильно отличаются: например, Альфа Банк дает ипотеку ИП и юрлицам на срок до 5 лет, а РоссельхозБанк — до 10. Для физических лиц условия лояльнее: Ак Барс выдает займы на 30 лет, а Уралсиб — до 15. Размер ставки зависит от суммы взноса и срока ипотеки.
Банки постоянно пополняют кредитные программы, изучить актуальные предложения можно на сайте restate.
Документы для оформления ипотеки
На объект недвижимости надо подготовить:
выписку из ЕГРН;
документ — основание получения права собственности: договор купли-продажи, дарения;
техпаспорт;
чертеж плана здания;
проектно-сметную документацию, если проект не введен в эксплуатацию;
отчет независимого оценщика.
Банк может запросить дополнительные документы. Если у вас ветхие документы с дефектами, то их нужно восстановить по архивным оригиналам. Копии при необходимости заверить в нотариальной конторе.
Общие для всех типов заемщиков документы — заявление на кредит, согласие на обработку персональных данных и информация о текущих кредитах заемщика: копия кредитного договора, справка о сумме задолженности и размере ежемесячных платежей.
Юридическое лицо
Вместе с заявлением по установленной форме компания предоставляет:
регистрационные и учредительные документы;
выписку из ЕГРЮЛ;
лицензии;
бухгалтерскую отчетность на последнюю отчетную дату;
копии паспортов и заверенные образцы подписей владельца предприятия, главного бухгалтера.
Часто банки просят АО предоставить дополнительные документы: выписку из реестра акционеров или из реестра владельцев именных ценных бумаг.
Физическое лицо
Заемщики этой категории предоставляют в банк:
паспорт;
копию трудовой книжки;
справку 2-НДФЛ;
СНИЛС;
ИНН;
военный билет (если заемщик призывного возраста).
Индивидуальный предприниматель
Для рассмотрения заявки ИП надо подготовить:
паспорт;
ИНН;
свидетельство о государственной регистрации ИП;
выписку из ЕГРИП;
лицензии;
бухгалтерскую отчетность за отчетный период;
документы, подтверждающие доход ИП.
Перечень документов предпринимателя различается в зависимости от его системы налогообложения.
Как купить коммерческую недвижимость в ипотеку
Для приобретения объекта с привлечением заемных средств нужно:
изучить условия кредиторов, требования к потенциальным заемщикам;
выбрать подходящую программу с уточнением финансовой нагрузки, планов коммерческой деятельности;
собрать и передать в отделение банка пакет сопроводительных документов с заявкой;
после получения положительного решения подписать договоры с продавцом и кредитной организацией;
внести первоначальный взнос;
приобрести страховые полисы;
заключить договор купли-продажи;
зарегистрировать права нового собственника в ЕГРН.
Алгоритм действий может отличаться — зависит от особенностей сделки. Если для подготовки объекта к продаже требуется дополнительное время, с владельцем недвижимости заключают предварительный договор. В этом случае юристы рекомендуют использовать задаток. При срыве соглашения сумма остается у продавца или возвращается в двойном размере покупателю.
Также предварительный договор позволяет зафиксировать оговоренную сумму.
Рефинансирование коммерческой ипотеки
Рефинансирование помогает пересчитать кредит и уменьшить финансовую нагрузку. Этот способ стоит рассматривать при перспективе уменьшения ставки на 1,5±0,5%. Чтобы рефинансировать ипотеку на коммерческую недвижимость:
выберите предложение с лучшими условиями;
подпишите новый договор с кредитором;
полностью погасите задолженность с помощью полученных средств;
переоформите залоговое право.
При выборе новой программы обратите внимание не только на проценты. Переоформление ипотеки потребует дополнительных затрат:
экспертная оценка недвижимости;
приобретение страховых полисов;
подготовка пакета документов.
Заключение
Коммерческая ипотека может помочь предпринимателю сэкономить миллионы рублей, которые он мог потратить на аренду чужого помещения. При выборе программы этой ипотеки необходимо изучить обязательства по договору, штрафные санкции, комиссионные вознаграждения, условия расторжения и досрочного погашения долга. Также важно учесть зону действия регионального филиала банка.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
47822 
«Самолет» на первом месте по объемам строительства в России, ПИК лидирует в Москве
Блиц-опрос: что застройщики думают об ипотеке с дифференцированными ставками
Новостройки замедлили рост, Уфа, Самара и Нижний обогнали Москву и Петербург
«Движение.Конф» впервые пройдет в Санкт-Петербурге
В Москве пройдёт форум «Земли России» — ключевое событие по земельной повестке
Больше чем метры: как инфраструктура становится драйвером продаж
