Элитная неопределенность: эксперты о развитии рынка дорогой загородной недвижимости
Представители крупных компаний рассказали Restate.ru о ценах, покупательском спросе и составе предложения на рынке элитной загородной недвижимости. Что продается сейчас в премиальном сегменте, что строится и сколько это стоит - в нашем новом обзоре.
На рынке элитной загородной недвижимости складывается неоднозначная ситуация: формулировка, которую нам приходится повторять все чаще в последний год. Однако в этом случае неоднозначность лучшим образом описывает состояние рынка - даже ценовую динамику определить затруднительно, так как элитный загородный метр оценивается сразу в двух валютах, и точность указания цены зависит от уровня курса доллара, к которому привязывают свои цены покупатели и продавцы. Также реальный уровень цен часто скрывается за дымовой завесой скидок. И здесь все неоднозначно: одни эксперты указывают, что скидки в сезон достигали 20-30%, другой наш собеседник говорит уже о 75%. А поскольку каждый элитный объект - это штучная сделка и отдельная история, скидки и колебания цен также могут быть обусловлены его индивидуальными особенностями.
Едины эксперты лишь в том, что кризис пока влияет на этот сегмент опосредовано, и с этим можно согласиться - с 2008 года загородный рынок не входил в фазу активного роста, но оставался достаточно стабильным, это же можно сказать и о премиальном сегменте. Пожалуй, у люкс-предложений шанс найти владельца в кризис даже выше, чем у эконома: санкции и неясность геополитического положения России заставили состоятельных покупателей искать приюта поближе к дому.
Не грозит элитному загородному сегменту и переоценка: большинство поселков обращается на рынке достаточно давно, и рынок подтвердил их ценники. Привязка к доллару также тормозит возможный спад цен, а почти нулевой прирост предложения препятствует затовариванию: последняя премьера класса люкс на загородном рынке состоялась больше года назад.
Для текущего рынка характерна активная конкуренция между проектами, «борьба за клиента», в том числе ценовыми методами, высокая доля готовых предложений в структуре экспозиции, переориентация покупательского спроса в сторону построенных объектов и вторичного рынка. Выход новых проектов в таких условиях очень затруднен, объясняют эксперты.
Но это вовсе не значит, что рынок замыкается в существующих границах и откладывает премьеры и новации накануне надвигающегося кризиса. Из-за дефицита подходящих земельных участков для загородного элитного строительства и высокой их стоимости девелоперы будут стремиться использовать земельные ресурсы с максимальной эффективностью.
На практике это будет означать увеличение числа мультиформатных поселков, сочетающих в своей структуре коттеджи, таунхаусы, малоэтажные дома в одном сегменте. Как считают опрошенные Restate.ru специалисты, такое развитие премиального сегмента не подорвет устои и будет в конечном счете выгодно не только застройщикам, но и покупателям, обладающим разными бюджетами и имеющим индивидуальные представления о загородном жилье своей мечты.
В остальном, однако, мнения экспертов разошлись. Чтобы дать нашим читателям полное представление о том, как развивается элитный загородный рынок, как идут продажи в поселках премиум-класса и ждет ли нас снижение цен и сокращение числа сделок, мы предоставили экспертам высказать свое мнение независимо от редакции.
Георгий Бельский, руководитель направления загородная недвижимость компании Welhome
Средняя цена 1 кв. м элитного домовладения на первичном загородном рынке Подмосковья летом 2015 г. составляла $4 142, летом прошлого года этот показатель был на уровне $4 600/кв. м (коррекция составила -10%).
Средняя стоимость 1 кв. м элитного домовладения на Рублево-Успенском шоссе этим летом составляла $5 316 за кв. м, на Новорижском шоссе - $3 804 за кв. м. Средняя стоимость 1 кв. м таунхауса на первичном элитном загородном рынке Подмосковья этим летом установилась на уровне $3 100 за кв. м.
Минимальная стоимость коттеджа на первичном рынке элитной загородной недвижимости, по данным компании Welhome, составляет 35 млн. руб. ($516 530). Самый бюджетный вариант покупки таунхауса обойдется в 42 млн. руб. ($627 000). Самый дешевый участок без строительного подряда на первичном элитном загородном рынке будет составлять $20 тыс./сотка (1,34 млн. руб.)
На данный момент ценовая ситуация на рынке недвижимости такова, что в августе 2014 г. коттедж за $1 млн. обходился в переводе на рубли в 36 млн. руб., а в августе 2015 г. - в 71 млн. руб.
По данным компании Welhome, лишь в 7-ми коттеджных поселках из 26-ти «прайсовые» цены номинируются в рублях.
Несмотря на ослабление «летнего» рубля, ажиотажного спроса в элитном сегменте со стороны покупателей, хранящих сбережения в рублях, ожидать не пришлось. А потенциальные покупатели, хранящие сбережения в иностранной валюте, на данном этапе заняли выжидательную позицию, с их стороны наметилась тенденция отложенного спроса, реализация которого возможна в конце года.
На первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья в течение трех летних месяцев в классе Deluxe были заключены единичные сделки, в элитном классе в среднем на поселок приходилось 2-3 сделки.
В текущей экономической ситуации в стране спрос на первичном рынке элитной загородной Подмосковья поддерживается лишь возможностью застройщиков предоставлять скидки в ходе переговоров, фиксировать внутренний курс и проводить акции, привлекая покупателей.
В элитном сегменте на фоне финансового кризиса и проводимых застройщиками акций и скидок, которые доходили летом в некоторых случаях до 75%, покупательский спрос за последние 8 месяцев 2015 года сместился в бюджет, который стартует от $700 тыс.
При этом стоит отметить, что спрос на дорогостоящую элитную недвижимость существует - в элитном коттеджном поселке «Жуковка XXI» этим летом был продан дом стоимостью $12,5 млн. Единичные уникальные лоты находят своего покупателя, но срок их экспозиции может достигать нескольких лет.
В элитном сегменте на первичном загородном рынке Подмосковья продажи ведутся в 26 коттеджных поселках, где выставлено порядка 650 коттеджей, чуть более 100 земельных участков без обязательного подряда и более 150 таунхаусов.
Новых проектов в этом сегменте летом 2015 г. на рынок не поступило. Однако в июле в СМИ была анонсирована новость о намерении банка ВТБ инвестировать 500 млн. руб. в строительство нового коттеджного поселка «Лайт Хаус», который планируют возвести в деревне Солослово на Рублево-Успенском шоссе. Проектом предусмотрено строительство 234 коттеджей, школы, детского сада, спортивного центра, бассейна, SPA-комплекса и ресторана.
У компании Villagio Estate в планах вывести на рынок квартиры ориентировочной площадью 45-85 кв. м в уже строящемся поселке Futuro Park, где на данный момент к продаже предлагаются таунхаусы площадью 160 - 240 кв. м (22 км по Новорижскому шоссе).
Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group
Так как предложение загородного рынка - это всегда уникальное предложение, то корректнее будет готовить о средних ценах на домовладения. Средняя цена домовладения на загородном рынке летом 2015 года установилась на уровне $1,7 млн. При этом примерно 50% объектов экспонируются в рублях. Эта тенденция началась ещё в ноябре 2014 года. Особенно прочно отечественная валюта закрепилась в среднем ценовом сегменте элитного рынка - в бюджете от 45 до 130 млн. рублей.
Те девелоперы и владельцы вторичных объектов, которые сохранили долларовые цены, как правило, фиксируют курс. Причем, в последнее время зафиксированный курс тоже растёт: с изначальных 33-35 рублей за доллар к 45 рублям за доллар и выше. Рублёвые цены выросли по разным проектам от 20 до 30%.
Коттедж без отделки в коттеджном поселке премиум-класса стоит от 35 млн. руб. Коттедж под ключ в поселке премиум-класса - от 80 млн. руб.
Таунхаус без отделки в коттеджном поселке премиум-сегмента стоит минимум 25 млн. руб.
Участок без подряда в коттеджном поселке премиум-сегмента можно приобрести по цене 1 млн. рублей за сотку.
Несмотря на скачки курса и непредсказуемость экономической ситуации, лето 2015 года на загородном рынке элитной недвижимости было очень динамичным. Прирост реального спроса к весне составил около 20%, к лету продолжал крепнуть.
Чувствовалось как влияние традиционного сезонного пика спроса, так и продолжающийся возврат капиталов в Россию. Бизнесмены и чиновники, опасаясь санкций и арестов, выводили активы из-за рубежа и вкладывали их в недвижимость, которая, ввиду наметившегося дефицита ликвидных премиальных предложений, ещё и обещает преумножение капиталов.
Наиболее ликвидные объекты расходятся с катастрофической быстротой: поселок лейнхаусов «Ильинка» почти полностью распродан за полгода, в Millennium Park предложение ограничено лишь 10 домами, а в Madison Park в продаже всего два дома. За первое полугодие 2015 года реализовано большое количество объектов, которые застоялись на рынке и безуспешно продавались до этого два-три года.
В первом полугодии 2015 года на первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья в активной стадии продаж находилось 34 поселка, предлагающих строящиеся и готовые дома. Общее количество экспонируемых на рынке домовладений составило порядка 840, без учета таунхаусов и участков без подряда.
В мае 2014 года были объявлены продажи в поселке «Ренессанс Парк» от застройщика Villagio Estate. В текущем году - только объявленная в августе новая нарезка участков в посёлке «Николино», общий размер участка составляет около 16,5 га.
Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп»
Средний бюджет сделок на рынке элитной загородной недвижимости составляет примерно $2,5-2,8 млн. Продавцы элитной «загородки», как правило, не устанавливают цену за квадратный метр (за исключением земельных участков).
Во-первых, практически каждый объект уникален: его цена складывается из множества элементов, а потому и стоимость квадратного метра будет индивидуальна. Во-вторых, при покупке загородной недвижимости наши клиенты руководствуются не количеством квадратных метров или соток, а общим впечатлением, которое производит тот или иной дом и его окружение. Поэтому коттедж меньший по площади может оказаться дороже, чем больший, но менее привлекательный с точки зрения архитектуры, расположения в поселке и т.д.
На рынке элитной загородной недвижимости стоимость коттеджа начинается примерно от $1 млн, таунхауса - от 9-10 млн руб., участка без подряда - от 320 тыс. руб. за сотку.
В целом, лето сложилось неплохо, мы отмечаем небольшой, но довольно стабильный спрос на покупку загородной недвижимости, в первую очередь, в высоком ценовом сегменте. Продавцам удалось поддержать спрос с помощью привлекательных скидок: начиная от 15-25% на самые ликвидные объекты и заканчивая 30-50% на отдельные лоты.
Бытует мнение, что сейчас рынок загородной недвижимости переживает серьезный спад. Однако я с этим категорически не согласен. В июле, по сравнению с июнем, наши продажи снизились примерно на 9%, в августе, по сравнению с июлем, - где-то на 8%. Эти цифры иллюстрирует традиционное летнее затишье, и не более того. Уже за первую неделю сентября количество звонков возросло в несколько раз: наши клиенты постепенно возвращаются в Москву и готовятся начать новый деловой год.
Наиболее востребованными являются дома «под ключ» - с ремонтом и мебелью. С одной стороны, это связано с психологией покупателя загородной недвижимости: воплощая мечту о собственном доме, клиенты не хотят откладывать исполнение давнего желания в «долгий ящик ремонта», поэтому отдают предпочтение домам, в которые можно быстро переехать. С другой стороны, готовый коттедж - это вложение средств практически с нулевым риском. В нынешних экономических условиях данный фактор становится решающим.
Если мы рассмотрим 15-километровую зону от МКАД, самую привлекательную для строительства коттеджных поселков, то количество проектов, где представлены как участки, так и готовые объекты, достигает 150 единиц. Новых проектов на рынке элитной загородной недвижимости в 2015 году не выходило.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
2333 
Жаркий несезон: цены на дома в Подмосковье замедлились только к началу декабря
Конец сезона: цены на загородные дома в Подмосковье обвалились к августу
Просто дача: рейтинг недорогих подмосковных дач, на которых можно отдохнуть уже сегодня
Особняк в аренду: сколько стоит элитный загородный отдых в Подмосковье
Загородный рынок Подмосковья весной: рост, которого не было
