В границах старой Москвы есть серая зона, которая находится в привлекательной для застройки локации - и при этом никак не вовлечена в современное городское пространство. Речь идет о десяти тысячах гектаров, занятых портами, доками, неработающими фабриками, свалками и пустырями... прямо на берегах Москва-реки.
По данным Москомархитектуры, сегодня в общественное использование вовлечено только 25% из 220 км набережных Москвы-реки при том, что площадь потенциальной зоны развития, прилегающей к воде в городе, достигает 3,5 тыс. гектаров.
Москва-река - главная водная артерия, длина которой в пределах города составляет более 80 км. На береговые зоны приходится более 200 км. 25% этой территории занимают промышленные объекты, и только 10% занято жильем. 87,6 га (44%) береговой территории не благоустроено, 47,4 га (23%) занято автомобильными дорогами, 32,4 га (16%) отрезано от доступа к реке и 33,4 га (17%) отведено под пешеходные дороги.
Эта «серая зона» не подвергалась реконструкции с 1935 года. Именно в это время на некоторых участках набережной были поставлены гранитные обрамления, построены два порта, заасфальтированы и расширены проезды и улицы в районе набережных. Благодаря реконструкции на карте Москвы появились благоустроенные и известные в городе набережные: Краснопресненская, Смоленская, Лужнецкая, Дорогомиловская (Тараса Шевченко), Бережковская, Котельническая, Новоспасская (Краснохолмская) и Ростовская. На береговой линии были построены жилые дома - те самые знаменитые «сталинки».
Конечно, планы по развитию прибрежной зоны Москвы-реки существовали всегда, до недавнего времени действовала программа развития до 2016 года, которая была принята в 2010 году. Она касалась новых маршрутов водного транспорта и строительства границ на набережной. Но нынешнее правительство считает, что она устарела, и городу нужны более радикальные перемены.
«Мы считаем, что план 2010 г. не закладывал серьезных принципов градостроительного развития берегов реки и рассматривал набережные исключительно как рекреационно-туристическую городскую ось», - объяснила Карима Нигматулина, и. о. главы Научно-исследовательского и проектного института (НИиПИ) генплана Москвы. По ее словам, концепция 2014 г. предполагает, что у реки и ее берегов будет больше функций. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов уже пообещал сделать реку важной транспортной артерией и «парадной улицей города». «В городе исторически не сложился так называемый единый речной фасад, т. е. образ восприятия с реки. «В Санкт-Петербурге такое есть, у нас пока нет», - прокомментировал этот вопрос Сергей Кузнецов.
Нынешняя концепция принята до 2035 года. Она больше не зациклена на портовом строительстве, хотя транспортная составляющая остается одной из главных в функциональном использовании реки. ТПУ и так называемые «водные такси» свяжут между собой небольшие участки города, разгружая наземные магистрали, хотя из-за особенностей изгибов русла реки она все же не сможет стать еще одной веткой метро, только водного; проложить длинный и удобный для пассажиров маршрут по Москва-реке будет сложно. Прибрежная территория реки превратится в благоустроенную общественную зону для культурного досуга граждан. И, разумеется, на обновленных прибрежных территориях найдется и место для строительства.
«Использовать реку будем многопланово: устраивать пешеходные и зеленые зоны, велосипедные дорожки, там, где это возможно, - застраивать. Эта территория должна работать на город и инвестиционную привлекательность Москвы», - рассказал журналистам Сергей Кузнецов.
Разумеется, строительство в прибрежных районах ведется и сегодня. Уже существуют проекты парка «Зарядье», Крымской набережной, редевелопмента завода ЗИЛ, ММДЦ «Москва-Сити». Часть этих проектов включает в себя и строительство жилья. Столичные власти уверены, что в целом потенциал прибрежных районов не реализован в современной Москве, в то время как в других странах набережные служат центром притяжения для крупных инвестиций. Именно здесь можно строить жилье комфорт и элит-класса. По крайней мере, так считает главный архитектор Москвы. Он уверен, что девелоперы готовы застраивать эти участки, но для этого им нужно разработать и предложить единые концептуальные требования по развитию прибрежных локаций.
Мэрия уже объявила конкурс на разработку таких концепций. И хотя окончательные результаты еще не известны, Сергей Кузнецов приоткрыл завесу тайны, сообщив прессе, что набережная ЗИЛа будет реконструирована в стиле «набережной Круазетт в Каннах или набережной Копакабана в Рио-де-Жанейро». Этот проект предусматривает строительство единого архитектурного ансамбля вдоль воды с активными первыми этажами с движением машин, ограниченным светофорами, небольшой полосностью и скоростью.
Портал Restate.ru опросил экспертов рынка недвижимости, чтобы услышать их мнение по поводу новой программы и ее влияния на локальный рынок недвижимости.
Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент»:
Безусловно, набережные в пределах центрального округа являются перспективными площадками, которые будут обладать уникальными видовыми характеристиками, хорошей транспортной доступностью и престижной локацией. Так, например, началась реализация сразу нескольких комплексов, среди них комплекс на Котельнической набережной. На статус жилья влияет близость благоустроенных парковых зон, инфраструктура, экология, удобная транспортная доступность, все эти факторы увеличивают стоимость жилья на 10-15%. Среди наиболее перспективных локаций район Софийской, Раушской и Москворецкой набережных и Китай-города, где на месте гостиницы «Россия» в скором времени появится экопроект «Парк Зарядье».
Михаил Якубов, заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании JLL:
Комплексное развитие территории Москвы-реки включает в себя ряд составляющих, в том числе развитие транспортной инфраструктуры, парковок, размещение коммерческих объектов. Таким образом, речь идет, во-первых, об облагораживании набережных, во-вторых, о более эффективном коммерческом использовании территорий.
Сегодня ряд территорий вдоль Москвы реки не благоустроены, доступ к ним осложнен, реализация программы по развитию набережных повысит цены в объектах недвижимости, расположенных около набережных или имеющих выход к воде - они будут продаваться с премией к рынку. В то же время нужно понимать, что это долгосрочная программа, ее подготовка и реализация займут продолжительное время.
Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»:
В данном случае речь идет о развитии территорий бывших промзон, расположенных вдоль Москвы-реки. И данная программа, безусловно, окажет влияние на столичный рынок недвижимости, так как будет способствовать выходу новых проектов - девелоперы всегда проявляют повышенный интерес к участкам рядом с рекой. «Вид на воду» - характеристика из категории вечных ценностей. Если вопрос цены не является приоритетным для покупателя, то он, безусловно, делает выбор в пользу жилья у воды. Поэтому при прочих равных условиях новостройки, расположенные рядом с рекой, будут пользоваться большим спросом относительно проектов, которые не могут похвастаться подобным соседством.
Что касается наценки для подобных объектов, то в данном случае необходимо говорить о двух ее уровнях. Во-первых, сам комплексный проект развития территории рядом с Москвой-рекой автоматически получает плюс 10-20% в цене на квартиры, по сравнению с аналогичными объектами, но без соседства с водой. Во-вторых, дома, расположенные на первой линии от реки, также получают дополнительную наценку на уровне 20% за счет улучшенных видовых характеристик.
Лариса Швецова, генеральный директор компании «Ривер Парк»:
Заявленная недавно программа реконструкции промзон вдоль Москвы-реки, которая по данным Правительства Москвы затронет около 3,5 тыс. га, интересна именно с точки зрения изменения облика столицы. Вообще, наличие промышленных зон на берегу рек, особенно в крупном мегаполисе - исключительное явление, которое, к тому же, неблагоприятно сказывается на экологии города. В большинстве стран набережные традиционно отводятся под рекреационные зоны, где создаются пешеходные маршруты для туристов и горожан, на берегах строится дорогая недвижимость, река играет значительную роль в системе транспортного сообщения. Реализация программы по реновации промышленных зон вдоль Москвы-реки позволит создать такую же систему и в Москве.
На сегодняшний день в рамках данной программы уже заявлено два жилых проекта на территории промзон, расположенных в Южном административном округе. Речь идет о промышленных зонах ЗИЛ и Нагатинский затон. Первый проект пока находится в стадии разработки. А на территории Нагатинского затона сейчас уже строится первая очередь жилого комплекса комфорт-класса «Ривер Парк». Это комплексный проект, в рамках которого уже утверждена пешеходная набережная длиной 1,5 км. Уникальным объект делает его локация - он находится непосредственно на берегу Москвы-реки, рядом с музеем-заповедником Коломенское, до которого жители смогут дойти спокойным шагом за 5 минут. В настоящее время застраивается первая фаза проекта - участка площадью 14 га, рассчитанного на 134,8 тыс. кв. м жилья. Всего на данной территории будет возведено 8 кварталов и 22 жилых дома.
Благодаря развитию промышленных зон Южного административного округа, в ближайшие 5-6 лет здесь появится свыше миллиона квадратных метров жилья. Причем это будут не привычные «спальники» в районе МКАД, а полноценные городские кварталы на сравнительно небольшом удалении от центра Москвы, с рабочими местами и всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой. Пример реализации жилого комплекса «Ривер Парк» показывает, что девелоперы крайне ответственно подходят к реорганизации промышленных территорий, эффективно расходуя пространство. Они не ставят перед собой цель «выжать» максимальное количество квадратных метров из застраиваемого участка, а заботятся, в первую очередь, о комфорте будущих жителей. Низкая этажность и плотность застройки, большое количество прогулочных и рекреационных зон, продуманная инфраструктура - именно так через несколько лет будут выглядеть бывшие промышленные территории Южного округа.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Девелоперы давно жалуются на нехватку свободных площадок внутри старых границ Москвы. И промышленные зоны, по сути, выступают чуть ли не единственным резервом для строительства. Поэтому нет ничего удивительного в том, что реализация подобных проектов вызывает у застройщиков повышенный интерес. В текущих рыночных условиях освоение промзон - это наиболее интересный формат проектов, который позволяет получить крупную комплексную застройку с диверсификацией рыночных сегментов и рисков. А расположенные рядом с Москвой-рекой площадки - вообще «лакомый кусочек» для девелоперов. Такой фактор, как близость к воде, положительно влияет на имидж жилого проекта, повышает уровень комфортности проживания, цены на квартиры и даже определяет концепцию застройки.
Тем не менее, развитие рекреационной составляющей на набережных Москвы-реки вряд ли скажется на стоимости недвижимости - близость к водным объектам уже добавляет премию к цене на «первичке», а вторичные объекты все-таки расположены на удалении. Данный фактор, так же как и наличие рядом парковых зон и лесных массивов, улучшает видовые характеристики и повышает востребованность жилых проектов. Соответственно, увеличивается и цена квадратного метра - как правило, подобные объекты на первичном рынке стоят дороже примерно на 30% по сравнению с близлежащими новостройками, которые не могут похвастаться подобным окружением. Однако, это «разовая» наценка. В дальнейшем квартиры в таких домах растут в цене так же, как и другие новостройки - по мере повышения стадии готовности.
Безусловно, программа по реорганизации прибрежных промзон имеет огромное значение как для города, так и для москвичей. Последние, наверняка, крайне положительно отнесутся к данной программе. Поскольку размещение туристических, жилых и деловых зон в подобных локациях в любом случае - лучший вариант для города и жителей, чем использование территории с таким высоким рекреационным потенциалом для каких-то промышленных целей. Кроме того, летом Москва-река сможет стать полноценным участником транспортной сети столицы, а также значительно расширять и дополнять систему общественного транспорта.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
7706 
Мораторий на штрафы для застройщиков продлевать не будут. Пока.
Лето на рынке новостроек: Кавказ и Поволжье вырываются в лидеры, курортный юг теряет позиции
Рынок недвижимости Сибири: Иркутск рвётся в лидеры, Новосибирск теряет позиции
Продажи новостроек в Москве за 7 месяцев 2025 года упали на 15,5%
Новостройки замедлили рост, Уфа, Самара и Нижний обогнали Москву и Петербург
