193 439 объектов недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
Войти   0 + Подать объявление
 
3 декабря 2018, 13:13 9256

Андрей Жамкин, сеть YE’S: «Чтобы апартаменты перестали приносить доход, должно случиться что-то непоправимое»

Бурное развитие сегмента апарт-отелей в Петербурге в 2018 стало одной из самых обсуждаемых тем на рынке недвижимости, наряду с изменениями в 214 ФЗ. Вместе с проектами множатся и вопросы: реально ли обеспечить заявленную гарантированную доходность в кризис, не ограничит ли управляющая апартами компания свободу собственника? Ответить на них Restate.ru взялся Андрей Жамкин, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S группы компаний «Пионер».

Новостройки и квартиры в новостройках, Экспертное мнение, Исследования и аналитика рынка недвижимости. Анализ цен на недвижимость

Страница недвижимость в Санкт-Петербурге, СПб, недвижимость в Центральном районе, метро Лиговский пр. и места Социалистическая ул.

Андрей Жамкин, сеть YE’S: «Чтобы апартаменты перестали приносить доход, должно случиться что-то непоправимое»

В Петербурге бум строительства апарт-отелей. О них много говорят, сулят высокую доходность. И это на фоне некоторого застоя в сегменте классического жилья. Как так вышло, в чем секрет апартов?

Тут есть доля истины, действительно, рынок инвестиций в классическое жилье сейчас в стагнирующем состоянии, но не депрессивном. Такие вложения с годами стали терять привлекательность. И когда появились первые проработанные проекты апартаментов, они стали резонансными. Один из основных секретов успеха — программы гарантированного дохода. К примеру, наше предложение в сети YE’S — гораздо более интересная инвестиционная альтернатива традиционному жилью. Апартаменты обеспечены инфраструктурой, имеют привлекательный дизайн и внушительный потенциал роста арендной ставки. Мы смогли доказать рынку, что в сегменте арендной недвижимости, достаточно традиционном для частного инвестора, есть возможность увеличения доходности. Обычная квартира аналогичного метража, в той же локации, способна дать порядка 5-6% годовых. Плюс к этому на собственника ложатся заботы по ремонту в случае необходимости, поиску арендаторов, общению с ними. Апартаменты же приносят 8-10% годовых без учета капитализации, то есть повышения стоимости апартамента. При этом всю работу по сдаче в аренду можно поручить профессиональной управляющей компании. Высокая доходность достигается за счет изначально более высокой ставки и централизованного и профессионального управления. Эффективная работа УК позволяет снижать издержки.

А как вы можете гарантировать уровень дохода в среднесрочной или тем более долгосрочной перспективе? Ситуация в экономике не радужная.

Сейчас об этом уже легче говорить, чем на старте первого проекта. Есть история успеха двух уже завершенных объектов в Москве и Петербурге, где с заявленными программами доходности мы справились не только декларативно, но и фактически. Одна из наших программ так и называется «Гарантированный доход». По ней реализуются компактные апартаменты с доходностью до 10%. При этом фактор сезонности практически не влияет на этот показатель. Наш опыт по работе с арендаторами помогает гарантировать высокую заполняемость апартаментов круглый год. Мы имеем возможность находить баланс между различными группами арендаторов. К примеру, те, кто самостоятельно сдает свои квартиры не имеют доступа к корпоративным клиентам. А в нашей сети крупные компании арендуют не 1-2 юнита, а десятки апартаментов. Самый крупный наш московский клиент на определенный период снял порядка 300 номеров из 370, находящихся в нашем управлении в столичном проекте YE’S. И таких клиентов, которые у нас в сети арендуют от 10 до 50 юнитов на несколько периодов в год, сегодня несколько десятков. Для корпоративных арендаторов такая недвижимость удобна тем, что все оформлено по единому контракту, прозрачно и юридически чисто, все жильцы получают должный уровень сервиса: смена белья, клининг, завтраки в номер и так далее.

Из номеров, которыми вы управляете в Петербурге, какая часть занята корпоративными клиентами?

В первом апарт-отеле YE’S на Хошимина сначала было 20% корпоративных клиентов, спустя год мы пришли к цифре 40%. Сейчас мы оцениваем возможность увеличения этой доли до 60-70%. С операционной точки зрения нам с такой структурой работать проще, и спрос пока и в Москве, и в Петербурге позволяет на это рассчитывать.

Какова на сегодня средняя загруженность ваших апарт-отелей?

Успех доходных программ как раз и кроется в стабильной заполняемости наших отелей, вне зависимости от сезона. За счет клиентского потенциала и нашей готовности размещать гостей на любой срок, загрузка апарт-отелей YE’S находится на уровне 85-90%. Это дает нам возможность легко справиться с нашими обязательствами перед инвесторами.

Кстати, какой процент ваших клиентов участвует в программе «Гарантированный доход»?

Все зависит от проекта, но в среднем — около 30% номерного фонда реализуется по этой программе. Может быть чуть больше, может быть чуть меньше.

А нет конфликта между этими 30% и остальными клиентами? Не упрекают вас в том, что вы можете уделять «гарантированным» инвесторам больше внимания, чем остальным?

Мы активно работаем с предпродажами и уверены, что к моменту сдачи домов будем иметь спрос, превышающий количество юнитов, подписанных на программу гарантированного дохода. В итоге мы не ожидаем конфликтов между разными типами клиентов, у каждой доходной программы свои преимущества. Вторая программа — «Жизнь без проблем» у нее есть потенциал более высокой доходности, инвестор может рассчитывать на весь поток денег от аренды за вычетом вознаграждения управляющей компании. Как в любых других вариантах инвестиций, выбираете между наименее рискованной инвестицией, и потенциально более доходной, но и несколько более рискованной. В нашем случае это риска вакансии — того, что апартамент будет не сдан.

А может ли клиент предъявлять дополнительные требования к управлению своей недвижимостью? Скажем, запросить более высокую цену за номер или отказаться селить определенный тип гостей?

Инвестор владеет конкретным апартаментом. И поскольку это его частная собственность, он волен сам выбирать, как будет управлять своим активом. Сдавать в аренду самостоятельно, предъявляя любые требования, или поручит это профессиональной команде, которая работает по строгим операционным стандартам.

Апартаменты YES

И многие пытаются что-то сделать сами?

Не только пытаются, но и вполне успешно сдают. У нас есть круг инвесторов, которые приобрели апартаменты в нескольких проектах и самостоятельно ими управляют. У нас приобретают затем только дополнительные сервисные услуги. Остальное делают сами.

Сколько таких «самоуправляемых»?

Очень немного. В этом плане показателен наш проект на Митинской, 16 в Москве. Общий фонд апартаментов 504 штуки, 370 находятся в нашем управлении. Из оставшихся 134 порядка 30 управляют сами инвесторы, остальные юниты — те, в которых проживают сами собственники.

Вернемся ненадолго к доходным программам. Вы признались, что одним из факторов успеха программ является доступ к корпоративным клиентам. Не случится так, что спад в экономике приведет к тому, что их станет меньше и справляться с обязательствами вам будет труднее?

Для того, чтобы спрос на временное размещение упал настолько, чтобы мы не смогли с ним работать, в экономике должно случиться что-то совершенно непоправимое. Тем более, что большинство наших корпоративных арендаторов это гости все же не из других стран, а внутрироссийские клиенты из регионов. Но и со стороны зарубежных компаний спрос есть, в Москве он чуть больше, в Петербурге чуть меньше.

В каких отраслях работают ваши корпоративные клиенты?

Есть немало компаний, работающих в сегменте товаров народного потребления, производители, много ритейлеров, ВУЗы, с программами MBA, есть медицинские учреждения, агентства, занимающиеся бизнес-туризмом, автомобильная промышленность и дилеры.

Газпром снимает в Петербурге?

Газпром в Петербурге чего только не снимает. Что снимает у нас — не уверен.

Строительство YES на Социалистической

Давайте теперь поговорим про собственно ваш петербургский проект YE’S на Социалистической. Проект красивый интересный, но многих смущает локация. Не кажется ли вам, что Социалистическая, Боровая улица — слишком депрессивное место для реализации таких амбициозных планов?

Мне как коренному москвичу кажется, что эта локация так же красива как и другие в центре Петербурга. Кроме того, наша статистика продаж говорит о том, что бояться нечего, уже более 70% апартаментов проданы при условии, что срок сдачи еще не завтра. Я вижу перспективы у нашей локации. Кроме того, мы рассчитываем, что само появление нашего объекта, престижного, привлекательного внешне, станет катализатором и импульсом для того, чтобы район преображался.

Просто пытаюсь представить эту картину: бизнес-туристы, студенты MBA и прочие типы клиентов, которых вы перечислили, приезжают в ваш красивый отель и попадают в окружение из расселенных зданий, домов с коммуналками...

Будем честны, это не единственная улица, где такая ситуация в Петербурге. И за пределами «золотого треугольника» между Невой, Фонтанкой и Невским в немалой части кварталов можно наблюдать что-то похожее.

ГК «Пионер» планирует как-то сама вмешиваться в эту ситуацию вне рамок своего объекта? Может быть какие-то вложения в окружающее благоустройство?

Планы такие есть. Мы надеемся, что не будем пассивными наблюдателями. Но конкретнее рассказывать о наших намерениях мы пока не готовы.

YES на Социалистической

Вы строите свой объект внутри сформировавшейся дореволюционной застройки. Ради строительства было демонтировано советское здание фабрики Крупской и дворовый исторический флигель. Возникают ли в связи с плотным окружением какие-то особые трудности? Критикуют ли вас, чувствуете ли вы особое внимание со стороны властей или общества?

Я нахожусь в Москве и такой критики не слышу, мои петербургские коллеги вроде бы тоже. Кроме шуток, при разработке проекта мы обращали особое внимание на сохранность окружающей застройки. Весь центр Петербурга состоит из памятников архитектуры и исторических зданий. И беседуя с непосредственным руководителем стройки, я вижу, что наша команда учитывает каждый сантиметр земли и высотности. Если говорить об архитектуре здания, то нет оснований для того, чтобы что-то мешало интегрировать объект в историческое окружение. Разве что, оно будет выглядеть привлекательнее, чем нынешнее историческое окружение. Но для того-то мы все это и делаем.

ПионерПионерСотрудников на Restate: 12
ул. Хошимина, 16, апарт-отель YE'S, 2 этаж Санкт-Петербург,


ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это  
Также по теме
Участок фабрики Крупской отдадут под МФКУчасток фабрики Крупской отдадут под МФК
17.09.2014 17:19
Проект «Сан-Галли парка» на Лиговке заморозили из-за «сараев»Проект «Сан-Галли парка» на Лиговке заморозили из-за «сараев»
12.07.2016 16:13
На пустом участке по Днепропетровской улице в Петербурге может появиться жилой домНа пустом участке по Днепропетровской улице в Петербурге может появиться жилой дом
24.04.2015 14:15
На Боровой, 19 все-таки построят жилой домНа Боровой, 19 все-таки построят жилой дом
27.10.2014 16:13
В Центральном районе Петербурга сдан один из старейших долгостроевВ Центральном районе Петербурга сдан один из старейших долгостроев
17.10.2014 10:57
Участок аварийного дома на Тюшина, 6 застроят к 2016 годуУчасток аварийного дома на Тюшина, 6 застроят к 2016 году
03.06.2014 13:10
Хотите купить квартиру в новостройке? Указать критерии поиска
Комментарии с форума
Комментариев пока нет

Ваш комментарий

Имя

Сообщение

 

Отправить      Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
Зарегистрируйтесь или войдите через Вконтакте или Facebook, чтобы следить за ответами на свои комментарии.

Ваш комментарий

Индексы рынка недвижимости
Поиск на карте

Ищите объявления рядом с работой, парком или родными

Найти на карте
Предложения месяца
Новости и аналитика рынков
10 декабря РАД выставил на торги 41 га земли банка «СОЮЗ» в Подмосковье

10 декабря Власти накажут регионы рублем за неисполнение планов по вводу жилья

7 декабря ВРИО губернатора Беглов: на инфраструктуру для всех новостроек нужно потратить 201 млрд рублей

3 декабря Компания «Агрострой» завершила долгострой «Ново-Никольское»

3 декабря АН «Бон Тон»: «Социалка» – в числе главных критериев выбора жилья

3 декабря Андрей Жамкин, сеть YE’S: «Чтобы апартаменты перестали приносить доход, должно случиться что-то непоправимое»

30 ноября «Абсолют Строй Сервис» открыл продажи квартир во второй очереди ЖК «Георг Ландрин»

29 ноября Архсовет Москвы одобрил проект Wainbridge – ЖК с океанариумом

29 ноября AAG наращивает портфель проектов в Петербурге – в планах 5 новых ЖК

27 ноября «Строительный трест» готовит к выводу на рынок ЖК «Новое Купчино»

26 ноября Евгений Богданов, Rumpu: «Человек не будет платить за фасады, когда у него нет туалета»

22 ноября Смольный начал кампанию против строительства апартаментов

22 ноября Veren Group открыла продажи в ЖК «VEREN VILLAGE стрельна»

21 ноября На рынок вышел ЖК «Эмеральд на Малой Неве» на площадях авторемонтного завода

19 ноября Участок Минобороны на острове Балчуг продан почти по двукратной цене

19 ноября Промсвязьбанк попугал элитного застройщика APDevelopment банкротством

16 ноября Намыв новых территорий угрожает Петербургу наводнениями

16 ноября Специалисты негативно отреагировали на проект перестройки киноцентра «Соловей»

13 ноября Capital Group вывела на рынок ЖК премиум-класса «Медный 3.14»

9 ноября Стригалев, «НДВ-Девелопмент»: Реконструировать в Москве уже нечего

Продайте или сдайте недвижимость
Добавьте объявление бесплатно
Разместить объявление
Подорожает ли ипотека?
© 2008-2018 Restate.ru При цитировании гиперссылка обязательна. Проект Интернет-издательства PDG
Наверх