Форум риэлторов на Restate.ru: Может ли рынок обойтись без профессиональных агентов?
В последнее время все чаще звучат призывы очистить рынок от ненужных, лишних посредников, упростить коммуникации между покупателями и продавцами, наконец, сократить расходы на комиссию с обеих сторон.
Чиновники часто обвиняют риэлторов в некомпетентности, а иногда - и в нечестности. Наконец, распространенное мнение гласит, что с современными базами недвижимости покупатели и продавцы, и тем более - арендаторы и собственники могут без проблем найти друг друга без помощи посредников.
Портал Restate.ru решил посвятить свою первую онлайн-конференцию риэлторов именно этой теме - может ли цивилизованный рынок обойтись без помощи профессиональных риэлторов. Эксперты рассказали нам о том, какие проблемы могут возникнуть у их потенциальных клиентов, которые решили побыть сами-себе-риэлторами.
Ольга Тараканова, руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow
Если вы сам-себе продавец, вам придется организовать рекламную кампанию для продвижения своего объекта на рынке: от размещения объявления на различных порталах и в каталогах недвижимости, до размещения наружной рекламы на фасаде своего дома. Все вышеуказанное – с собственным телефоном и именем. Затем придется отвечать на многочисленные звонки интересующихся и праздно шатающихся «потенциальных клиентов». На звонки надо отвечать днем и ночью, без выходных и проходных. Для оптимизации усилий можно распределить дежурство на телефоне между членами семьи.
В любое удобное и неудобное время необходимо поехать на показ вашей недвижимости, если вы там не проживаете или поручить показ кому-то из родственников. График тот же: ни выходных, ни проходных. Главное, не пропустить ни одного заинтересованного клиента. Не забудьте правильно аргументировать вашу цену. Максимальный эффект обычно имеет анализ конкурентных предложений, которые вы просто обязаны посмотреть своими глазами перед продажей своей квартиры.
Если сам-себе риэлтор – покупатель, решивший обойтись без обращения в агентство, задача усложняется. В поисках подходящего варианта придется буквально ходить по домам и стучаться в квартиры с вопросом «не хотят ли хозяева продать принадлежащую им недвижимость».
Звонить по объявлениям в интернете или в журналах бесполезно, т.к. в 99% случаев вы попадете в агентство недвижимости.
Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость
Здесь надо сразу вспомнить, что огромная доля участников рынка жилья «выросла» из Советского Союза с его дефицитом товаров и услуг. И поэтому все мы умеем ремонтировать «Жигули», класть плитку, собирать магнитофон из детского конструктора и лечить себя компрессами из подорожника. Вопрос в том – с каким результатом и с какими последствиями. Может ли человек сам, не прибегая к услугам риэлтора, купить или продать квартиру? Да, конечно. Материалов о том, как это сделать, в Интернете – вагон. Плюс маленькая тележка – в книжных магазинах. Мы сами, будучи профессиональной риэлторской компанией, открыто рассказываем о последовательности действий при покупке/продаже жилья – чтобы хоть как-то сориентировать человека в ситуации, если уж он принял решение рискнуть и заниматься решением своего жилищного вопроса самостоятельно.
Но трудности ждут его с самого начала – собственно подбора покупателем нужного варианта. Большого количества объектов, позиционируемых в различных базах данных, не существует в природе – это либо «дубли», либо виртуальные квартиры, размещаемые с целью мониторинга цен. Прозвонить все это колоссальное количество объявлений в поисках достоверной информации трудно, требует много времени и часто неэффективно.
Следующий этап для покупателя – каждый подходящий, как человеку кажется, объект надо смотреть. Потому что в объявлении написано одно, но по факту «сталинка» легко может оказаться «хрущевкой», а «тихая зеленая зона» рядом с домом – кладбищем.
У риэлтора уже на этом первом этапе – свои фильтры. Он понимает, какие объявления можно отсечь сразу, какие вопросы задать, чтобы понять, насколько вариант реальный и перспективный для клиента. Специалист, работающий на рынке жилья продолжительное время, великолепно ориентируется в городской застройке, и часто по конкретному адресу может четко представить, о каком именно доме идет речь – вплоть до магазина в соседнем подъезде, школ и магазинов рядом.
Для неподготовленного «сам-себе-риэлтора» все этапы продажи или покупки квартиры вызовут определенный сложности. Например, чтобы выставить объективную цену на свою квартиру, продавцу придется провести настоящее маркетинговое исследование. Чтобы выяснить истинную стоимость объекта, а также понять завышена цена предложения или наоборот, придется провести настоящее маркетинговое исследование. Для этого необходимо найти все похожие объявления о продаже квартир с аналогичными характеристиками в нужном вам районе, обзвонить и выяснить условия продажи, а также сумму максимального дисконта, на который готов согласиться продавец.
А еще лучше съездить и посмотреть все объекты, чтобы иметь более полное представление об их состоянии. Частично в этом могут помочь фотографии объектов, но они не всегда отражают реальное состояние квартиры. Аналогичное исследование придется провести и покупателю, чтобы понять, не переплатит ли он за покупку, и можно ли рассчитывать на скидку от собственника. Оформление документов также требует предельной аккуратности.
Особое внимание следует уделить проверке истории квартиры и правоустанавливающим документам. В этом вопросе нельзя полагаться лишь на заверения владельца, что все в порядке.
В первую очередь, «сам-себе-риэлтор» должен расставить приоритеты. Если вопрос нужно решать оперативно, придется оставить все остальные дела и заниматься только подготовкой и организацией сделки:
- провести мониторинг рынка интересующего региона; - проанализировать информацию и выявить тенденции на рынке; - четко сформулировать свои потребности и соотнести их с рыночными условиями; - ежедневно отрабатывать базы объектов, размещать рекламу, отвечать на звонки и обзванивать продавцов, организовывать показы и просмотры, фиксировать полученную информацию, и успевать на все встречи; - самостоятельно сделать выбор в пользу какого-то варианта/предложения, без поддержки профессионала (как правило, многие не могут решиться сделать этот самостоятельный выбор); - договориться и зафиксировать условия сделки: цену, сроки, порядок расчетов, условия освобождения и т.д.; - максимально минимизировать риски при внесении/получении предоплаты/аванса/задатка; - собрать документы/проверить юридическую «чистоту» квартиры; - обезопасить себя при расчетах; - подготовить все необходимые документы; - сдать на государственную регистрацию ДКП; - организовать приемку-передачу квартиры.
Риэлтор нужен клиенту, если него нет свободного времени, чтобы тратить его на все необходимые манипуляции. Единственное, сейчас реально не является большой проблемой – это сбор документов и подача их в МФЦ. Раньше этот процесс отнимал много времени, сейчас процедура максимально упрощена, главным образом, за счет работы многофункциональных центров.
Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills
Начать нужно, наверное, с того, что у рядового покупателя, который вышел на рынок в первый раз, совсем нет детального представления о домах, а именно об особенностях их расположения, о минусах планировочных решений, о перекрытиях и наличии/отсутствии таких деталей, как лифт, парковка и т.п. Так, например, можно найти отличную квартиру на Остоженке, потратить свое время, договориться, пойти ее посмотреть и с прискорбием понять, что в ней слышно, как проходят поезда метрополитена под домом. А опытный брокер знает, какие конкретно это дома и даже какие корпуса этих домов, что значительно могло бы облегчить поиск квартиры.
Во-вторых, свой риэлтор, имея достаточный опыт в этой сфере, что называется «нюхом чувствует» различные непредвиденные обстоятельства в квартире, завуалированные под «требуется косметика» или «тихие соседи». Неопытный покупатель вряд ли сразу поймет, о чем, например, идет речь на самом деле, когда в объявлении написано «хорошее состояние». Что опять же позволит значительно сохранить время и нервы покупателя.
В-третьих, документы. Когда агент со стороны продавца видит, что покупатель один и у него нет агента, проверить, насколько достоверно излагается история квартиры, практически невозможно. Хотя, конечно, агент продавца беспрестанно твердит, что перед сделкой он все проверяет и никогда не продает «плохие» квартиры.
Навыки по продаже или покупке недвижимости нельзя приобрести, просто «погуглив» пару-тройку порталов. У среднестатистического клиента нет ни своей клиентской базы, ни юридического образования в области недвижимости, чтобы грамотно довести этот процесс до конца. Можно только надеяться на то, что покупатель (продавец) не будет мошенником, что у банка в процессе сделки не отнимут лицензию и что регистрационная палата не приостановит регистрацию перехода права из-за какой-нибудь неточности.
Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп»
Самая главная сложность для человека, который решил самостоятельно приобрести или продавать квартиру – это отсутствие понимания всех нюансов риэлторской деятельности. Основные трудности, с которым сталкиваются неподготовленные люди – это сбор документов, их подача в регистрирующий орган, составление договора, выбор аккредитива.
Кроме того, человек «с улицы» не может в случае необходимости ускорить процесс регистрации сделки, тогда как у опытных риэлторов всегда есть способы решения подобных проблем.
Как показывает практика, далеко не все клиенты знают о существовании выписки, с помощью которой можно проверить юридическую чистоту сделки. А это дает возможность мошенникам обмануть продавца или покупателя. Также клиент может неправильно преподнести квартиру потенциальному покупателю, поскольку попросту не знает, как «зацепить» его внимание.
Тем не менее, к нам часто приходят люди, которые потратили месяцы на самостоятельную продажу своей квартиры с просьбой «избавить их от этой головной боли». Некоторые даже вынуждены были менять номер сотового, чтобы избавиться от постоянных звонков интересующихся, риэлторов, оценщиков и просто любопытных.
Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»
Обойтись без помощи профессионала можно в редких случаях – только если «сам-себе-риэлтор» очень подкован в таких вещах, имеет опыт проведения сделок и обладает достаточным количеством свободного времени.
К сожалению, чаще бывает так, что люди, начитавшись статей, полагают, что смогут без проблем справиться с задачей, однако на деле ошибки на сделке могут стоить очень дорого – вплоть до потери денег /квартиры.
Самый сложный вариант для новичков – это альтернативы. Не так часто можно встретить клиентов, имеющих всю необходимую сумму для 100% оплаты жилья. Зачастую приходиться сталкиваться с цепочками, в которых участвует несколько объектов. То есть, трудности возникают уже на организационном этапе, когда нужно координировать столь большую сделку.
Но и простые варианты, подразумевающие обычную куплю-продажу, могут оказаться с «подводными камнями». Нужно не просто найти покупателя/продавца, но и решить вопросы, связанные с внесением аванса, заключением договора, проведением взаиморасчетов.
По этой причине люди, которые изначально хотели выполнить всю сделку самостоятельно, в итоге заказывают юридическое сопровождение, которое стоит дешевле, чем обычная услуга. Как показывает наша статистика, такие примеры нередки, и каждое третье физическое лицо в итоге обращается за помощью к риэлторам и заказывает сопровождение сделки.
Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co
Многие в нашей стране убеждены, что справятся с покупкой или продажей недвижимости самостоятельно – якобы в этом деле нужно лишь уметь договориться. Однако для человека без опыта работы с недвижимостью даже простая сделка «без подводных камней» может обернуться самыми неожиданными и неприятными последствиями, в том числе потерей денег или имущества.
Стоит ли говорить, что очень большой процент сделок сопряжен с юридическими трудностями. Сделки с участием несовершеннолетних или пожилых людей, сделки, где документом-основанием права собственности лица, отчуждающего недвижимое имущество, является наследство, приватизация – можно привести множество различных примеров сделок на вторичном рынке, когда участие профессионала крайне необходимо. Если приобретаемый объект продавался несколько раз за последние два-три года, также стоит насторожиться.
Для того чтобы минимизировать риски, следует изучить историю квартиры. В выписке из ЕГРП, например, можно узнать информацию о наличии обременений (например, связанных с ипотекой), о собственниках объекта, а также данные о государственной регистрации права собственности. Также стоит обратиться вместе с собственником за выпиской из паспортного стола: там, например, можно узнать важную информацию о прописанных без права собственности жильцах. Очень много судебных дел касаются именно этой ситуации.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
Я все же склоняюсь к тому, что без агента можно обойтись на первоначальном этапе выбора недвижимости. Можно выбрать самостоятельно район, класс недвижимости, сузить круг, так сказать. Но в дальнейшем необходимо мнение профессионала.
В то время, как маститые риэлторы разъясняют, что без их услуг простому человеку не обойтись, в сети создаются сайты антириэлторов, которые привлекают к обмену опытом граждан, уже его имеющих. Одним, может и не лучшим образчиков такой структуры может быть портал "Антириэлторы" А полезность подобных порталов и сайтов оценит потребитель и время.
2781 
«Вторичка» на качелях: рост в Москве, Калининграде и Махачкале, падение в Сочи и Петербурге
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего
Курортный бум: аренда в Сочи и Геленджике дорожает, Краснодар в минусе
Цены на сибирское жилье пошли вразнос: Иркутск и Барнаул растут, Новосибирск и Томск дешевеют
Урал на перепутье: новостройки дешевеют в трех городах из пяти
