В аналитической литературе традиционно считается хорошим тоном проводить разного рода аналогии и сравнение текущих событий на рынке с происходившим ранее. Не менее увлекательными являются и попытки выявления тех или иных экономических циклов и периодических закономерностей. Особенно актуальными все подобные манипуляции становятся в эпоху перемен, когда рынок находится на распутье.
Столичный рынок недвижимости сейчас сильно перегрет. Нечто подобное происходит и сейчас на московском рынке недвижимости. Мнения экспертов разделились на диаметрально противоположные - от предсказания двукратного подорожания жилья к следующему году до двукратного обвала цен. В связи с этим, в преддверии майских праздников, сотрудники компании "Индикаторы рынка недвижимости" решили немного поэкспериментировать с аналитическими аналогиями и цикличностью московского рынка и посмотреть, к чему это может привести.
История российского рынка недвижимости в постсоветский период делится фактически на 2 основных этапа: до кризиса 1998 года и после него. Начиная с августовского путча 1991 года и последующего развала Советского Союза, сфера недвижимости в России начала постепенный переход от немногочисленных сделок обмена жилья к рыночным отношениям. Однако реальных денег в начале 90х ни у кого не было, поэтому и цены на квартиры были тогда чисто символическими - по сегодняшним меркам просто "копейки". Впрочем, довольно скоро стоимость квартир в Москве начала свое восхождение. Аналитический центр www.irn.ru постарался свести все имеющиеся данные о ценах на московские квартиры с 1991 года на едином графике индекса стоимости жилья, построенном в логарифмическом масштабе.
Первый этап развития рынка недвижимости Москвы обнаруживает 3 основные волны подорожания жилья. Первая волна - довольно резкое повышение цен с минимальных значений в 100$-300$ за метр до более-менее ощутимого уровня порядка 700$ за метр. Эта волна закончилась временной передышкой рынка, после которой цены подросли еще раз до уровня 1200$-1300$ за метр. И здесь наступила уже более существенная стагнация и откат цен назад примерно на 20%. И, наконец, незадолго до общего экономического кризиса, разразившегося в августе 1998 года, цены снова поползли вверх, однако последняя, третья волна подорожания оказалась непродолжительной.
Кризис 1998 года обрушил цены на московские квартиры довольно существенно - от 30% до 40%, то есть до уровня 600$-700$ за метр. Выбираться из послекризисной "ямы" рынок начал лишь в 2001 году, когда наметился новый этап роста цен на жилье. При этом первый этап подорожания целиком длился с осени 1991 по осень 1998 года - около 7 лет, а полный цикл с учетом кризиса и обвала цен - с осени 1991 по осень 2001 года - около 10 лет. Кстати, как 7 так и 10 лет - характерные экономические циклы, которые нередко можно встретить в разных работах по аналитике.
Примечательно, что второй этап роста цен на столичную недвижимость, начавшийся в 2001 году, содержит все те же основные периоды, которые рынок уже проходил в 1991-1998 годах! Действительно, после 2001 года также имели место 3 волны подорожания жилья. Первая - с осени 2001 по конец весны 2004 - вывела московский рынок из послекризисной "ямы" на новый уровень цен около 2000$ за метр. Закончилась она очередной передышкой рынка, после которой цены выросли еще вдвое - более чем до 4000$ за метр. Но вторая волна подорожания жилья, как и в 1991-1998 годах, уже сопровождалась заметным откатом цен назад.
Реальная коррекция, с учетом скрытых факторов, составила около 10%-15%. И, наконец, с осени 2007 года рынок снова пошел вверх, и сейчас мы наблюдаем развитие третьей и, возможно, последней волны подорожания квартир в Москве.
Какие выводы мы должны сделать из этих довольно простых аналогий? Казалось бы, нынешний семилетний цикл подорожания недвижимости Москвы, начавшийся с осени 2001 года, должен подойти к концу уже довольно скоро - в этом году. Далее, согласно приведенной аналогии, должен последовать кризис рынка недвижимости и существенный провал цен на жилье, возможно на те же 30%-40%, как и после 1998 года. Впрочем, всем хорошо понятно, что целиком и полностью полагаться на подобные аналогии нельзя.
Сейчас ситуация в Росси далеко не такая, как была в 1998 году. С политической и экономической точек зрения достигнута определенная стабильность, и есть условия для дальнейшего развития. Сейчас Россия в меньшей степени зависит от иностранных инвестиций и серьезным плюсом являются высокие цены на экспортное сырье. Однако есть и ряд причин, позволяющих сравнивать нынешнее состояние рынка недвижимости с предкризисным состоянием 1998 года.
Очень многие эксперты сходятся во мнении, что столичный рынок недвижимости сейчас сильно перегрет. Цены на жилье таковы, что основная масса населения, в том числе средний класс, не в состоянии приобрести квартиру даже с помощью ипотеки. Нередко цены московской недвижимости оказываются выше, чем во многих более развитых и комфортных странах Европы, а также в США. Значительную долю покупателей все последние годы составляли инвесторы, что и привело к астрономическому росту цен с 600$ за метр до 5500$, то есть почти в 10 раз. Так или иначе, по многим показателям рынок недвижимости Москвы имеет признаки пирамиды, а значит, коррекция цен в том или ином виде более чем вероятна.
Аналитический центр www.irn.ru предпочитает занимать в этом вопросе уравновешенную позицию. Конечно же, проводить прямые аналогии 2008 года с 1998 годом нельзя. И приведенные в этой статье рассуждения показывают, как далеко могут завести подобные аналогии и поиск цикличности экономических процессов. Однако если говорить о перспективах московского рынка жилья в этом году, то они все-таки в чем-то совпадают с проделанной аналогией. Согласно прогнозам рынка недвижимости, нынешняя волна подорожания жилья окажется непродолжительной и сойдет на "нет" вскоре после майских праздников, то есть, к началу лета.
Впоследствии рынок ожидает новая стагнация, которая, скорее всего, будет сопровождаться откатом цен назад. Принимая во внимание, что во время стагнации 2007 года величина полной коррекции составила порядка 10%-15%, то теперь она может оказаться даже глубже и составить 15%-20%. Впрочем, если до общего экономического кризиса не дойдет, то более существенное снижение цен на московскую недвижимость представляется маловероятным. При этом новая стагнация может оказаться заметно более продолжительной, нежели стагнации 2004 и 2007 годов. В результате полная продолжительность второго цикла столичного рынка недвижимости также может составить около 10 лет.
Информация к размышлению:
На сайте ИК «ФИНАМ» (www.finam.ru) состоялась конференция «Кризис на рынке недвижимости: быть или не быть?», участие в которой приняли аналитики ведущих российских компаний. По мнению экспертов, отечественный рынок недвижимости подошел к своему ценовому максимуму, и в вскоре этот «мыльный пузырь» может сдуться.
Среди населения широко распространено мнение, что рост цен на недвижимость вызван искусственно – путем сговора основных игроков рынка недвижимости. Однако данную позицию не разделяют некоторые аналитики, считающие невозможным искусственный рост цен. По мнению маркетолога-аналитика компании «КомСтрин» Олега Борисенка, рост цен на недвижимость обусловлен, прежде всего, внешними факторами – инфляцией и нестабильностью мировой экономики. Несколько иной позиции придерживается генеральный директор ИАА RWAY Александр Крапин, по словам которого любое изменение цен на рынке является результатом управляющих решений субъектов рынка: «Цены не могут расти сами по себе, их фактически назначают собственники или их правомочные представители с учетом многих факторов, в том числе и рыночной конъюнктуры». По наблюдению директора департамента недвижимости УК «Финам Менеджмент» Алексея Гарюнова, ситуация на рынке недвижимости во многом напоминает фондовый рынок: «Много слухов, разной маркетинговой информации, которую вбрасывают риэлторы и застройщики, чтобы поддержать рынок».
Рост цен на недвижимость сопровождается ростом доходов населения, утверждают специалисты. Таким образом, если посмотреть соотношение среднемесячного дохода жителя Москвы со стоимостью квадратного метра, то этот параметр примерно одинаков и колеблется в районе 0,2-0,25. Средняя стоимость квадратного метра жилья эконом-класса в столице сегодня составляет порядка 5,5 тысяч долларов. Из-за высокой стоимости столичного жилья многие москвичи стали все активнее обращать внимание на подмосковную недвижимость эконом-класса. В результате спрос на такую недвижимость существенно превышает предложение.
Из-за высокого спроса снижение цен в меньшей степени коснется загородной недвижимости эконом-класса. В целом же цены на недвижимость в ближайший год максимально снизится, что связано с перегревом рынка. С данным утверждением согласен и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко: «Чем дольше длится рост и чем выше становятся цены, тем больше людей понимают, что это - ненормальная ситуация». Поэтому если сейчас у граждан есть лишняя недвижимость, то стоит подумать о ее продаже сейчас. Сегодня на рынке есть все предпосылки для начала процесса снижения цен, но реализация этого сценария зависит от множества факторов. По оценкам Александра Крапина, снижение может составить до 30-50% от нынешних цен в ближайшие 2-3 года.
Наиболее перспективными объектами недвижимости для инвестиций на отечественном рынке эксперты по-прежнему считают Петербург и Москву. Кроме того, по оценкам Алексея Гарюнова, грамотным решением является инвестирование в сельскохозяйственные земли ЮФО, чем занимается Инвестиционный холдинг «ФИНАМ»: «На наш взгляд, это наиболее привлекательный сегмент, практически не подверженный обвалу». Что касается зарубежных стран, то стабильно растут цены на элитное жилье на побережье Болгарии и в Черногории. «С точки зрения инвестиций в жилую недвижимость более предпочтителен элитный сегмент - он не так подвержен воздействию внешних факторов, что подтвердил, к примеру, ипотечный кризис в США - стоимость элитной недвижимости по всему миру продолжает расти» - утверждает партнер, директор отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн. По мнению г-на Гарюнова, альтернативным вариантом приобретению недвижимости является покупка закрытых ПИФов недвижимости: «У нас есть такой инструмент, как ЗПИФн «Финам-Капитальные вложения», который мы предлагаем рынку как альтернативу вложениям в жилой и коммерческий сектор».
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
3184 
«Самолет» на первом месте по объемам строительства в России, ПИК лидирует в Москве
Блиц-опрос: что застройщики думают об ипотеке с дифференцированными ставками
Новостройки замедлили рост, Уфа, Самара и Нижний обогнали Москву и Петербург
«Движение.Конф» впервые пройдет в Санкт-Петербурге
В Москве пройдёт форум «Земли России» — ключевое событие по земельной повестке
Больше чем метры: как инфраструктура становится драйвером продаж
