Индекс недвижимости Restate.ru: год – новый, направление – прежнее

Для многих застройщиков, например, конец года оказался чуть более успешным, чем предыдущие месяцы – за счет рекламных акций, объявленных перед Новым годом, за счет реализованных традиционно в конце года намерений многих покупателей, которые ранее присматривались к жилью. Но воспринять это как фейерверк  в честь окончания кризиса, увы, нельзя. Сезонное «засыпание» рынка недвижимости компенсировало успешный финал, и в итоге мы видим продолжение прежнего пути.

Данные ФРС по количеству проведенных  сделок, процитированные БН в одной из свежих аналитических статей, действительно обнадеживают. По ним в декабре истекшего года количество сделок с жильем на вторичном рынке Петербурга и Ленобласти выросло на 25,6% по сравнению с ноябрем, а по сравнению с декабрем 2008 года - на 16,3% и составило 9589. Однако о том, как это оживление сказалось на ценах на недвижимость, не сказано. График Restate демонстрирует, что цены остались прежними по сравнению с ноябрем и декабрем ушедшего года.

Квадратный метр на вторичном рынке в Санкт-Петербурге стоил в середине ноября  75,6  тысяч рублей,  тогда как сейчас предложение по нему исчисляется в размере 75,9 тысяч рублей (возврат к показателям ноября). Уже сам по себе этот намек на подорожание – первый за последние полгода, что многих обнадеживает.  На первичном рынке цена за квадратный метр в середине месяца была 65,1 рублей, тогда как  на сегодняшний день она составляет  65 тыс. рублей.  Можно сказать, что скорость падения замедлилась, но, по сути, тенденция здесь не меняется. Элитная недвижимость Петербурга, которая стоила в декабре почти  220 тысяч рублей за квадратный метр, подешевела до  216,7 тысяч рублей.

Воспринимать ли декабрьское оживление в части количества сделок как позитивный сигнал о прохождении дна рынка? Restate также улавливает эту тенденцию, она видна на графике активности продаж.

Уровень предложений по вторичному рынку  Санкт-Петербурга снизился с 31 тысячи предложений до 22,5 тысяч (более чем на 30%), количество предложений на первичном рынке упало с 9,2 до 6,8 тысяч рублей (-26%). Элитная недвижимость  незначительно снизилась в части количества предложений: с 1,3 до 1,1 тысячи, но учитывая небольшой объем этого рынка в Санкт-Петербурге, такие показатели тоже имеют вес.

Количество предложений заметно падает – но при сохранении ценовой составляющей в прежнем виде это может говорить о том, что придержанные до конца года предложения были сброшены в конце года по ценам даже более низким, чем указано в рекламе. За год люди успели научиться оценивать свои ресурсы не только в абсолютных цифрах, но и во времени, которое, как известно, тоже деньги. Вся картина, которую мы наблюдаем последние полгода, к скачку цен не располагает. Но перераспределение активов на рынке говорит о том, что налаживается ситуация со спросом. Подножка в виде январской остановки «на каникулы» не должна изменить кардинальным образом эту тенденцию, и в конце февраля, возможно, мы увидим развитие событий в части спроса.

Говоря пристрастно, можно и всплеск на рынке аренды жилья в Санкт-Петербурге принять за подъем рынка.  Между тем колебания эти скорее связаны с сезонностью и отражают  несколько завышенные ожидания арендодателей в связи с новым годом. Однокомнатные квартиры подорожали за последний месяц с 14,6 до 17 тысяч рублей (-24%), двухкомнатные остались на уровне 21 тысячи рублей, а трехкомнатные  с 52 тысяч рублей упали в цене до 36,7 (-30%).  Количество предложений по аренде бюджетной недвижимости упало с 13 тысяч предложений до 10,7: однокомнатные квартиры оказались все-таки исчерпаемым ресурсом, и их безусловная популярность у арендаторов действительно может проявиться как дефицит. Предложение по элитному жилью остается на прежнем уровне. Рынок развивается в уникальных условиях, когда с одной стороны за год «молчания» у людей накопились потребности в приобретении жилья, а с другой – ситуация с ценами остается уязвимой, нет выраженного тренда, нет  пока и обещанной стабильности в банковской сфере. То есть оживление спроса, безусловно, радует, но плясать от радости, как это проделывают  некоторые аналитики, на наш взгляд, рановато.

Мнения экспертов Индекса недвижимости Restate.ru:

Виноградов Виталий, директор по маркетингу и продажам ООО "Лидер Групп":  

- Ожидать большого роста цен в кризис, конечно, неправильно. И то, что цена на графике находится практически на одном уровне, буквально с небольшим изменением в конце года, говорит о логичности ситуации на рынке: ни для кого не секрет, что в конце года застройщики ориентировались на 100% оплату, и за счет различных маркетинговых акций средняя цена квадратного метра стала меньше.

Игорь Жигунов, заместитель Председателя Правления Городского Ипотечного Банка:

- Как и прогнозировалось, 4-й квартал 2009 года показал вполне стабильную ситуацию на рынке как новостроек, так  вторичного жилья. В некоторых случаях в декабре наблюдалось небольшое повышение цен, но этот факт пока нельзя назвать тенденцией. При сохранении стабильной ситуации в экономике, определенной активизации ипотечных программ, возвращается спрос на рынке жилья. Вполне можно ожидать в таковых условиях реализации части отложенного спроса. При этом, не стоит ожидать резкого роста стоимости жилья в текущем году. Скорее всего, этот показатель будет по основным сегментам недвижимости сопоставим в течение 1 полугодия с инфляционными значениями.

Елена Горелкина, Restate.ru