16 декабря 2009, 02:07. Актуальные темы: Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Ипотека и ипотечное кредитование, Бизнес-центры, Эксплуатация недвижимости, просмотров: 1928

"Эксплуатация недвижимости", глава 17: "Рынок услуг эксплуатации"

Рынок услуг эксплуатации определяется спросом и предложением. Спрос на услуги эксплуатации формируется тремя путями. 1. Собственник создает собственную эксплуатационную службу. 2. Для эксплуатации объекта приглашается независимая компания. 3. Собственник совсем не интересуется проблемой эксплуатации объекта.

Собственников, которые идут по первому и третьему пути – большинство – 90%. Оставшиеся 10 % рассматривают возможность покупки услуг эксплуатации, но решаются на нее всего 1-2 % собственников.

Сегодня на петербургском рынке услуг эксплуатации коммерческой недвижимости действует порядком 30 компаний, из них крупных – 5-7 (МК ПСб, «МТЛ», Петербургская Недвижимость, Бекар, ВМБ-Траст). Для сравнения – в Москве действует порядка 60 компаний, крупных – 10. Эти компании определяют «лицо» рынка эксплуатации недвижимости, устанавливают ценовую политику и спектр услуг. Причем, стоимость эксплуатации одного и того же объекта при обращении в разные компании может отличаться существенно.

Ориентировочно сильных игроков можно разделить на 3 группы:

1. Международные компании (М+В Цандер, REIM) – сфера интересов – объекты коммерческой недвижимости класса А. Преимущества: имеют четкие стандарты эксплуатации, хороший менеджмент, передовые технологии.

2. Компании-выходцы из крупных холдингов, созданные для обслуживания собственных объектов или аффилированных структур и постепенно вышедшие на внешних клиентов (Бекар, Петербургская недвижимость, МТЛ, МК ПСб, ВМБ-Траст). Сфера интересов: объекты коммерческой недвижимости различной классности и профиля.Преимущества: известность, опыт, наличие собственных стандартов работы. 

3. Компании-новички, работающие на аутсорсинге, не обремененные собственными объектами недвижимости (УК «Система», УК «РЕБ»). Сфера интересов: объекты доходной недвижимости различной классности и профиля. Преимущества: высокое качество услуг, оперативность, высокая заинтересованность в привлечении и удержании клиентов, инновации в разработке стандартов и применении технологий. Основное преимущество: эти компании создаются профессионалами высокого уровня с учетом ошибок и недостатков крупных «карманных» компаний.

Главная особенность современного рынка эксплуатации коммерческой недвижимости – отсутствие единых стандартов в оказании услуг. Каждая компания предлагает собственные стандарты, что усложняет выбор собственника.  Поэтому собственники объектов опасаются обращаться к аутсорсинговым компаниям, и в 90% случаев предпочитают доверять эксплуатацию своих зданий собственным фирмам, закрывая глаза на качество оказываемых ими услуг. Связано это с недостаточной информированностью собственников о современном подходе к эксплуатации здания, а также с негативным восприятием услуг эксплуатации в целом, берущим свое начало еще из советских времен. Отечественную технологию эксплуатации здания, сложившуюся еще в советские времена и практически без изменений перенесенную в современные рыночные условия, можно назвать «эксплуатация по факту». Она призвана удовлетворить текущие потребности объекта, не обращая внимания на стратегическое планирование и превентивные работы. Выглядит это так: случилась авария – начинается работа.

Западные технологии в управлении и эксплуатации во главу угла ставят точные расчеты средств на содержание объекта, определение приоритетных направлений в эксплуатации, максимальный учет особенностей конкретного здания и финансовых планов собственника.                 Также практикуется «технологизация» работы с персоналом, необходимым для обслуживания объекта. Разрабатываются собственные программы подготовки и адаптации персонала, а также системы контроля качества выполняемых работ. На аварийные работы отводится минимальная часть всего рабочего времени, все силы направлены на предупреждение аварий.Средний уровень рентабельности компаний, занимающихся эксплуатацией коммерческой недвижимости, в Петербурге составляет 15 %. В текущей ситуации формирования рынка ожидать падения рентабельности не приходится, оно возможно только в условиях усиления конкуренции на рынке услуг эксплуатации. Ускорить процесс формирования конкурентного рынка может появление единых федеральных стандартов в данной области.

Барьер входа на рынок новой эксплуатирующей компании невысок и колеблется в пределах $20 тыс., причем основной статьей расходов является зарплата персонала на время становления компании. Главное условие входа на рынок – наличие как минимум пятилетнего опыта работы в службе эксплуатации или управляющей компании, принадлежащей владельцу одного или нескольких объектов коммерческой недвижимости. По оценкам специалистов УК «Система», годовой оборот компании, работающей в области эксплуатации коммерческой недвижимости и обслуживающей один объект площадью 10 тыс. кв.м, составляет около $300 тыс. Срок окупаемости при этом составляет всего лишь год. Стоимость эксплуатации для собственника объекта составляет $ 40-50 за кв.м/в год для офисных зданий класса B и 60-100 за кв.м/в год для класса А.

Тем не менее, даже для профессиональной компании риски велики. Сейчас важно не столько войти на рынок, имея в арсенале обслуживание 1-2 объектов, сколько стать сетевой компанией. Причем сетевая компания – это не только наличие договоров с более чем пятью собственниками, это, прежде всего, собственные стандарты и автоматизация работы, профессиональная команда, которая постоянно повышает свою квалификацию. Будущее – именно за такими компаниями.Таким образом, рынок услуг эксплуатации находится на стадии формирования спроса, и основной задачей эксплуатационных компаний является популяризация услуг эксплуатации, формирование доверия к ним. Сегодня Петербург переживает настоящий строительный бум, растет конкуренция среди объектов доходной недвижимости, следовательно, интерес собственников и девелоперов к услугам эксплуатации также будет расти, поскольку профессиональная эксплуатация способна стать дополнительным конкурентным преимуществом любого коммерческого объекта.