"Эксплуатация недвижимости", глава 17: "Рынок услуг эксплуатации"

Собственников, которые идут по первому и третьему пути – большинство – 90%. Оставшиеся 10 % рассматривают возможность покупки услуг эксплуатации, но решаются на нее всего 1-2 % собственников.

Сегодня на петербургском рынке услуг эксплуатации коммерческой недвижимости действует порядком 30 компаний, из них крупных – 5-7 (МК ПСб, «МТЛ», Петербургская Недвижимость, Бекар, ВМБ-Траст). Для сравнения – в Москве действует порядка 60 компаний, крупных – 10. Эти компании определяют «лицо» рынка эксплуатации недвижимости, устанавливают ценовую политику и спектр услуг. Причем, стоимость эксплуатации одного и того же объекта при обращении в разные компании может отличаться существенно.

Ориентировочно сильных игроков можно разделить на 3 группы:

1. Международные компании (М+В Цандер, REIM) – сфера интересов – объекты коммерческой недвижимости класса А. Преимущества: имеют четкие стандарты эксплуатации, хороший менеджмент, передовые технологии.

2. Компании-выходцы из крупных холдингов, созданные для обслуживания собственных объектов или аффилированных структур и постепенно вышедшие на внешних клиентов (Бекар, Петербургская недвижимость, МТЛ, МК ПСб, ВМБ-Траст). Сфера интересов: объекты коммерческой недвижимости различной классности и профиля.Преимущества: известность, опыт, наличие собственных стандартов работы. 

3. Компании-новички, работающие на аутсорсинге, не обремененные собственными объектами недвижимости (УК «Система», УК «РЕБ»). Сфера интересов: объекты доходной недвижимости различной классности и профиля. Преимущества: высокое качество услуг, оперативность, высокая заинтересованность в привлечении и удержании клиентов, инновации в разработке стандартов и применении технологий. Основное преимущество: эти компании создаются профессионалами высокого уровня с учетом ошибок и недостатков крупных «карманных» компаний.

Главная особенность современного рынка эксплуатации коммерческой недвижимости – отсутствие единых стандартов в оказании услуг. Каждая компания предлагает собственные стандарты, что усложняет выбор собственника.  Поэтому собственники объектов опасаются обращаться к аутсорсинговым компаниям, и в 90% случаев предпочитают доверять эксплуатацию своих зданий собственным фирмам, закрывая глаза на качество оказываемых ими услуг. Связано это с недостаточной информированностью собственников о современном подходе к эксплуатации здания, а также с негативным восприятием услуг эксплуатации в целом, берущим свое начало еще из советских времен. Отечественную технологию эксплуатации здания, сложившуюся еще в советские времена и практически без изменений перенесенную в современные рыночные условия, можно назвать «эксплуатация по факту». Она призвана удовлетворить текущие потребности объекта, не обращая внимания на стратегическое планирование и превентивные работы. Выглядит это так: случилась авария – начинается работа.

Западные технологии в управлении и эксплуатации во главу угла ставят точные расчеты средств на содержание объекта, определение приоритетных направлений в эксплуатации, максимальный учет особенностей конкретного здания и финансовых планов собственника.                 Также практикуется «технологизация» работы с персоналом, необходимым для обслуживания объекта. Разрабатываются собственные программы подготовки и адаптации персонала, а также системы контроля качества выполняемых работ. На аварийные работы отводится минимальная часть всего рабочего времени, все силы направлены на предупреждение аварий.Средний уровень рентабельности компаний, занимающихся эксплуатацией коммерческой недвижимости, в Петербурге составляет 15 %. В текущей ситуации формирования рынка ожидать падения рентабельности не приходится, оно возможно только в условиях усиления конкуренции на рынке услуг эксплуатации. Ускорить процесс формирования конкурентного рынка может появление единых федеральных стандартов в данной области.

Барьер входа на рынок новой эксплуатирующей компании невысок и колеблется в пределах $20 тыс., причем основной статьей расходов является зарплата персонала на время становления компании. Главное условие входа на рынок – наличие как минимум пятилетнего опыта работы в службе эксплуатации или управляющей компании, принадлежащей владельцу одного или нескольких объектов коммерческой недвижимости. По оценкам специалистов УК «Система», годовой оборот компании, работающей в области эксплуатации коммерческой недвижимости и обслуживающей один объект площадью 10 тыс. кв.м, составляет около $300 тыс. Срок окупаемости при этом составляет всего лишь год. Стоимость эксплуатации для собственника объекта составляет $ 40-50 за кв.м/в год для офисных зданий класса B и 60-100 за кв.м/в год для класса А.

Тем не менее, даже для профессиональной компании риски велики. Сейчас важно не столько войти на рынок, имея в арсенале обслуживание 1-2 объектов, сколько стать сетевой компанией. Причем сетевая компания – это не только наличие договоров с более чем пятью собственниками, это, прежде всего, собственные стандарты и автоматизация работы, профессиональная команда, которая постоянно повышает свою квалификацию. Будущее – именно за такими компаниями.Таким образом, рынок услуг эксплуатации находится на стадии формирования спроса, и основной задачей эксплуатационных компаний является популяризация услуг эксплуатации, формирование доверия к ним. Сегодня Петербург переживает настоящий строительный бум, растет конкуренция среди объектов доходной недвижимости, следовательно, интерес собственников и девелоперов к услугам эксплуатации также будет расти, поскольку профессиональная эксплуатация способна стать дополнительным конкурентным преимуществом любого коммерческого объекта.