За что платит покупатель недвижимости в коттеджном поселке? Являются ли доступным жильем современные малоэтажные районы, которые активно застраиваются сейчас бюджетным жильем? Этим и другим вопросам был посвящен круглый стол под названием «Малоэтажное строительство: прогнозы и перспективы», прошедший на прошлой неделе по инициативе газеты «Строительный еженедельник».
Несовершенство законодательства, заточенного больше под многоэтажное жилье, а также последствия кризиса усложнили работу многих девелоперов и застройщиков малоэтажных районов. Спрос на рынке загородной недвижимости на сегодняшний момент практически в два раза ниже показателей аналогичного периода прошлого года. Несмотря на весенний рост количества обращений по загородным объектам, активность покупателей пока не привела к увеличению количества сделок.
Самостоятельное строительство как тенденция
Хотя несколько лет благополучия на рынке недвижимости должны уже были приучить клиентов к том, что за качество надо платить, есть с этом плане некое движение назад. Клиенты стали охотнее покупать подготовленные земельные участки с намерением своими силами возвести там жилую недвижимость. Это касается и физических, и юридических лиц: «Такое ощущение, что у заказчиков появилось много свободного времени. На рынке много людей, которые могут приступить к строительству, нужен лишь авторский надзор. Нужен лишь проект и профессиональные консультации – и заказчик строит сам. Когда это был единичный случай, меня это удивило, а потом я понял, что это некое поветрие, и даже можно сказать, повальное увлечение, - считает Максим Борисович Орлов, генеральный директор ООО "Петербургская область". - Когда это только начиналось, все поняли, что итог получается не очень хорошим, и лучше доверять профессионалам, в этот раз я надеюсь, это увлечение пройдет быстрее, года за 2. (в тот раз понадобилось 10 лет). Ведь это получается не дешевле. Эту тенденцию мы почувствовали, ожидая начала сезона. Инвесторы никуда не делись, они остались, но их желания очевидны. Их желания очевидны и мотивы тоже: потеря платежеспособности и иллюзия дешевизны, а также наличие некоторого времени, которое прежде было загружено работой».
Эту же тенденцию прослеживает и Мария Карпихина, руководитель Департамента развития «РОДЭКС Северо-Запад»: «Действительно, люди, которые хотят купить загородную недвижимость, действуют в двух направлениях. Либо они выбирают загородные дома, чтобы въехать и не ждать, пока это будет достроено, или ищут инженерно-подготовленные участки. Даже к нам люди отзваниваются и спрашивают, продаем ли мы инженерно-подготовленные участки. И очень сильно удивляются, что не продаем. Сложилось иллюзорное впечатление насчет того, что купить участок и самостоятельно построить дом – получится дешевле. Инвестиции окажутся в таком случае окажутся растянутыми по времени, и итог этой стройки неизвестен, и говорить о постоянном проживании тут неуместно. Мы наблюдаем картину, которая возникла, когда людям бесплатно раздавали участки: многие дома до сих пор стоят недостроенными. Нам не хотелось бы способствовать тому, чтобы люди покупали участок, начинали строить, а потом понимали, что на вечной стройке они жить не хотят. Да, сейчас девелоперы даже неподалеку, в 20-25 километрах от Петербурга предлагают участки даже не инженерно-подготовленные, а просто с подведенным туда электричеством – это возврат в прошлое…»
Уменьшение спроса и долгие раздуьмя
Снижение спроса стало общей тенденцией для всего рынка недвижимости, но именно для загородного сегмента сделался характерным длительный период принятия решения о покупке – ведь речь идет о вложениях не самых срочных. Станислав Азацкий, директор ООО «АДВЕКС Загородная недвижимость», рассказал, что этот период раздумий с одной недели (как это было прежде) растягивается теперь на 1-3 месяца, в особенности, если это дорогое жилье. Увеличивается спрос на участки без подряда, на дешевые участки, к которым подведено, в лучшем случае, электричество. «Платежеспособность резко уменьшилась, и дешевые участки, которые раньше торговались 1 млн 200 – 1 млн 500, продаются ниже 900 тыс, - подсчитывает Станислав Азацкий. - То есть рынок вроде бы стоит, и предложение есть на том же уровне, но реально объекты уходят ниже предложенной цены, то же самое и по домам. Продавцы идут на уступки 1 – 1,5 млн. В коттеджных поселках цена выше, чем в индивидуальной застройке, там многое закладывается на инфраструктуру. И хотя покупатели в коттеджных поселках есть, но спрос именно в этой части загородной недвижимости упал в 5 раз».
Уменьшение платежеспособности, к сожалению, не удается компенсировать за счет ипотечных кредитов. На рынке загородного и малоэтажного домостроения они и в лучшие времена не так уж хорошо выдавались. О картине сегодняшнего дня вкратце рассказала ЕвгенияЕнина, кредитный инспектор Северо-Западного банка Сбербанка России:
«В 2008 году объем кредитования на территории, обслуживаемой нашим банком, составил 20,5 млрд рублей. Сейчас, в 2009 году по итогам 5 месяцев удовлетворили свои потребности 2 тыс 200 семей удовлетворили свои нужды в кредитовании, общая сумма составила 2,6 млрд рублей. Что касается загородной недвижимости, здесь активность горожан упала до следующих объемов. За первые 5 месяцев 900 семей получили ипотечный кредит, общая цифра кредитования составила 1,6 млрд рублей. Что касается загородного сегмента, мы оцениваем долю нашего кредитования порядка 6%. Ожидаем, что показатель останется на таком уровне или незначительно снизится.
Условия кредитования в конце 2008 года стали такими, что отчасти привели к сокращению ипотечного кредитования – это увеличение первоначального взноса. Сейчас этот взнос установлен на уровне 30% от первоначальной цены объекта недвижимости. Исключение составляют только молодые семьи, которые могут претендовать на финансирование до 80% объекта недвижимости. (Молодые супруги – это когда возраст одного, находящегося в браке, не достиг 35 лет). Процентные ставки по кредитам у нас установлены с февраля 2009 года и составляют от 12,5 до 14,5%». Евгения Енина напомнила, что для получения ипотечного кредита участок должен быть у клиента в собственности, иначе кредитование не представляется возможным. Спад ипотечного кредитования за сухими цифрами виден как пропасть, в которой финансирование загородного строительства практически исчезло. Единственный проект, который с уверенностью смогла назвать Евгения Енина в числе партнеров по загородному, это «Новая Ижора» («Балтрос»).
Новые материалы, новые подходы
Как найти золотую середину и предложить покупателю нечто интересное при падающем спросе? У РОДЭКС, например, в этой связи произошла реконцепция объекта «Сторожевая гора». Во-первых, уменьшились земельные участки.(некоторых даже в 2 раза, предлагались 25 соток, стали 12,5). Во-вторых, покупатели готовы поменять конструкцию дома и выбрать каркасное домостроение – это дешевле и быстрее, чем из классических материалов.
Антикризисная мера у застройщиков - в основном это переход на импортозамещающие материалы – стройматериалы отечественного производства. Так считает Николай Копытин, генеральный директор ООО «ДСК «Славянский». «Многие позиции удалось удешевить и заменить, не снижая качества, - рассказал он собравшимся. - Панельно-каркасная технология это позволяет: появляются новые варианты создания фасадных систем. Наряду со штукатуркой мы в Новой Ижоре сейчас отрабатываем технологию использования имитатора бруса на фасаде, нашли замену японскому фиброцементному сайдингу, и т.д. Несмотря на некоторый спад объемов продажи, интерес очень большой, в частности и из разных регионов РФ».
Однако еще одной антикризисной мерой, с точки зрения специалистов, могло бы стать большее участие властей в финансировании инженерной инфраструктуры участков. Слишком большая нагрузка ложится на плечи покупателей и девелоперов сегодня при освоении масштабных участков строительства. Виктор Мусихин, генеральный директор ЗАО «СМУ-303» считает, что вопрос подготовки территорий делится на 2 части. Одно дело, когда строятся коттеджные поселки: покупатель морально готов заплатить за прокладку дорог, за проведение канализации и пр. Второй сегмент – это строительство отдельного жилого района как «Новая Ижора», где на большом пространстве стоит множество одноэтажных домов. «С самого начала мы понимали, что для получения реального проекта в рамках понятия «доступное жилье» необходимо участие города, администрации, - рассказал Виктор Мусихин. - Ведь иначе получается так, что люди, фактически, покупают вскладчину город. Прокладка дорог, обустройство территории, проведение коммуникаций – все это ложится в стоимость квадратного метра, хотя она и так высока. Я надеюсь, что город вмешается в эту ситуацию и поможет в работе с монополистами при оплате инженерной подготовки. Без этого мы не добъемся реального снижения цен. Если сегодня мы говорим, что в «Славянке» квадратный метр стоит 45 тысяч, то 25 из них – это дороги, электричество и прочее, и прочее».
Пока инициатива по частичному финансированию инженерной подготовки территорий в Ленобласти не очень развита. В качестве успешного примера взаимодействия с властями трудно назвать хоть что-то. Обещает стать таким примером в будущем поселок «Кивеннапа», где области была отдана часть недвижимости, а также привлечен партийный ресурс «Единой России», но сегодня этот вопрос повисает в воздухе. Плач о снижении спроса на загородную недвижимость, конечно же, оправдан, но отрадно все же понимать, что специалисты ищут выход – в новых формулировках предложения, в новых материалах, в новых рынках, в пусть даже не очень выгодном на сегодняшний день партнерстве с госструктурами – но держатся на плаву.
2655 
Аренда загородных домов в Ленобласти: после майского пика — спад на 15%
В Ленобласти построят коттеджный поселок почти на 1000 домовладений
Коттеджный поселок Ламбери в Ленобласти расширят на 10 гектаров 
Строительство пятой части коттеджных поселков под Петербургом приостановили до середины 2023 года .JPG "Эксперты выяснили, в какую сумму обойдется частный дом в Ленобласти в марте 2023 года")
Эксперты выяснили, в какую сумму обойдется частный дом в Ленобласти в марте 2023 года 
