«Американский вариант развития субурбии возможен, если массовый покупатель расстанется с амбициями»
Генеральный директор компании «Константа» Константин Крюков дает интервью о проектах своей компании и рассуждает о спросе на загородную недвижимость. Возможна ли в России одноэтажная Америка? Константин Крюков отвечает на этот и другие вопросы.
– В 2006 году мы вывели на рынок проект «Новое Минулово», в 2007-м — «Южный берег» в Ломоносовском районе, недалеко от будущей развязки КАД, в 2008-м — поселок «Береста» в Тосненском районе. В «Новом Минулово» закончили строительство 1-й очереди, во 2-й идет благоустройство, начали строить третью. В 2009 году планируем запустить 4-ю очередь поселка. Еще — начнем строительство коттеджного поселка рядом с городом Отрадное (Кировский район). Вот он как раз и будет относительно недорогой, у воды и рядом с городом. Приоритетным направлением для нас является всеволожское — это недалеко от центра. Дорога жизни сейчас реконструируется, и до конца 2008-го двухполосное движение в каждую сторону будет доведено до Романовки.
– Сколько домовладений в ваших поселках?
– В «Южном береге» — всего 18, его отличие — статус ИЖС, он удачно позиционирован и пользуется стабильным спросом. В «Новом Минулово» 1-я и 2-я очереди — это 43 коттеджа, 3-я — 33. Мы позиционируем этот проект как место для постоянного проживания. С третьей очередью мы решили поэкспериментировать, посмотреть, как в 16 км от города будут продаваться таун-хаузы и дуплексы. В поселке «Береста» будет не менее 70 домов, 1-я очередь — 25 участков.
– Какой ценовой политики придерживаетесь?
– В «Новом Минулово» дома с участками в третьей очереди (на нулевом цикле) идут по цене от 8 млн рублей, таун-хаузы — 6,5 млн рублей. Это низкие цены по сравнению с соседними застройками. Если переводить в цену 1 кв.м дома — от 41 000 до 53 000 рублей с учетом земли и инженерных коммуникаций. Готовый дом 170 кв.м можно приобрести за 10 млн рублей. Средняя цена типового городского жилья — более 90 000 руб./кв.м, так что мы держимся на 40–50% ниже этого уровня. Наши дома — реальная альтернатива городским квартирам. Особенно с учетом того, что от города относительно недалеко, да и машину сейчас купить не проблема.
– Что мешает сделать такие проекты массовыми?
– Сложно вывести на рынок большой проект. Освоить свыше 15 га фирме, которая не аффилирована с банком или городским застройщиком с миллиардными оборотами, непросто. «Новое Минулово» вводится в эксплуатацию очередями. Есть еще одна глобальная проблема — отсутствие инженерных коммуникаций. В крупных проектах застройщик приходит на территорию, как правило, не зная, во что ему обойдется инженерия и когда он сможет ее подключить. Именно поэтому мы строим небольшие поселки. Я понимаю, где можно найти электроэнергию и воду на 50–70 домов, но откуда в области возьмется мощность на 500 коттеджей — представляю с трудом. Если говорить о заявленных крупных проектах, то первый вопрос, который я как покупатель задал бы застройщику, — это технические условия. Сомневаюсь, что по всем проектам они есть.
– Представители областной администрации говорят, что области неинтересно развивать жилые проекты в ближних к Петербургу зонах…
– Областное правительство понять можно. Ему нужно распределить финансовые ресурсы и возможности инвесторов на очень неоднородные территории. Администрация должна подходить к проблеме как рачительный хозяин: интересные с точки зрения застройщика участки, на которые есть спрос, продавать дорого и направлять полученные средства в районы, где развитие территории еще в начальной стадии.
– Но ведь ближние к городу земли — это как раз тот резерв, на котором можно строить объекты для постоянного проживания в категории эконом-класса. Или здесь будет только «элитка»? У вас не было искушения построить здесь что-нибудь подороже и продать повыгоднее?
– Такое искушение всегда есть. Собственно, запуская третью очередь, мы внимательно изучаем реакцию рынка. Здесь много нововведений. Будут и дома большей площади, мы подготовили два абсолютно новых проекта. На въезде в поселок — таун-хаузы, а вглубь — отдельно стоящие коттеджи. Наш «коронный проект» — 163 кв.м, а также дома по 225 и 250 кв.м.
– То есть начинаете работать на богатых?
– К сожалению, стоимость земли нас к этому вынуждает. Земля подорожала, причем резко. И небольшим застройщикам, которые сделали выручку в 2005–2006 годах, прибыли хватает лишь на то, чтобы купить такой же, если не меньший по размеру, участок.
– Возможно ли развитие петербургских пригородов по образцу американской субурбии или малоэтажки европейского образца?
– Я считаю, что да. Только надо упростить процедуру изменения разрешенного вида использования земли или перевода ее в другую категорию. Этот вопрос должен решаться на федеральном уровне, а остальные задачи инвестор решит сам.
– Какова доля затрат на инженерию в стоимости вашего «квадрата»?
– Примерно 10%.0 Это немного. Но возможно это лишь потому, что у нас небольшие поселки, и мы можем строиться на уже существующих мощностях, с небольшой модернизацией. Нам не нужно строить головные источники. Структура наших затрат приблизительно такова: 25% — стоимость земли, 10% — инженерия, еще 10% — накладные расходы, остальное — общестроительные работы, стоимость которых стабильно растет. Дорожают стройматериалы, дорожает лес, причем опережающими темпами. Увеличивается доля зарплаты в себестоимости строительства. Уже практически нет разницы в зарплате российских и иностранных рабочих, а налог на иностранного рабочего первые полгода — 30%. Мы стараемся постепенно отказываться от гастарбайтеров, потому что это невыгодно. Правда, наших рабочих найти очень сложно.
– Разделяете ли вы уверенность президента Дмитрия Медведева в том, что проблему доступности жилья можно решить, развивая малоэтажное домостроение, причем на индустриальной, заводской основе?
– Это реальная перспектива, потому что только малоэтажные дома можно строить быстро и из недорогих легких конструкций. То, из чего строят сейчас (мы, к примеру, используем газобетон), не позволит в перспективе делать жилье доступным. Будущее — за каркасным домостроением. Но люди пока не готовы переселяться в каркасные дома небольшой площади. Перспективы у каркасных проектов хорошие, все зависит от цены. Некорректно продавать такие дома по цене каменных. Все настроены на решение жилищной проблемы, а это возможно лишь за счет удешевления строительства и земли. Удешевление земли — отдельная история, а недорогое строительство — это, конечно, каркас. Пять лет назад я был в Америке, там загородный каркасный дом с полной внутренней отделкой и встроенной кухней продавался по $1000/кв.м. Не думаю, что цена сейчас сильно изменилась. Американская классика — каркасный дом площадью 200–250 кв.м, облицованный сайдингом. Если дом побогаче, то его фасад может быть отделан клинкерной плиткой под кирпич, заходишь за угол — а там сайдинг. – У нас пока только складываются представления о загородной жизни... – Судя по нашим клиентам, пока загородный дом — это второе жилье. У всех есть городская квартира. Хотя многие задумываются о переезде за город. По мере развития ситуации появятся покупатели, для которых загородный дом будет первичной покупкой жилья. Наиболее перспективная группа — подрастающее поколение менеджеров средней руки. Сейчас такие сделки единичны.
– Субурбия — пока непривычный формат. Хватит ли у нас людей, желающих жить обособленно, в собственном доме?
– Объем продаж загородных домов составляет доли процента от объема продаж квартир, а социальные опросы показывают: желающих жить за городом в собственном доме — не менее 30%.0 Так что потенциал у этого рынка большой. До скачка цен в 2006-м цена квадратного метра в городе и пригороде была сопоставима. Потом возник разрыв, примерно в два раза, и как ни растут цены на загородное жилье, сократить разницу не получается. Хотя у нас себестоимость строительства выше, чем в городе: транспортные расходы велики, рабочие не очень хотят ехать. Издержки выше, а рентабельность существенно ниже. Поэтому сюда и не пришли крупные городские застройщики. Площадь застройки большая, сложностей много, а выгоды мало. Это удел таких организаций, как у меня. Загородное жилье сегодня на 30–40% дешевле городского, и это реальная альтернатива, особенно для тех, кто решает демографическую задачу: семьи-то новые будут появляться. Клиенты часто рассуждают: «Пока сами поживем, а потом, может, дети захотят переехать» или «Дети пусть в городе живут, а мы поближе к природе хотим».
– Ваши покупатели принимают решение, исходя из стоимости квадратного метра или из общего бюджета покупки?
– Конечно, из общего бюджета. Американский вариант развития субурбии возможен в том случае, если массовый покупатель расстанется с амбициями и будет покупать дома в проектах типа «Новой Ижоры».
– Но ведь такие дома, как в «Новой Ижоре», не интересно строить по 70 штук, интересно — по 700…
– Чтобы решить жилищную проблему, территорию вокруг Петербурга надо застраивать как раз такими небольшими и недорогими домами. И нашей компании рано или поздно придется строить именно такие дома, а пока у покупателя есть уникальная возможность приобрести добротный каменный дом на участке большой площади со всеми коммуникациями, рядом с городом.
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
2552 
Жаркий несезон: цены на дома в Подмосковье замедлились только к началу декабря
Конец сезона: цены на загородные дома в Подмосковье обвалились к августу
Просто дача: рейтинг недорогих подмосковных дач, на которых можно отдохнуть уже сегодня
Особняк в аренду: сколько стоит элитный загородный отдых в Подмосковье
Лесопарк, курорт и коттеджный поселок: самые дорогие участки в Подмосковье
