Так как мы все варимся в одном экономико-историческом котле, нам трудно выглянуть из него и оценить ситуацию отстраненно. Рост цен на недвижимость представляется сейчас постоянной и вечной тенденцией. Расслоение общества воспринимается как нечто само собой разумеющееся и проявляется все сильнее.
При постоянных разговорах на тему доступного жилья, жилищный вопрос для большинства заинтересованных не решается. Есть ли инструменты для выравнивания ситуации с приобретением жилья? В качестве одного из них уже долгое время рассматриваются строительно-сберегательные кассы - о них несколько лет идут споры в правительстве. Restateпубликовал ознакомительную статью об этой схеме финансирования жилья. Есть ли сегодня будущее у строительно-сберегательных касс?
Мы решили обобщить несколько кардинально противоположных мнений на эту тему – и мнения эти высказаны сегодня, по зрелом размышлении над проблемой. Напомним, что стройсберкасса – это банк, в который поступают жилищные накопления граждан. Чтобы вступить в него, нужно открыть счет и пополнять его. В свою очередь, государство начисляет пайщикам премии и проценты, чтобы компенсировать инфляцию. Когда размер взносов составит 40-50% от стоимости жилья, можно взять ипотечный кредит. Он предоставляется на льготных условиях по ставке ниже рыночной. Погашение займа осуществляется в течение срока, определенного контрактом. До этого момента квартира находится в собственности кредитора. При этом требования к ипотечному обеспечению могут быть снижены – ведь здесь у каждого вкладчика есть собственная кредитная история, поскольку он определенное количество лет накапливает средства. Кроме того, могут даваться и промежуточные кредиты, и кредиты без обеспечения.
Основная претензия к ипотеке – высокие проценты по кредиту. Ипотека так и не стала массовым кредитным инструментом, а последние кризисные явления и вовсе приводят к остановке развития в этой сфере. По мнению Оксана Дмитриевой, депутата Государственной Думы, у среднего класса не будет в скором времени никакого другого выхода, кроме стройсберкасс. С ее точки зрения, это тот механизм, который существует для среднего класса и позволяет не только накопить первоначальный взнос, но и использовать эти средства в обменных сделках, на улучшение жилья, ремонт.
При этом стройсберкассы не рассматриваются как конкуренты банкам с их ипотечными программами. Некоторые аналитики уверены, что стройсберкассы выполняют свою социальную задачу и с развитием в обществе сознательности и взаимного доверия исчезают, уступая место ипотеке с хорошими условиями. Олег Старков, ведущий научный сотрудник лаборатории «Математическая экономика» Центрального экономико-математического института РАН, сравнивая в своем исследовании эффективность двух вариантов финансирования, подчеркнул эту поступательность движения – от стройсберкасс к ипотеке: «Являясь школой ссудно-сберегательного поведения и источником кредитных историй для широких масс, эти институты создают условия для развития банковской ипотеки. Последняя, как правило, существует одновременно со стройсберкассами, но начинает быстро развиваться лишь после того, как стройсберкассы привлекут достаточное количество заемщиков на кредитный рынок. По мере того как население и банки начинают все больше доверять друг другу, банковская маржа уменьшается. Благодаря этому и общему росту благосостояния правительство может уменьшить субсидии. Стройсберкассы теряют свою привлекательность и вынужденно преобразуются в специализированные банки».
В 2002 году законопроект о стройсберкассах внесли на рассмотрение в Госдуму, но он был заморожен решением президента. С тех пор ведутся споры относительно того, необходима ли эта возможность финансирования жилья для небогатых, или она преждевременна, или мы с ней опоздали (если учесть, что стройсберкассы должны предшествовать развитию ипотеки). Вот несколько мнений о целесообразности стройсберкасс:
Владимир Глинер, заместитель генерального директора "Службы ипотеки 053": - Я думаю, закон о стройсберкассах не будет принят еще года три, потому что там много сторонников, противников этого закона. Конечно, на Западе, в Западной Германии это распространено, но у нас слишком плохо прописан механизм. Как он будет работать? Сейчас не о чем и говорить, так как не принято решение о стройсберкассах. Ипотека есть ипотека, это два разных направления.
Антон Тамахин, ведущий специалист отдела маркетинга и продаж ЗАО «Балтийская жемчужина»:
- В Санкт-Петербурге «Балтийская жемчужина» - первый опыт инвестирования Китаем таких значительных средств в недвижимость. Инвесторы хотят иметь надежные механизмы отслеживания возврата инвестиций и строить работу по проверенным временем схемам. Я думаю, ипотека в данное время предпочтительнее.
Павел Созинов, полномочный представитель президента Российской Гильдии Риэлторов:
- Я надеюсь, что закон по стройсберкассам не будет принят ни в самое ближайшее время, ни в среднесрочной перспективе. Закон этот замечательный. Даже не сам закон, а идея стройсберкасс, но самое сложное, на мой взгляд – это выстроить четкий механизм. Это требует огромных интеллектуальных, физических, финансовых затрат. Надо понимать, что затраты эти лягут на плечи налогоплательщиков. Это будет взято не из какого-то эфемерного бюджета, а из бюджета Российской Федерации. Вы ведь понимаете, что это должна быть сеть, целый институт учреждений. Для сравнения возьмем АИЖК: на ее создание ушло несколько лет. Хотя она как ипотечный оператор существует еще с прошлого века. И только последние 2-3 года этот институт стал активно развиваться: нормативное законодательство было принято, деньги появились в бюджете на развитие. Стройсберкассы как идея накопления выглядит привлекательно. Но надо понимать, что любое накопление предполагает стабильность рынка. Цены на недвижимость не должны прирастать в разы. И даже рост на 30-50% ежегодно создает для стройсберкасс почти непреодолимое препятствие в развитии. В Германии они приживаются очень хорошо, потому что там рынок по цене не прирастает. Пока вы что-то копите, цена на недвижимость повышается и «съедает» все ваши накопления, какую бы низкую процентную ставку не предлагала стройсберкасса. Пусть эта ставка даже идет в минус к «телу» кредита, все равно схема перестает быть рабочей.
Очень показательно, что в этом квазипрообразе стройсберкасс – в жилищно-накопительных кооперативах (а там также идут накопления по привлекательным ставкам) – схемы очень похожи, ЖНК – практически те же стройсберкассы, просто законодательно там несколько иначе все решено. И если посмотреть внимательно, то можно увидеть, что частники-члены накопительных кооперативов не успевают за ростом цен. Этих денег хватает только на погашение первичного кредита. Соответственно, накопленных денег хватало на первых взнос. Чтобы расплачиваться в дальнейшем, приобретателям пришлось брать ипотечные кредиты. Чем привлекательна ипотека: вы сразу получаете в собственность жилье и можете там жить, ожидать вам ничего не нужно. Сложность механизма ипотеки – рост кредитных ставок. Но все-таки он не сравним с ростом цен не недвижимость. Именно потому ипотека выглядит сейчас такой привлекательной даже на фоне дороговизны кредита. В банки выстроились сейчас очереди, так как люди видят, что угнаться за ростом цен им не удастся. Строительно-сберегательные кассы в таких условиях просто не работоспособны.
Подводя итоги, можно предположить, что закон в ближайшее время не примут. Сделать систему стройсберкасс неуязвимой для кризисных явлений, для резких скачков цен – эта задача кажется неподъемной в современных условиях рынка. Нормативы финансовой устойчивости такой схемы должны быть рассчитаны точно, и с учетом большого количества факторов - чтобы система стройсберкасс не превратилась с «ловушку для сбережений» государственного масштаба. Только на это уйдет значительное время, да и сами разработчики, скорее всего, надеются начать внедрение системы, когда цены на недвижимость стабилизируются.
3083 
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
В Петербурге рассрочки на квартиры растут, а скидки уменьшаются
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
От порта до курорта: где на юге России снижаются цены на новостройки
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего
