Некогда очень востребованная недвижимость в центре Петербурга сегодня мало пользуется спросом – сегодня покупателей интересуют более качественные и менее дорогие объекты в новостройках. Как переизбыток предложения в историческом центре влияет на цены и сроки экспозиции, рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Динас» Юрий Сергеев:
- Переизбыток предложения вторичного рынка в центре города можно назвать колоссальным. Он есть во всех сегментах, кроме малометражных квартир. Продать сегодня объект в центральных районах тяжело. Даже двухкомнатная квартира площадью 60-70 кв. метров может выставляться очень дорого. Здесь квартиры всегда пытаются продать дорого – центр все-таки. Средняя цена – 100-120 тыс. рублей за кв. метр. Просят 7 млн рублей за квартиру. Как правило, в старом фонде с капремонтом – чистенько, но бедненько. Реальная продажная цена такой квартиры – 5-5,5 млн, а не 7. Большинство людей не видят оснований, почему они должны платить так дорого – не готовы переплачивать за вид из окна.
- А как же признаки элитного сегмента, в том числе вид из окна?
- Это касается и элитных объектов тоже. В элитном сегменте сегодня нет платежеспособного спроса. Рынки поделены. В американскую мечту о возможности заработать миллион долларов, сойдя со школьной скамьи, никто не верит. Молодежь, если не имеет связей, продвинуться не может. А те, кто начал бизнес в 90-х годах, сегодня имеют по несколько квартир и домов. Им больше не нужно. Берут, конечно, но не в той степени, которая бы позволяла рассуждать об оживлении на рынке.
- То есть, качество предложения не соответствует цене?
- Старый фонд – вещь в себе. Содержится он очень плохо – разваливается, изношен. Все в руках жилкомсервисов, товарищества собственников жилья – редкость. А разница – огромная: любое ТСЖ работает в разы лучше, чем ЖКС. Ничего не делается, и центр разрушается. Зачем покупать квартиру в разваливающемся доме?
В результате объекты в новостройках оттянули спрос на себя. У покупателя выбор: двухкомнатная квартира с недостатками за 7 млн рублей или трехкомнатная в новом доме за такую же цену или даже дешевле. А кто покупает сегодня? В основном, молодежь. Или люди средних лет с активной жизненной позицией. Это люди, способные привлечь финансовые инструменты, ипотеку, например. Им все равно, из какого района ездить на работу – передвижение по городу их не пугает.
- Наверное, избыток предложения влияет на сроки экспозиции?
- Квартиры площадью меньше 60-70 кв. метров стоят в листингах два-три месяца, а вот больше 100 кв. метров – срок экспозиции до года. Продавец когда-то дорого заплатил – квартира в центре! И теперь не может понять, почему его квартира может стоить столько же, сколько типовая в новостройке. Объектов масса, клиенты штучные.
- Однако затоваривание пока никак не отразилось на ценах…
- Квартиры площадью до 100 кв. метров более-менее продаваемы. А если больше 100 кв. метров, до 200 – продажи идут тяжело. Даже если собственник хочет по 75 тыс. рублей за кв. метр – уже 15 млн рублей. Плюс затраты на ремонт. Человек, у которого есть такая сумма, скорее, попытается приобрести жилье в новом доме в центре города, или обратит свой взор на жилье бизнес-класса в ближайших к центре районах.
Жилье в центре невозможно оценить – оно очень индивидуально. Цену приходится буквально нащупывать постоянным снижением. Обязательно надо рассматривать покупательские предложения, которые продавцу сначала кажутся глупыми, но потом выясняется, что они как раз правильные. Если клиент это понял, он готов снижаться. Но явного тренда на снижение нет. Рынок в болтанке.
- Может ли послужить толчком для активизации спроса или, наоборот, для желания избавиться от недвижимости городская Программа реконструкции центра?
- Чтобы восстановить центр, нужны большие деньги, но они в Петербург не идут. С изменением окружающей среды активизация спроса возможна. Достаточно вспомнить организацию пешеходных зон – вокруг них всегда начиналось оживление. Но сегодня такие простые решения работать не будут – нужна комплексная реконструкция. Что еще? Если ограничить въезд в центр, у проживающих в центре будут преференции. Допустим, бесплатный въезд в центр. Но конкретики пока нет.
Все зависит от того, по какому пути пойдет Программа – будет сохранение петербургского стиля или его деградация. Это приведет или к оживлению рынка на близлежащих улицах, или к упадку.
- А сегодня какие перспективы видятся в центре?
- Снижение спроса на объекты в центре продолжится. В город приезжают новые люди, из других регионов. Им надо где-то жить. Центр в этом смысле мало кого интересует. Строительство пошло за КАД – цены привлекательные, поэтому новостройки оттянут на себя еще больше клиентов. И цена в два раза меньше, и парковки, и зелень, и инфраструктура. Пока не начнет формироваться новый средний класс, который может платить за престиж, у центра нет перспектив.
3210 
«Вторичка» на качелях: рост в Москве, Калининграде и Махачкале, падение в Сочи и Петербурге
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
Долгожители рынка: ТОП-10 петербургских новостроек с самой долгой историей
Новостройки Петербурга меняют тренды. Бизнес-класс переезжает на намыв
Индексы Restate. Декабрьские заморозки на рынке аренды компактного жилья в Петербурге.JPG "Самая дорогая новостройка Петербурга – в 1 000 раз дороже самой дешёвой")
Самая дорогая новостройка Петербурга – в 1 000 раз дороже самой дешёвой
