Рынок загородной недвижимости оживился. К концу мая предложение, по сравнению с зимними месяцами, выросло на 30%, а спрос увеличился почти на 40%. Но многие объекты на рынке по-прежнему переоценены, и ожидать роста цен пока не приходится.
Этой весной, после почти трехлетнего застоя, рынок загородной недвижимости несколько оживился. Однако цены сделок в текущем году не сильно разнятся с предыдущим годом, отмечают риэлторы, – никакого роста реальных цен не замечено. И, невзирая на то что стоимость объектов на рынке профессиональной застройки начала увеличиваться, вторичный рынок еще не пришел в равновесие: по оценкам многих экспертов, дома в основной своей массе по-прежнему стоят дороже, чем готовы за них платить покупатели.
Нюансы предложения
Сегодня на вторичном рынке загородной недвижимости объем предложения составляет не менее пяти тысяч объектов. Около половины этих предложений приходится на участки. Цена на них за год в среднем заметно уменьшилась. Правда, можно отметить, что рынок выровнялся – несколько увеличилось число дорогих наделов (стоимостью от 1,5 млн руб.), количество же самых дешевых предложений за год значительно сократилось (по некоторым оценкам, в два-три раза) и на сегодняшний день составляет всего 15% общего объема. Примерно две трети предложения приходится на объекты в ценовом диапазоне от одного до полутора миллионов.
По данным Общества землепользователей «Прогаль», к середине мая уже наметились лидеры продаж: Всеволожский район (28% предложения участков и 31% – домов), Гатчинский район (17% и 16% соответственно) и Выборгский район (по 12% – участков и домов).
Самый дорогостоящий район Ленобласти – Всеволожский, здесь цена сотки земли 150 тыс. руб., второй по стоимости – Выборгский, где сотка стоит в среднем 130 тыс. В аутсайдерах оказались Кингисеппский (10 тыс. руб. за сотку) и Лужский (20 тыс. руб. за сотку) районы.
Сделка по-быстрому
Предложение на рынке велико, и спрос пока что отстает в разы. При этом востребованы на вторичном рынке по-прежнему в основном достаточно дешевые объекты: чаще всего это пустые участки с коммуникациями стоимостью до 1 млн руб. или участки ИЖС не более чем в 50 км от Петербурга – до 2 млн руб., а также готовые дома – до 5 млн. Причем самым популярным товаром, отмечает директор департамента коттеджей и загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский, остаются объекты эконом-класса в стадии стопроцентной готовности стоимостью около 3-3,5 млн руб. Среди материалов наиболее востребованы газобетон и каркас. В садоводствах популярны щитовые дома стоимостью до 1 млн руб. Станислав Азацкий, директор «Адвекс. Загородная недвижимость», считает, что постоянным остается спрос на недорогие земельные участки в пределах 150-300 тыс. руб. за объект, во Всеволожском районе – до 500 тыс. руб. за участок в десять соток или до 800 тыс. – за участок с садовым домиком. В этом ценовом диапазоне по-прежнему и проходит большинство сделок. Хуже всего, по оценкам «Бекара», восстанавливается спрос на объекты бизнес-класса.
Правда, с наступлением весны процесс продаж стал более динамичным. Зимой покупателю требовалось в среднем больше времени для принятия окончательного решения о покупке, он выбирал не спеша, ждал и выбивал скидки, что приводило к формированию на загородном рынке отложенного спроса. Весной клиентам необходим значительно меньший срок для того, чтобы сделать свой окончательный выбор и подписать договор купли-продажи. Это подтверждает и тот факт, что если в феврале лишь 20% людей, которые приезжали на просмотры, принимали решение о покупке, то в апреле этот показатель достиг 30%. Но в мае он может оказаться ниже. «После майских праздников и так небольшая покупательская активность стала ожидаемо снижаться, – говорит Станислав Азацкий. – Наступает период летних отпусков, и тот покупатель, который до его наступления не смог подобрать себе домик для отдыха в Ленинградской области летом, планирует свой отдых на зарубежных курортах. Традиционно следует ожидать спада продаж в летние месяцы».
Причем, отмечают в «Бекаре», существуют и объекты, срок экспозиции которых совсем невелик – они продаются в течение двух месяцев после появления в листингах. Но скорость продажи зависит от правильного соотношения цены, качества и трендов сезона.
В разные стороны
«В целом цены предложения снизились по отношению к этому же периоду прошлого года на 10-15%, – говорит Станислав Азацкий. – Цены сделок сегодня менее подвержены уменьшению по сравнению с ценой, предлагаемой в рекламе, чем два-три месяца назад. Торгуются в среднем за 5-10%, в некоторых случаях – до 15%, в зависимости от стоимости объекта. Но собственники, снизив изначально стартовую рекламную цену на свой объект, при нахождении потенциального покупателя неохотно торгуются в момент покупки».
Сравнение цен прошлого и текущего годов показывает интересную тенденцию: участки за год подешевели, средняя же стоимость домов, напротив, увеличилась. Риэлторы уверены, что проблема ценообразования на дома и коттеджи заключается в том, что собственник пытается просуммировать все свои затраты на приобретение или строительство, да еще и прибавить процент на прибыль, а порой – и на упущенную выгоду, если объект был снят с продажи в прошлом году и выставляется в этом сезоне вновь. Видимо, продавцы, пережив активные периоды продаж двух минувших лет и не реализовав свою недвижимость, в этом году не желают остаться со своими объектами, удерживая цены. Так, новый сезон открылся увеличением числа дорогих вариантов – сейчас на продажу выставлено достаточно много коттеджей стоимостью 15-20 млн руб.
Земельные же участки в среднем за год подешевели. Предложение участков в последние два года постоянно увеличивалось, и сейчас земельный рынок изрядно затоварен. К тому же риэлторы отмечают, что в секторе дешевых участков выросло количество вариантов с таким целевым назначением, как «личные подсобные хозяйства граждан». Такие сделки сложны в плане оформления, а сами участки не представляют большой ценности. Вне поселений не разрешается строить капитальные сооружения, и согласовать с законом такие строения достаточно сложно – в силу чего они чрезвычайно дешевы. Между тем их число в общей массе предложений достигает почти 10%.
Элите никто не указ
Как всегда, своей жизнью живет элитный сектор. По данным «Бекара», спрос на элитную загородную недвижимость увеличился в три раза по сравнению с прошлогодними показателями.
«Все больший интерес проявляется и к более дорогому сегменту домовладений вблизи Петербурга, это Курортный и Всеволожский районы в 20-25 км от города, – отмечает и Станислав Азацкий. – Спрос на готовые объекты в этом направлении – от 12 до 25 млн руб.»
Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg, подтверждает, что сезон 2011 года открылся активными просмотрами и возросшим количеством звонков. Для многих по-прежнему загородный дом – далеко не первая необходимость, но большинство потенциальных покупателей стремятся завершать свои многолетние просмотры, которые были начаты еще в 2008 году. В течение 2009-2010 годов немногие приняли окончательное решение о покупке, и нынешнее лето для них станет решающим. Продавцы, в свою очередь, готовы к компромиссным решениям.
Правда, и здесь существует несоответствие спроса и предложения, и дело, скорее, в отсутствии достойных вариантов. В результате потенциальные покупатели бродят по рынку и не могут найти себе по душе и карману подходящего объекта. «Предложений с запрашиваемыми покупателями характеристиками на дом с земельным участком не так много, – говорит Станислав Азацкий. – Дисбаланс цены и качества продолжает существовать, хотя не такой значительный, как был ранее, за счет снижения начальной рекламной стоимости». Например, наблюдается острый дефицит готового предложения – под ключ – в Курортном районе в формате коттеджного поселка. Предложения объектов без отделки от девелоперов все еще интересны покупателям, и вместе с тем существует растущая тенденция приобретать готовые дома с отделкой и ландшафтным дизайном, куда хочется заехать уже этим летом, что работает на руку вторичному рынку. А вот приобретение земельных участков под застройку уже не столь популярно, как было в 2009 году, когда покупатели сознательно уменьшали бюджет сделки.
Цены на дорогие объекты не растут, но и не падают. Если говорить о статистике, по сравнению с периодом от начала года до середины мая 2010-го, объем предложения уменьшился на 16 домовладений, на текущий момент в классе А к продаже предлагается 515 жилых объектов по стоимости на 1-2% выше, чем за тот же период прошлого года.
«Темп продаж и срок экспозиции, тем не менее, на петербургском рынке регламентировать достаточно сложно, – отмечает Елизавета Конвей. – В нашей практике есть дома, которые экспонируются несколько лет, есть также и объекты, которые были проданы в период от двух месяцев до года».
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1206 
Застройщики ИЖС требуют ограничить штрафы из-за потребительского экстремизма
Рекорды на элитном рынке, 5 млрд возмещения за аренду и лидерство ИЖС в Ленобласти: новости Петербурга на Restate
На торги выставлен коттедж и участок экс-главы Балтинвестбанка в Курортном районе Петербурга 
С начала 2023 года спрос на загородную недвижимость в Петербурге вырос в два раза 
Частные дома дешевеют по всей России. А в Петербурге, Красноярске и Ростове всё наоборот.JPG "ДОМ.РФ: жители России стали в три раза чаще брать ипотеку на частные дома")
ДОМ.РФ: жители России стали в три раза чаще брать ипотеку на частные дома 
