Прошедший 2010 год превзошел ожидания рынка в части объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, продемонстрировав рост объема капиталовложений на 43% по отношению к предыдущему периоду: $4,171 млрд. против $2,919 млрд. в 2009 году. Большая часть инвестиций (62%) была осуществлена во второй половине года.
Сегмент офисной недвижимости по-прежнему удерживает лидирующую позицию по притоку капитала - 64,9% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость в России (для сравнения: в 2009 году это значение составляло 74,7%).
С 0,2% в 2009 году до 14,1% в 2010 выросла доля инвестиций, осуществленных в сегменте складской и индустриальной недвижимости. Доли в общем объеме инвестиций других сегментов – торговой, гостиничной недвижимости и многофункциональных комплексов – остались на уровне, сопоставимом с 2009 годом. По итогам 2010 года эти значения составили 6,2%, 2,4% и 12,4% соответственно.
Факты говорят о том, что иностранные инвесторы пока не торопятся возвращаться на российский рынок инвестиций в недвижимость. В 2010 году были отмечены сделки с иностранным капиталом, однако их доля в общем объеме инвестиций по-прежнему невелика - 14% по итогам года. Среди таких сделок можно отметить покупку китайской государственной корпорацией "Чэнтун" международного выставочно-офисного комплекса "Гринвуд" на 74 километре МКАД между Ленинградским и Волоколамским шоссе за $350 млн. К заметным инвестиционным сделкам 2010 года с участием иностранного капитала можно отнести также покупку компанией Wenaasgruppen (Норвегия) гостиничного комплекса "Шереметьево-2" за $65 млн. и приобретение австрийским фондом UFG Real Estate II бизнес-центра общей площадью более 5 000 кв. м на улице Бахрушина.
В общем объеме инвестиций в российскую коммерческую недвижимость несколько уменьшилась доля сделок по приобретению объектов для собственного размещения (13% в 2010 году, в то время как в 2009 году эта цифра равнялась 24,9%). Подавляющее большинство сделок (87% от общего объема инвестиций) было заключено с инвестиционными целями.
Традиционно высокие риски и отсутствие ясного сценария развития рынка коммерческой недвижимости в регионах способствуют тому, что абсолютное большинство инвесторов предпочитают вкладывать свои средства в объекты, расположенные преимущественно в Москве и Московской области. Однако доля инвестиций в объекты недвижимости в регионах в 2010 году незначительно возросла: с 5% в 2009 году до 8% от общего объема в 2010, из которых 42,7% пришлись на Санкт-Петербург. К заметным инвестиционным сделкам в северной столице можно отнести приобретение компанией Renaissance Development (Турция) торгово-офисного комплекса Regent Hall общей площадью 11 700 кв. м на Владимирском проспекте. Объем сделки - $25,5 млн. Среди региональных также можно отметить сделку по покупке Сбербанком бизнес-центра "Росевроплаза" (арендуемая площадь – 24 000 кв. м) в Новосибирске за $44 млн. В качестве продавца выступила компания "Росевродевелопмент".
Стоит отметить, что в 2009 году на рынке коммерческой недвижимости России в качестве новых игроков прочно обосновались крупные банки (преимущественно с государственным участием), на баланс которых перешло немало объектов несостоятельных должников. События 2010 года продемонстрировали, что банки, не перестававшие в период кризиса утверждать, что "не собираются заниматься строительством", изменили свою политику в этом отношении и теперь не избавляются от непрофильных активов, а напротив – консолидируют их. Так, например, в конце прошлого года Сбербанк заявил о своем намерении создать крупнейшую девелоперскую корпорацию России – "Сбербанк Девелопмент" - для управления обширным девелоперским портфелем банка, в который входят: контрольный пакет акций DB Development, доля в капитале проекта "Рублево-Архангельское", а также ряд проектов компаний "Дон-Строй" и Capital Group. Банк ВТБ, по всей видимости, пока также не намерен покидать рынок коммерческой недвижимости. Помимо структуры "ВТБ-Девелопмент" (осуществляющей управление девелоперскими проектами в Северо-Западном регионе), банку подконтрольна девелоперская компания "Система Галс" - активный участник рынка. Есть основания полагать, что это может вдохнуть новую жизнь в рынок недвижимости (в том числе и коммерческой): девелоперская компания, имеющая значительно более открытый (чем любой другой участник рынка) доступ к финансовым ресурсам – это солидный игрок.
Рынок финансирования коммерческой недвижимости в течение года демонстрировал признаки оживления, особенно отчетливо прослеживающиеся во второй половине года. Наиболее активны на этом рынке оставались крупные банки с государственным участием – прежде всего, Сбербанк и ВТБ. Немалый интерес к финансированию недвижимости проявляют на сегодняшний день крупные европейские банки, в сферу интересов которых входит, прежде всего, рефинансирование готовых объектов коммерческой недвижимости высокого качества (примером этого может служить кредит банка Nordea в размере $100 млн., выданный Immofinanz на рефинансирования торговых центров "Золотой Вавилон I" и "Золотой Вавилон II" в Москве). Условия кредитования, предлагаемые иностранными банками в таких случаях, близки к докризисным: кредит предоставляется по ставке USD Libor + 7-7,5%, с коэффициентом LTV (loan-to-value) – 55-70%.
Оживление рынка инвестиций в недвижимость в 2010 году (происходящее на фоне плавного, но уверенного роста российского фондового рынка, подстегиваемого повышением мировых цен на нефть) повлекло за собой незначительное снижение ставок капитализации с конца 2009 года. Так, на конец 2010 года они составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-10%, для качественных торговых объектов – 10,25-10,75%, для интересных с точки зрения инвестиций активов в сегменте складской недвижимости – 12,25-12,75%.
Ожидается, что в течение 2011 года ставки капитализации продолжат снижаться (однако темпы снижения будут невысокими), а объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам года вырастет примерно на 20%, достигнув отметки в $5 млрд.
Исследование подготовлено компанией PraediumOncorInternational
1816 
Ранние бронирования жилья на Новый год в Москве и Петербурге выросли наполовину
Сбер увеличил объемы ипотечного кредитования в сентябре 2025 года
В России появится стандарт для объектов light industrial: что изменится на рынке
В Москве на аукционе сменил владельца дом «Ворота коммуны» на Лестева
В Москве аренда в новых домах становится все популярнее среди горожан
Строительство в России дорожает: себестоимость опережает рост цен на квартиры
