Индекс недвижимости Restate: теперь уже никто не сомневается в росте цен
Пессимисты пристыжены. Авторы апокалиптических предсказаний второй волны и других бед прячут глаза от коллег-оптимистов. Новостройки стабильно укрепляются и растут в цене, рынок очевидно оживает, количество сделок у застройщиков растет.
Разбираться в причинах успешного течения дел всем, как правило, некогда, поскольку нужно быстрее наверстывать упущенное за кризисный период. Однако, похоже, что государственная поддержка ипотеки действительно стимулировала рынок, и обещания премьер-министра не оказались просто словами.
По данным Центробанка в начале года средняя ставка по рублевой ипотеке опустилась на 0,4% за месяц и составила к 1 февраля 14,2%. Это снижение назвали самым значительным с начала 2008 года. Кроме того, возникают предпосылки к возрождению активности инвесторов, которые используют жилую недвижимость в качестве инструмента для размещения средств. Во всяком случае, через некоторое время недвижимость снова сможет конкурировать с банковскими депозитами, которые сейчас дешевеют. Центробанк исследовал ставки Сбербанка, ВТБ-24, Банка Москвы, Райффайзенбанка, Газпромбанка, Росбанка, Альфа-банка, Уралсиба, МДМ-банка и Промсвязьбанка – именно в этих банках привлекается наибольший объем вкладов от физлиц. В течение февраля максимальные ставки снизились с 11,37% годовых в первой декаде до 10,87% в третьей декаде. В первой декаде марта максимальные ставки составили 10,77% годовых, а во второй декаде — 10,59%.
И эти данные, и модные сопоставления с графиками цен на нефть убеждают в том, что рынок недвижимости входит в фазу подъема. Во всяком случае, на начало марта ситуация с ценами на недвижимость в Санкт-Петербурге выглядит следюущим образом:
За последние полмесяца новостройки в Санкт-Петербурге поднялись в цене с 66,5 тысяч рублей за квадратный метр до 68 тысяч рублей (+3,7%). На вторичном рынке рост незаметен, здесь цена за квадратный метр сохраняется по прежнему на уровне 76,1 тысяч рублей. Происходит ли это по причине большей инертности вторичного рынка или из-за того, что вторичному жилью отказано в какой либо государственной помощи - вероятно, сразу несколько факторов имеют влияние. Но если верны наши предположения относительно роста интереса к инвестиционным квартирам, то и вторичный рынок, и рынок элитного жилья уже в ближайшее время также пойдет в рост.
График активности продавцов первичной недвижимости в Санкт-Петербурге показывает, что строители максимально стараются использовать весенний деловой сезон и наметившийся подъем спроса. Насколько этот подъем соответствует росту финансовой состоятельности людей, желающих улучшить жилищные условия - покажет статистика за конец марта и апрель. Впрочем, о том, что деньги у населения есть, и о том, что ресурс жилья, находящегося в собственности неограничен, многие застройщики говорили еще в разгар кризиса. Количество предложений по первичной недвижимости увеличилось за полмесяца с 9 тысяч до 11,3 тысяч. По вторичному рынку это количество выросло незначительно - с 31,8 до 32,2 тысяч.
Рынок аренды пока практически никак не реагирует на сигналы, подаваемые в сфере купли-продажи недвижимости. Цены в течение последних двух недель остаются прежними во всех сегментах. Арендовать однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге сегодня можно за 16,6 тысяч рублей в месяц, двухкомнантная обойдется в 30 тысяч рублей, а трехкомнатная - в среднем в 51 тысячу рублей в месяц. Распределение интереса арендаторов к недвижимости в различных районов можно посмотреть здесь.
Количество предложений по аренде в Санкт-Петербурге в части жилой недвижимости выросло незначительно - с 12,9 тысяч до 13,6 тысяч предложений. Элитное жилье и комнаты остаются в части предложения на прежнем уровне - 1,3 и 3,4 тысячи соответственно.
Было бы неосмотрительно говорить только о том, какой явной и отчетливой выглядит тенденция роста, и как первичный рынок "потянет" за собой все остальное. Многие специалисты критикуют меры правительства по поддержке только одного избранного сегмента недвижимости в стране, и опасаются искусственно созданного ажиотажа в новостройках. С их точки зрения правильнее было бы не вмешиваться и ждать поступательного, равномерного улучшения по всему рынку. Но уже очевидно, что медленное восстановление в течение 2-3 лет - не тот сценарий, по которому сейчас идет развитие ситуации.
Комментарии специалистов к Индексу недвижимости Restate:
Елена Амирова, директор департамента долевого строительства АРИН:
- Повышение цены на строящуюся недвижимость порядка на 3 тыс. рублей за кв. метр (4,5%) обусловлено целым рядом факторов. Во-первых, цена квадратного метра в новостройках находится в зависимости от стоимости строительных материалов. За последние месяцы основные строительные материалы продемонстрировали тенденцию ценового роста.
Во-вторых, началось возрождение ипотечного кредитования квартир в строящихся домах. Мы постепенно возвращаемся к докризисной практике: как только появлялась возможность купить квартиру в строящемся доме в кредит, цены в этом объекте незамедлительно повышались. А в настоящее время практически каждый день появляются сообщения о программах жилищного кредитования, разработанных банками под конкретные объекты застройщиков. Это не может не оказывать влияния на общую ценовую ситуацию в сегменте.
В-третьих, застройщики прекратили действие различных акций и бонусных программ, которые использовались с конца прошлого года до конца января 2010 года как система праздничных скидок. Если полтора месяца назад при 100% оплате покупаемой квартиры скидки застройщиков были на уровне 15-20%, сейчас максимум, который можно получить – 10%.В-четвертых, новых жилых объектов в районах сложившейся застройки сейчас становится все меньше и меньше. Новые комплексы в доступном ценовом сегменте строятся в основном на границах или уже за пределами города – Шушары, Парнас, Кудрово. Сейчас те, кто может себе позволить приобретать жилье, стараются это сделать по ценам ниже докризисных. Застройщики, оценивая спрос, повышают стоимость квадратного метра в ликвидных объектах.
Павел Созинов, полномочный представитель Президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО:
- Ситуация на рынке жилой недвижимости остается достаточно стабильной, еженедельное колебание цен «плюс-минус» полпроцента практически не меняют общую картину – цена на первичном рынке «зависла» на отметке около 70-72 тыс руб, на вторичном – 80-82 тыс руб. На продажу на первичном рынке выставлено около 2,6 млн кв метров строящегося жилья. На рынке готового жилья – около 20 тыс предложений, что вполне соответствует объемам докризисного периода. Всего в экспозиции представлено 254 новых и строящихся дома, из них сдано в эксплуатацию 109 домов, т.е. вторичный рынок пополнился достаточно серьезным объемом сданных домов. В прошлом году было введено около 40 тыс квартир (2,6 млн кв метров), 10 тысяч ( 600 тыс кв метров) – социальные дома, построенные городским Комитетом по строительству. Объем продаж – около 1,5 млн кв метров (20 тыс квартир).
Ситуация повторяет основные итоги прошлого года – превалирование объемов ввода над продажами, т.е. говорить о росте цен в краткосрочной перспективе не приходится. Тем более, что рынок сегодня насыщен крупногабаритными квартирами, в то же время рациональный потребитель предпочитает экономичные варианты – каждое второе обращение, это поиск однокомнатной квартиры площадью до 40 кв метров. Количество сделок на вторичном рынке - около 60 тыс, что вполне соответствует докризисным объемам, однако структура сделок существенно изменилась. В продажах превалируют малогабаритные квартиры и комнаты, увеличилось количество обменов, самостоятельных выкупов комнат у соседей, на 40% уменьшилось количество обращений в агентства недвижимости, горожане пытаются чаще решать свой жилищный вопрос самостоятельно либо через «неорганизованных» посредников, экономя на агентских комиссионных. Объем продаж на первичном рынке сократился существенно – на 30-40%, наиболее пострадали объекты с отдаленными сроками сдачи и компании с малораскрученными брэндами. В то же время заметно вырос интерес к дешевым вариантам на периферии, к застройке в районе КАДа, причем как к расположенной в городской черте, так и в области. В денежном эквиваленте рынок недвижимости за период кризиса «сжался» на 30-40%. Цены в зависимости от типа дома снизились не так существенно – на 15-20%.
Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:
- Осенью 2009 года началась стабилизация рынка. Если в августе цены на вторичном рынке снизились примерно на 2,5%, то в сентябре только на 0,5%. Наблюдается небольшой рост цен в январе-феврале.
Что касается количества предложений о продаже, в элитном сегменте колебаний практически не было. Равномерное предложение, всплеска не появилось. На вторичном рынке в сентябре-октябре 2009 года наблюдалось прекращение снижение цен и уменьшение количества сделок.
Рынок был неактивен, но ближе к Новому году люди поняли, что дно кризиса достигнуто. Наибольшим спросом пользовались дешевые объекты (однокомнатные и двухкомнатные квартиры). Объекты, поступающие на рынок, немедленно скупались. На рынке наблюдался ажиотажный спрос. Но уже в конце декабря - начале января количество объектов на вторичном рынке уменьшилось. Это произошло из-за того, что объекты были или куплены или сняты с продажи на время новогодних праздников с целью экономии рекламных денег. К концу февраля ситуация восстановилась. Рынок новостроек зависит от появления крупных проектов. Скачки на рынке новостроек происходят именно из-за того, что ситуацию на рынке диктуют крупные фирмы. На вторичном рынке продавцов во много раз больше.
6893 
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
Офисный рынок Петербурга просел более чем в 2 раза: сделок мало, цены растут
От порта до курорта: где на юге России снижаются цены на новостройки
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
