Редевелопмент индустриальных территорий подразумевает значительные вложения, который не каждый девелопер может себе позволить. Если на месте предприятия появляется жилье, оно, как правило, относится к классу «бизнес». Но класс зависит также от местоположения, поэтому не все промышленные земли интересны застройщикам. А невысокий спрос на объекты бизнес-класса заставляет девелоперов быть особенно пристрастными в вопросах редевелопмента
Известно, что в Петербурге старые промышленные предприятия располагаются в самых живописных местах, вполне подходящих для дорогого жилья. Однако прежде чем снести завод и построить на этом месте жилой комплекс, девелоперу предстоит подготовить площадку под строительство. Именно этот, начальный, этап заставляет застройщиков после некоторых расчетов отказываться от проекта.
«В Петербурге есть особенность: большинство производственных предприятий находятся в одном поясе, образуя некий конгломерат. Поэтому перебазируя предприятие, необходимо учитывать санитарно-защитные зоны», - говорит Альбина Ямалетдинова, директор департамента консалтингаNAIBecar в Санкт-Петербурге. Также она указывает на проблему: нередко заводам принадлежат огромные территории, причем отдельные площадки расположены в разных районах города и могут принадлежать разным дочерним структурам предприятия. Это осложняет переговоры между инвестором и предприятием.
По словам Марины Зверевой, заместителя генерального директора ОАО «ЛОМО», девелоперы, как правило, изначально покупают предприятие – целиком или по частям. «Покупать завод дешевле», - пояснила она. Затем предприятие надо перебазировать в другое место. «Некуда выезжать, и это очень серьезные деньги, - подчеркивает Зверева. - Редевелопмент тождественен закрытию производства». Следующая операция – подготовка площадки под строительство. Здесь многое зависит от характера и опасности производства. «Если на площадке находилось вредное производство, необходимо провести рекультивацию земель, что также дорого», - напоминает Ямалетдинова. По словам Павла Андреева, руководителя Компании Л1 , в проектах компании, которые реализованы за 20 лет, затраты на подготовку участка не превышали 5% от себестоимости.
Характеристики – видовые
Программы по перебазированию промышленных предприятий из центра города и редевелопменту освобожденных территорий город принимает регулярно, однако не выполняет. Реально редевелопментом занимаются частные компании. Любой такой проект – на слуху. Не каждое перебазирование предприятия оборачивается сооружением жилого комплекса. Например, планы по развитию завода «Красный треугольник» предполагали строительство элитного жилья, однако дальше офисного центра дело не пошло. Из-за кризиса затормозил жилой проект «Петровский арсенал» на месте Сестрорецкого инструментального завода. Но есть «Омега-хаус» на площадях завода «Красное знамя», «Премьер Палас» в районе завода «Вулкан», жилые дома на Синопской набережной, редевелопмент территории ЛМЗ, запланированный жилой квартал на месте завода «Петмол» и т.д.
Мест, пригодных для редевелопмента, в городе предостаточно. «У нас очень красивые, видовые набережные», - отмечает Зверева. Есть территории, где можно разместить целые жилые кварталы.
Высокий класс
Отмечая серьезные затраты на редевелопмент, специалисты, тем не менее, подчеркивают: класс жилья на бывших индустриальных территориях зависит, в первую очередь, от местоположения. «Локация определяет и цену, и спрос», - уверена Зверева.
Выбирая между жилыми и нежилыми объектами, девелопер зачастую останавливается на жилье. Как поясняет Ямалетдинова, потому что строить жилье на таких территориях выгоднее. Причем если освободить от промышленных предприятий те самые живописные набережные, речь должна идти о жилых комплексах бизнес- и премиум-классов. «Исходя из анализа местоположения определятся классность будущего проекта, а уже затем считаются затраты на редевелопмент. Но трудно представить жилой комплекс сегмента luxury, расположенный в промышленной зоне Парнас», - добавила Ямалетдинова.
Опираясь на опыт своей компании, Андреев говорит, что чаще всего на подвергнутых редевелопменту территориях появляются жилые комплексы бизнес-класса, соответствующие месту: как правило, высвобождаются участки в центре и районах, прилегающих к центру. «Собственники, исходя из этого, формируют цены своих предложений, - пояснил Андреев. - Учитывая их, себестоимость получается такой, что строить объекты классом ниже, чем «бизнес» экономически невозможно. Конечно, и затраты на редевелопмент этому способствуют тоже. Поэтому и браться за проекты могут только крупные компании, которые имеют ресурсы и опыт по строительству, документообороту и рекультивации таких территорий».
Административное безволие
«Каждый проект редевелопмента уникален. Начиная с переговоров с собственниками и заканчивая деталями переноса бывшего производства. Плюс, конечно, нетривиальная документарная обвязка», - говорит Андреев. На подготовку проекта уходит года три, а то и больше. По мнению Андреева, это – основное препятствие для массового освоения промышленных земель. «Ну и как я уже говорил, необходима стабильная политика властей в отношении таких проектов. Боязнь смены ветра в середине пути – очень серьёзное препятствие для вхождения в проекты», - добавил он.
Не добавляют оптимизма девелорам и истории с проектом «Набережная Европы» и выкупом помещений в проекте «Невская ратуша», а также отсутствие подходящих площадок для переезда предприятий с расположенных в центре Петербурга набережных в новые промышленные зоны. Но направление, признают все участники рынка, интересное – особенно если учесть, что мест для строительства крупных комплексов в городе все меньше.
Елена Зубова
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на наш канал в "Яндекс.Дзен": больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1626 
"Яндекс.Дзен"
Апартаменты Петербурга могут подскочить в цене
Цены на новостройки Петербурга показали рекордный рост
В Шушарах построят новый жилой комплекс
Архангельский застройщик купил два участка в Петербурге и Ленобласти
В Петербурге у застройщика пытаются отнять земельный участок
