Спутник без орбиты: эксперты о мегапроектах вокруг Петербурга

На фоне очередного спада продаж в начале осени строительные компании снизили темпы вывода на рынок новых объектов. Зато появилось немало анонсов, в том числе и новой информации о «городах-спутниках». Эксперты Restate.ru объяснили, какова вероятная судьба таких проектов.

Исследования и аналитика рынка недвижимости. Анализ цен на недвижимость, Экспертное мнение, Доступное жильё

Весенний рост потребительского спроса стал рекордным для рынка, лето принесло ожидаемый сезонный спад, а в сентябре активность приобретателей нового жилья была недостаточно высока. В результате темпы вывода новых объектов на рынок Петербурга изрядно замедлились. Зато активизировались анонсы новых домов на ранних стадиях. Коснулась это в том числе и проектов "городов-спутников", по которым в сентябре-октябре девелоперы сообщили немало новых сведений.

Разговоры о будущем

Так, громкое заявление сделала компания ЦДС. Застройщик анонсировал строительство нового поселения на территории Новосаратовки, близ нынешнего поселка им. Свердлова. Как обещает компания, в задуманном городе она возведет 4,6 млн кв м жилья, больницу со станцией скорой помощи, девять отдельных детских садов и несколько встроенных, семь школ на 10 450 мест, три поликлиники, торговые центры, рестораны и кафе. Для автомобилистов в новом городе будут оборудованы открытые автостоянки, в которых в совокупности запроектировано 9 154 места, и паркинги для постоянного хранения автомобилей - более чем на 42 тыс мест. Плотность заселения также обещает быть очень значительной - средняя этажность в городе-спутнике составит 23 этажа, согласованы высотные доминанты до 30 этажей. Проект предполагается реализовывать в течение 25 лет, потратив порядка 240 млрд. рублей собственных и заемных средств.

«Для нашей компании «Нева-Сити» - плановый вывод, мы работали над ним в течение долгого времени, участвовали в формировании генплана и ПЗЗ, прошли внушительное количество согласований, на текущий момент все формальности выполнены, и мы озвучили результат. Тот факт, что вывод проекта совпал с нестабильной политической и макроэкономической ситуацией - не более чем совпадение. Мы не позиционируем ЖК «Нева-Сити» в качестве города-спутника, это именно агломерация. Такой план для развития территории Новосаратовки был принят еще в 1936 году, поэтому мы не придумали ничего нового в этом отношении», - такую позицию в эксклюзивном комментарии Restate.ru выразил руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

Решил не отставать и «Пантикапей», актуализировавший проект города-спутника «Евроград» под Всеволожском. Он будет возведен на 700 гектарах земли, из которой лишь четырнадцатая часть принадлежит самому застройщику. Остальную территорию компания берет в аренду на условиях развития на ней инфраструктуры. По словам председателя совета директоров компании «Пантикапей» Дмитрия Яковенко, затраты на строительство составят около 120 млрд. рублей, работы предполагается начать уже в 2015 году. Любопытно, что топ-менеджер также указал на то, что все то десятилетие, в течение которого информации о «Еврограде» почти не поступало, шло согласование проекта.

Естественно не мог остаться в стороне и «законодатель мод» в семействе городов-спутников, компания «Старт Девелопмент», которая дала сразу несколько поводов к тому, чтобы обратить внимание на ход обсуждения «Южного» в Кондакопшино. Возможно, одной из ключевых точек подготовки к реализации проекта стало подписание соглашения с корпорацией РОСНАНО, а также решение о размещение в «Южном» нового кампуса университета ИТМО. Правда, одновременно стало известно и о том, что к проектированию города до сих пор даже не преступили - по словам чиновников, необходимые изменения в ПЗЗ до сих пор не согласованы.

Выплеск за КАД

В целом, превращение городов-спутников в одну из основных тем для обсуждения назревало давно, говорят участники рынка. «На сегодняшний день это уже можно назвать сформированной тенденцией. С учетом дефицита земли внутри КАД, происходит выплеск строительной активности за пределы кольца. В основном, это сегмент жилья эконом и комфорт класса, рассчитанный на покупателя, у которого цена является ключевым фактором. Если раньше люди не понимали, как, например, можно жить в Кудрово или Мурино, то сейчас имидж данных территорий в корне изменился», - отмечает Андрей Бойков, партнер ГК Rusland SP.

Не видят ничего плохого в появлении новых крупных городов и поселков и некоторые участники загородного рынка. «Сейчас вокруг Санкт-Петербурга уже существует несколько сателлитов, но эти сателлиты имеют свою специфику. Пушкин, Ломоносов, Гатчина - в первую очередь историко-культурные объекты. Кронштадт административно является частью Петербурга, но географически удален, и в целом по-прежнему является «закрытым» городом, специализирующимся на задачах порта и верфей. В таких условиях строительство принципиально новых объектов, не ограниченных исторической планировкой, экономической или социальной спецификой - скорее необходимость, чем попытка «перенасытить» рынок недвижимости», - говорят аналитики компании «Канадский дом».

Тем не менее, далеко не все согласны с тем, что строить подобные поселения разумно. «При их создании нарушена основная причинно-следственная связь: город-спутник возникает не потому что у инвестора появился большой участок земли и какой-то лоббистский ресурс в Администрации, чтобы провести к нему сети; город-спутник возникает из стратегической задачи, которую решает государство, например, вынос крупного производственного кластера или создание торгово-развлекательного центра, вокруг которого будут жить люди, работающие на этой территории и т.п.. А наши города-спутники, по большому счету, это огромные спальники для людей, которые работают в Петербурге. Это неправильно, поэтому я не верю в целесообразность таких мега-проектов», - полагает Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU.

Не в восторге от анонсированных проектов застройки и ветераны петербургского строительного рынка. «Если говорить о городах-спутниках, то они могут только усугубить проблемы, связанные с несбалансированным развитием городских территорий. Уже сейчас Петербург сравнивают с каменным цветком, а новостройки у КАДа называют великой китайской стеной. Остается догадываться о будущих эпитетах, которыми будет награждаться город в процессе реализации таких проектов как «Южный» или «Евроград»», - считает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Насытится ли рынок?

Едва ли не основной вопрос, касающийся судьбы крупных проектов близ Петербурга - не приведет ли их реализация к затовариванию рынка в классе «эконом», конкуренция в котором и так весьма велика. Как и в вопросе о целесообразности строительства «спутников» мнения экспертов разделились. «По итогам 9 месяцев текущего года объем выведенного на рынок жилья практически совпал с объемами реализованной жилой недвижимости - говорить о затоваривании рынка пока преждевременно. Произойдет ли оно в будущем, пока сказать сложно - все будет зависеть от сроков выхода новых проектов на рынок, есть большое сомнение, что все они выйдут одновременно», - считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». Вторит коллеге по рынку и Андрей Бойков, партнер ГК Rusland SP: "Спрос на проекты комплексного освоения достаточно стабилен, хотя и с некоторыми колебаниями. На текущий момент идет закономерный процесс расширения мегаполиса и перенасыщения или "затоваривания" рынка мы не ожидаем в краткосрочной перспективе».

В группе «ЦДС» также не ждут проблем со спросом. «О затоваривании на рынке петербургской недвижимости говорить еще рано - уровень обеспеченности жильем в нашем городе по-прежнему значительно ниже европейских показателей. Развитие рынка качественного жилья для среднего класса является приоритетной задачей правительства, Петербург должен перестать ассоциироваться с «коммунальной столицей России». Горожане и покупатели из других регионов заинтересованы в покупке собственного жилья, и массовое развитие петербургских пригородов является тому доказательство», - аргументирует руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

А вот у влиятельной компании «Строительный трест» для строителей городов-спутников прогнозы не столь радужные. «Мы видим, что за последние годы объем возводимого жилья в пригородных районах Ленинградской области вырос в несколько раз. Преимущественно, здесь строится жилье эконом-класса - малометражные квартиры в типовых высотках, с минимальным уровнем комфорта. Основная целевая аудитория таких проектов - инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость. И высока вероятность того, что вскоре этот рынок действительно окажется перенасыщенным», в отличие от более качественных проектов класса «комфорт» и выше», - такое мнение высказал Беслан Берсиров, заместитель генерального директора компании.

«Затоваривание уже идет. Перехода количества в качество не происходит. Аргумент - мы будем строить детсад или/и школу уже не идет как качество проекта, это само собой разумеется. Реальные покупатели стали более осторожны, инвестиционные покупки сошли на нет. Речь в новом жилье должна пойти о полноценной комфортной городской среде, экологии, о настоящей самодостаточности районов, о взаимосвязонности частей города, об общественном транспорте и главное - о балансе эффективной плотности и расходов на инфраструктуру, которую должен взять на себя бизнес. Это речь о грамотно распределяемых частных инвестициях в сотрудничестве с властями. Ни того ни другого нет. Спрос на некачественный продукт будет падать», - говорит генеральный директор «Северо-западной строительной корпорации» Михаил Голубев.

По мнению эксперта, развитие подобных проектов и пошатнет рынок эконом-класса, и не обеспечит горожан качественным жильем. «Мы завязнем на десятилетия в полуразвитом состоянии агломерации», - описывает эксперт последствия реализации негативного для городов-спутников сценария.

Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях

ВК,

Телеграм, и наш канал в

Дзен" : больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Автор: редакция Restate.ru

Архив

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Также по теме

Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 26.07.2025 09:33 3567	Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти 28.05.2025 08:52 5739	Всё продано: названы новостройки-лидеры по распроданности квартир в Петербурге 22.05.2025 08:30 4591
Долгожители рынка: ТОП-10 петербургских новостроек с самой долгой историей 15.04.2025 09:13 2189	Инвесторы вложили более 10 млрд рублей в землю под жилье в Петербурге и Ленобласти 10.04.2025 09:20 3176	Меньше 2 миллионов: названы самые дешевые апартаменты в Петербурге 11.02.2025 09:00 2434