145 209 объектов недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
Войти   0 + Подать объявление
 
18 сентября 2018, 17:14 2643

Неликвид в бизнес-центрах: как монетизировать проблемные площади

63% всех офисных площадей в Москве сдается в течение полугода, 80% сдается в течение года. Вероятность сдачи в аренду офисного блока снижается втрое в каждые последующие 6 месяцев.

Офисная недвижимость и офисы, Исследования и аналитика рынка недвижимости. Анализ цен на недвижимость

Неликвид в бизнес-центрах: как монетизировать проблемные площади

Доля вакантных площадей на рынке офисной недвижимости Москвы достигла рекордно низких с 2008 года показателей – 12%. Однако объем неликвидных площадей остался в целом по рынку неизменным – он составляет около 20-25% от емкости рынка. Но неликвид –  не приговор. Управляющая компания City&Malls PFM рассказывает, как можно монетизировать невостребованные площади бизнес-центров.

Неликвидным считаются помещения, экспозиция которых превышает 12 и более месяцев. По статистике, более 60% офисных площадей сдаются в течение полугода, 80% - в течение года. Вне зависимости от влияния макроэкономических факторов неизменно работает рыночный закон: вероятность сдать офис в аренду каждые полгода снижается втрое.

Неликвидными могут быть как полностью бизнес-центры, так и отдельные квадратные метры в действующих объектах. Неликвидным бизнес-центр делает депрессивный район, в котором находится объект и плохая транспортная доступность, изношенность инженерных систем, устаревшие  коридорные планировки, неграмотный маркетинг, непрозрачная система собственников, отсутствие юридической чистоты объекта, например, свидетельства о собственности, вводе в эксплуатацию и т.д. Неликвидным может стать даже качественный объект, если на рынке происходят резкие колебания спроса. К примеру, с приходом кризиса 2014-2016 годов резко снизился интерес к новым качественным бизнес-паркам за МКАД.

По данным наблюдений за рынком, быстрее всего офисы в Москве сдавались на интенсивно растущем рынке в 2005-2007 годы, тогда до 80% площадей бизнес-центров находили своих арендаторов в течение первого полугода со дня экспонирования. В 2009 году этот показатель снизился уже до 50%. В кризисном 2015 году, как и в 2009-м, в первые шесть месяцев также сдавалось 50% площадей. В 2018 году мы наблюдаем снижение вакантных площадей, что может говорить о постепенной смене нисходящего тренда на восходящий. Это значит, что при неизменных макроэкономических факторах офисный рынок Москвы скоро станет растущим и спрос может начать превалировать над предложением. Однако собственников и управляющие компании это не должно успокаивать, так как неликвидные площади и на растущем рынке сдать непросто и удается это сделать только с существенным дисконтом.

При неликвидности  всего проекта управляющей компании совместно с собственником сначала необходимо устранить возможные недостатки объекта  – реконструировать здание, привести документацию в порядок, а затем привлечь якорного арендатора – крупную компанию с несколькими тысячами сотрудников, которая точно также, как «якоря» в торговых центрах, станет магнитом для «рыбешки» поменьше – своих контрагентов, подрядчиков и субподрядчиков, независимых инфраструктурных арендаторов. Для них появляются клиенты в бизнес-центре – сотрудники якорного арендатора и прочие офисные служащие.

В любом даже самом ликвидном офисном центре есть помещения, которые уступают по своим характеристикам другим помещениям в этом же здании. К таким помещениям относятся подвальные и чердачные этажи, угловые помещения, помещения без окон, расположенные не на первой линии. 

Такие «квадратные метры» можно сдавать с дисконтом инфраструктурным арендаторам – магазинам, парикмахерским, даже фитнес-центрам, если это позволяют площади помещения. На неиспользуемых площадях можно открывать частные детские сады, что удобно сотрудникам организаций, арендующим офисы в БЦ.

Неликвидные площади можно также использовать под лектории, выставочные залы, мастер-классы, сдавать помещения для организации презентаций, квестов, для телесъемок. В этом случае помещения сдаются на короткий срок от нескольких часов до нескольких суток, что с одной стороны удорожает администрирование процесса сдачи в аренду, но с другой стороны повышает ставки. В результате по итогам месяца помещение может принести даже более высокую прибыль, чем ликвидный офис, сданный на длительный срок.

Еще один способ монетизировать неликвидный объект – сделать мелкую нарезку площадей и продать его по частям разным собственникам. К этому способу монетизации прибегли в кризис 2014-2016 годов некоторые собственники бизнес-центров классов В и С. Более сложный путь повысить ликвидность бизнес-центра – перевод недвижимого актива в ценные бумаги. В этом случае недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают доли объекта в виде паев или акций. Такая схема несколько лет реализуется на российском рынке рядом компаний.

«В условиях снижения доли пустующих площадей и низким вводом новых офисов – около 40 тыс. кв. метров в 2018 году, - ранее невостребованные объекты получают шанс найти своего арендатора, - говорит генеральный директор УК City&Malls PFM Алексей Емельянов. – Однако если не проводить реконцепцию, не модернизировать объект, не предпринимать комплекс мер, то даже на рынке арендодателя, к чему офисный рынок Москвы постепенно возвращается, объем неликвидных площадей уменьшаться не будет. А собственники продолжат нести убытки, которых при грамотном управлении можно было избежать».

City&Malls PFMCity&Malls PFMСотрудников на Restate: 3
ул. Ленинская Слобода, д.26 стр.2 Москва,

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это  
Также по теме
Стригалев, «НДВ-Девелопмент»: Реконструировать в Москве уже нечегоСтригалев, «НДВ-Девелопмент»: Реконструировать в Москве уже нечего
09.11.2018 16:17
В Москве растет спрос на офисы на фоне малого прироста предложенияВ Москве растет спрос на офисы на фоне малого прироста предложения
18.10.2018 16:14
На рынок вышел «осколок» O1 Properties – RWBНа рынок вышел «осколок» O1 Properties – RWB
18.10.2018 12:32
В квартал «Красная Роза» приходит международная сеть коворкингов WeWorkВ квартал «Красная Роза» приходит международная сеть коворкингов WeWork
12.10.2018 10:10
Эффективное управление зданием: эксперты делятся успешными кейсамиЭффективное управление зданием: эксперты делятся успешными кейсами
20.09.2018 18:16
Сбербанк продает свой офис – здание-памятник на СретенкеСбербанк продает свой офис – здание-памятник на Сретенке
10.09.2018 16:15
Комментарии с форума
Комментариев пока нет

Ваш комментарий

Имя

Сообщение

 

Отправить      Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
Зарегистрируйтесь или войдите через Вконтакте или Facebook, чтобы следить за ответами на свои комментарии.

Ваш комментарий

Индексы рынка недвижимости
Поиск на карте

Ищите объявления рядом с работой, парком или родными

Найти на карте
Предложения месяца
Новости и аналитика рынков
13 декабря Москомстройинвест получит нового главу

12 декабря Kaskad Family уходит с рынка долевого строительства

11 декабря «Балтийская коммерция» начинает клубный дом напротив «Невской ратуши»

11 декабря Проблемный ЖК «Квартал Европа» достроит «Гранель»

11 декабря «КРОСТ»: Цены на жилье растут благодаря удорожанию стройматериалов

11 декабря Арбитраж утвердил мировое соглашение КИО и «СПб Реновация»

10 декабря Новая программа расселения аварийного жилья в Ленобласти затронет более 10 тыс. человек

10 декабря РАД выставил на торги 41 га земли банка «СОЮЗ» в Подмосковье

10 декабря Власти накажут регионы рублем за неисполнение планов по вводу жилья

7 декабря ВРИО губернатора Беглов: на инфраструктуру для всех новостроек нужно потратить 201 млрд рублей

3 декабря Компания «Агрострой» завершила долгострой «Ново-Никольское»

3 декабря АН «Бон Тон»: «Социалка» – в числе главных критериев выбора жилья

3 декабря Андрей Жамкин, сеть YE’S: «Чтобы апартаменты перестали приносить доход, должно случиться что-то непоправимое»

30 ноября «Абсолют Строй Сервис» открыл продажи квартир во второй очереди ЖК «Георг Ландрин»

29 ноября Архсовет Москвы одобрил проект Wainbridge – ЖК с океанариумом

29 ноября AAG наращивает портфель проектов в Петербурге – в планах 5 новых ЖК

27 ноября «Строительный трест» готовит к выводу на рынок ЖК «Новое Купчино»

26 ноября Евгений Богданов, Rumpu: «Человек не будет платить за фасады, когда у него нет туалета»

22 ноября Смольный начал кампанию против строительства апартаментов

22 ноября Veren Group открыла продажи в ЖК «VEREN VILLAGE стрельна»

Продайте или сдайте недвижимость
Добавьте объявление бесплатно
Разместить объявление
Подорожает ли ипотека?
© 2008-2018 Restate.ru При цитировании гиперссылка обязательна. Проект Интернет-издательства PDG
Наверх