Большая часть жилья в России находится в общей долевой собственности. Одни граждане покупают квартиру в долевую собственность, другие приватизируют жилье вместе с членами семьи. Многие получают долю в наследство. В чем же особенности продажи доли?
Большая часть жилья в нашей стране находится в общей долевой собственности и все мы в той или иной мере являемся владельцами доли в квартире, комнате или жилом доме. Некоторые граждане, объединив свои усилия, принимают решение купить квартиру в долевую собственность, другие по доброй воле приватизируют жилье в общую долевую собственность с членами семьи. Многие становятся участниками долевой собственности в силу закона, например, вступив в наследство наравне с другими наследниками. Рано или поздно, в силу ряда причин, встает вопрос о продаже одним из сособственников своей доли. В чем особенности продажи доли, каков порядок и кому ее можно продать?
Владение долей в жилье - это не одно и то же, что владение комнатой. Когда речь идет о доле в квартире, следует понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить условную границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию». Доля в праве – это понятие виртуальное. Долю нельзя в прямом смысле слова увидеть, потрогать или сказать, что доле, принадлежащей вам, соответствует какая - то часть в квартире. Доля может выражаться лишь в виде дроби, например,1/2, 1/4 и т. д.
Гражданский кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. В частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Такой подход законодателя, на наш взгляд, разумен и справедлив. Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от размера их долей. Если между сособственниками не определен порядок пользования недвижимостью, они могут пользоваться всем жилым помещением в равной степени.
Для нас, профессиональных участников рынка недвижимости, сделки с долями представляются наиболее сложными, поскольку при этом требуется четкое соблюдение порядка продажи доли, установленного ст. 250 ГК РФ. Прежде чем продать долю третьим лицам, необходимо сначала предложить купить ее остальным участникам долевой собственности. Для этого закон требует известить их в письменном виде о продаже с указанием цены и иных условий. Доказательством получения такого извещения могут служить ответы сособственников, удостоверенные нотариально, либо в простой письменной форме, написанные в присутствии сотрудников регистрирующего органа, а также Свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собственности извещения продавца. Несоблюдение продавцом формы извещения свидетельствует о нарушении им норм, и может дать возможность другим участникам долевой собственности обратиться в суд с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя продаваемой доли.
Сособственники в течение месяца должны либо приобрести предложенную долю, либо отказаться от покупки. Отказ в обязательном порядке предоставляется в регистрирующий орган наряду с другими документами. Если приобрести долю решили несколько сособственников, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать свое имущество.
Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются. Узнав, что кто-то из сособственников хочет продать свою долю, другие зачастую начинают «вставлять ему палки в колеса». Это выражается и в нежелании пускать в квартиру потенциальных покупателей, и в уклонении от получения извещения о продаже доли. А некоторые на бумаге дают согласие на покупку доли, на самом деле не собираясь этого делать. Все эти проделки порой дают определенный результат. Время потеряно, покупатели напуганы, и приходится все начинать сначала.
Еще большую сложность на практике могут создать ситуации, когда сособственники не проживают в квартире (комнате), а их адреса не известны. С точки зрения закона для соблюдения требований ст. 250 ГК РФ об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства. И чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры, чтобы известить сособственника о продаже доли, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.
В случае признания участника общей долевой собственности безвестно отсутствующим, и при наличии соответствующего решения суда, его преимущественное право покупки отчуждаемой доли к другим лицам (членам семьи этого сособственника, иным участникам долевой собственности) не переходит. Нередки случаи, когда один из сособственников умер или в судебном порядке объявлен умершим, а наследство на долю не оформлено. Как и от кого в таких случаях получать отказ от права преимущественной покупки? В подобных ситуациях на помощь продавцу доли приходит риэлтор, без которого просто не обойтись! Несмотря на то, что порядок продажи доли достаточно подробно сформулирован законе, на практике не исключены случаи нарушения положений этой статьи и отчуждения доли в праве общей собственности с явным нарушением порядка.
При продаже доли постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение 3 месяцев подать иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Указанный 3-месячный срок исчисляется со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли постороннему лицу с нарушением его права.
Сложности с такими сделками могут возникнуть и на стадии регистрации. Регистрирующий орган по своему усмотрению может дополнительно запросить иные документы, связанные с извещением сособственников о продаже доли, помимо предоставленных нами на регистрацию. И это лишь некоторые, наиболее часто встречающиеся сложности, с которыми приходится сталкиваться при продаже долей в квартире.
Теперь рассмотрим сделки с долями со стороны покупателя. Важно понимать с какой целью покупают доли в квартирах. Ни для кого не секрет, что большая часть долей в Москве и области приобретается сейчас с целью получения регистрации по месту жительства, хотя о фактическом проживании речь, как правило, не идет. Размер такой доли может быть мизерным, например, 1/10 или 1/100. Регистрация по месту жительства собственника доли осуществляется без согласия иных долевых сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол документы, подтверждающие право собственности на долю.
Несколько иначе выглядит ситуация, когда люди, покупая долю, все-таки рассчитывают там жить де-факто. Юристы нашего агентства в таких случаях составляют для покупателя доли Информационное письмо, в котором разъясняют, что предметом сделки купли-продажи является именно доля в квартире, а не какая-то конкретная комната, в которой покупатель будет фактически проживать. Если порядок пользования между сособственниками в данной квартире ранее не был документально определен, то будущему владельцу доли придется обязательно решать этот вопрос самому. Как правило, достичь взаимопонимания с соседями не просто. Тогда порядок пользования определяется в судебном порядке.
В связи с этим следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть, учитываются: а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания; б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы; в) финансовое положение, и многое другое. Может получиться так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире. А тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда выделена для проживания бóльшая жилплощадь.
Вселяясь в квартиру с семьей, следует также учитывать, что для регистрации членов семьи по месту жительства потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому мы рекомендуем покупать долю на всех лиц, которые будут там проживать.
И все же, долевой собственности бояться не надо. Если денег на приобретение отдельной квартиры не хватает, а жить где-то надо, покупка доли порой бывает единственным выходом. При этом покупатель доли в квартире должен понимать, что его, по сути, ждет жизнь в коммуналке, и чем лучшие сложатся отношения с соседями, тем спокойнее будет жизнь. Совершенно очевидно, что сделки с долями сопряжены с высокими рисками, юридическими и организационными сложностями. Без помощи высококвалифицированного специалиста здесь не обойтись.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
33935 
Рост в Уфе и Перми, падение в Сочи и Новосибирске: кто выигрывает на «вторичке»
Рынок недвижимости Сибири: Иркутск рвётся в лидеры, Новосибирск теряет позиции
Новостройки замедлили рост, Уфа, Самара и Нижний обогнали Москву и Петербург
Аренда в Приволжье: рост в Ижевске и Чебоксарах, спад в Пензе и Нижнем Новгороде.jpg "57%: разрыв между новостройками и вторичным жильем растёт")
57%: разрыв между новостройками и вторичным жильем растёт
