До второй половины прошлого года рынок коттеджных поселков существовал и рассматривался отдельно — вне связи с областным рынком жилья и с предложением квартир в ближних пригородах. Ситуация меняется: рост цен выпихнул часть покупателей из города; в ближнем радиусе появилось вполне конкурентоспособное (по соотношению «цена-качество») предложение для граждан среднего достатка, ориентированных на постоянное проживание.
АКТИВИЗИРУЕТСЯ областное строительство: аналитики «Итаки» насчитали в Ленобласти и ближнем пригороде 54 строящихся и три сданных жилых комплекса (данные на март 2007-го). Застраивается микрорайон «Южный» во Всеволожске, возводятся жилые комплексы в Шушарах и в Колтушах; в конце года можно ожидать появления на рынке квартир проекта «Кудрово». Восемь новых домов появится в ближайшее время в Гатчинском районе. Бурный рост рынка коттеджных поселков во многом был обусловлен тем, что городские цены, выросшие за 2006 год на 110–120%, на какое-то время обеспечили застройщикам конкурентное преимущество. Теперь складывается обратная тенденция: многоквартирные дома и малоэтажные комплексы в райцентрах области и в пригородах часть покупателей будет рассматривать как альтернативу коттеджу в поселке. Раз уж все равно приходится смириться с 30–60 минутами на дорогу — почему бы и не повыбирать? На элитном сегменте новый расклад скажется в меньшей степени (здесь более важным будет развитие новых городских элитных проектов — таких как «Смольнинский квартал», «Набережная Европы» и пр.). Не будет обострения конкуренции и в дальних поселках для сезонного проживания. А вот в других категориях, где покупатель чувствителен к цене предложения и настроен на ПМЖ, девелоперам придется соперничать не только с коллегами, но и с застройщиками многоквартирных проектов. И выигрывать они могут или за счет более четкого позиционирования своих преимуществ (на общей волне «загородной моды»), или добиваясь снижения издержек и приемлемой для покупателя цены. Кроме того, уже в этом году застройщикам придется учитывать планы областной и городской администрации, связанные с национальным проектом. Повышенное внимание к малоэтажке уже обеспечено; не исключено, дело дойдет до федерального субсидирования инженерии и строительства дорог.
ЗКМЛЯ И ДОЛЯ
По данным экспертов Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость», в последние несколько месяцев рынок загородной недвижимости продолжает расти. Цены постепенно повышаются как на коттеджи, так и на отдельные участки. За I квартал 2007 года стоимость «квадрата» коттеджа (с участком) выросла на 15%, сотка земли подорожала на 10%.0 Одновременно растет предложение и активизируется потребительский спрос. Зона максимального интереса (это относится и к застройщикам, и к покупателям) — 20–50 км от города. Наиболее перспективная для девелоперов категория — крупные поселки эконом-класса. Ипотека уже стала сильным конкурентным преимуществом («Янино», поселки компании «Особняк») и постепенно становится обязательным условием успешности проекта. На апрель 2007-го строящиеся коттеджные поселки занимали около 1215 га земли. В предложении представлено около 2500 домов и 1280 участков с возможностью застройки (с подрядом или самостоятельно). На конец 2006 года доля земель с разрешенным использованием ДНП составляла 50%, ИЖС — 46 % и СНТ (садоводства) — 4 %.0 В первом квартале 2007-го земли ИЖС уступили еще 3 % в пользу земель ДНП. По сведениям ЦРП «Петербургская Недвижимость», сейчас продажи ведутся в 73 коттеджных поселках. Еще 41 проект готовится к продаже (идет проектирование, подготовка документов и т.д. ). За I квартал 2007-го ушли из продажи восемь поселков, зато в предложении появились несколько новых: Lakes'berry Clab (Ягодное), Honka family clab, «Вайя», «Золотые пески», «Меслики», «Подгорное», «Серебряный бор», «Янино-2», «Теплый дом» (2-я очередь), «БельВилль» (2-я очередь). Север остается более популярным, но юг развивается быстрее. В области лидируют Всеволожский, Выборгский и Приозерский районы, в городской черте — Курортный район. «Большая четверка» аккумулировала 78% предложения реализуемых поселков и 69% — проектируемых. Основной рост предложения обеспечивает Всеволожский район: 16 проектируемых поселков, в том числе такие крупные, как «Токкари-Лэнд» и «Коркинские холмы» («ГарантЪ Девелопмент»), проект «Лехтуси» (компания FD-GROUP — «Фаэтон»), «Романовское предместье» («Строй-Эксперт»). В Курортном районе заметного роста объема предложения не наблюдается. Специалисты ЦРП отмечают, что именно в Курортном — самая дорогая земля под застройку. Однако, по данным специалистов объединения «СоюзПетрострой», в этом районе сосредоточены едва ли не самые солидные запасы стройплощадок: на них можно построить 710 555 кв.м жилья. Это более чем в 15 раз превышает объем ежегодного ввода по району (в 2006 году здесь было введено 45 939,5 кв.м). «В основном (на 90%) этот задел сосредоточен на землях, скупленных у сельскохозяйственных предприятий», — подчеркивает зам. генерального директора «СоюзПетростроя» Евгений Каплан. То есть эти участки надо еще переводить в земли поселений (если есть такая необходимость), обеспечивать их сетями и пр. Тем не менее запас впечатляет, а жалобы застройщиков на дефицит земли звучат уже не так искренне. В южном направлении предложение только начинает формироваться, но уже заявлено несколько крупных проектов: жилой комплекс в Купеческой Гавани, «Царскосельское поместье» в Тярлево («Пушкинская Финансовая компания»), «Новая Ижора» компании «Балтрос» под Колпино. На момент подготовки обзора оставалось неясным, оплатит ли ООО «Петергофская Купеческая Гавань» приобретенный на торгах участок. (За 18,4 га на берегу залива, рядом с Константиновским дворцом, компания должна выложить 1,1 млрд рублей.)
ИГРА В КЛАССЫ
Почти треть — 29% — коттеджного предложения расположена в 20-километровой зоне от КАД. Это часть Всеволожского района, некоторые проекты южного направления (Павловск, Глинки, Петергоф), Приморский район СПб представлен проектом «Северный Версаль». Более половины предложения (54%) составляют поселки бизнес-класса. Если считать по количеству домовладений, доля этой категории составит и вовсе 69%.0 И эта категория продолжает развиваться: большую часть новых проектов застройщики заявляют именно в бизнес-классе. Причины очевидны: в этот сегмент многие участники рынка зачисляют «все, что не элита», но дороже $200 000 за коттедж. Границы категории размыты. Кроме того, именно эта категория до последнего времени обеспечивала максимальную доходность. Не факт, что эта тенденция сохранится. Вторую позицию занимает элит-класс — 25% (по домовладениям — 15%, в элитных поселках домов меньше), средний класс — составляет 17% (11% домов). Эконом-класс характеризуется единичными поселками и составляет около 5% от всего предложения. Эксперты ЦРП причисляют к эконом-классу «Янино-2», «Новое Минулово-2», с оговорками, коттеджи в «Новой Кореле» и «Петергофском». «Если судить только по критерию нижней цены предложения, — отмечается в исследовании ЦРП, — то дома дешевле $200 000 предлагаются и в поселках, которые все же целесообразнее отнести к среднему классу». Предложение недорогих коттеджей эконом-класса начнет пополняться уже в этом году за счет таких проектов, как «Новая Ижора» (6000 домовладений), «Лехтуси» (около 100 домов). Все чаще девелоперы выводят на рынок жилые комплексы, в рамках которых может предлагаться жилье разных типов и классов. Такая диверсификация, с одной стороны, снижает риски застройщика, с другой — затрудняет позиционирование проекта, особенно «дорогой» его части. (Москвичи уже столкнулись с этой проблемой.) Самые высокие цены сохраняются в элитных районах коттеджной застройки — это Курортный, Приморский, Пушкинский и Петродворцовый районы. Максимальная средняя стоимость предложения на сегодня — в Приморском (за счет «Северного Версаля») и в Курортном районах: $3740 и $3530 соответственно. В Курортном рост цен составил за I квартал 2007 года 19%, в Приморском — 23%.0 На 31,3% выросли средние цены в Гатчинском районе, где в марте 2007-го были открыты продажи в поселке «Вайя». Во Всеволожском районе рост цен за I квартал составил 14%.0 Снижения цен аналитики не прогнозируют. Обострение конкуренции на первых порах будет приводить к снижению ликвидности и к увеличению срока экспозиции объектов. В такой ситуации возрастает роль маркетинговых расчетов, грамотного позиционирования и эффективной рекламы. Чему мы — авторы журнала «Пригород» — будем только рады.
Распределение коттеджных поселков (в продаже) по расстоянию от Петербурга
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
2811 
В Госдуме предложили создать рейтинг управляющих компаний на базе ГИС ЖКХ
Почти половина новостроек в России сдаются позже срока в 2025 году
В Петербурге сохраняется высокий интерес к малогабаритным квартирам в новостройках
В Сбербанке не ждут притока вкладчиков на рынок жилья после снижения ставки
Власти ищут способ избежать массовых штрафов для застройщиков после отмены моратория
Акции застройщиков на Мосбирже обвалились на фоне падения спроса
