Knight Frank: Переход на эскроу снизит доходность застройщиков в 2,5 раза
По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, доходность застройщиков в массовом сегменте с переходом на эскроу снизится в 2,5 раза, минимум – в 1,5. Одновременно, по прогнозу, цены на землю сократятся в среднем в два-три раза.
Чем выше класс объекта, тем меньше сократится доходность. В проектах, где разница между себестоимостью и конечной ценой и прежде была невелика, а застройщику не приходилось вкладывать собственные средства благодаря продажам на ранней стадии, сокращение может составить до 2,5 раз.
Но и в проектах высокого класса, где разница между себестоимостью и конечной ценой больше, а продажи начинаются ближе к завершению строительства, что позволят сразу выставлять высокую цену, доходность упадет – в среднем в 1,5 раза.
Эксперты указывают: снижение доходность заставит застройщиков оптимизировать затраты. И первое, на что они обратят внимание, это цена земельного участка. По подсчетам, для сохранения доходности проекта цена на землю должна быть в два-три раза ниже ныне существующей. Поэтому потенциальные покупатели земли начнут давить на продавцов.
Но пока на рынке отмечено снижение объема сделок с земельными участками. И если в первой половине прошлого года застройщики буквально скупали землю, чтобы успеть запустить проекта по «старым» правилам, то теперь на рынке ажиотажа не наблюдается.
Кроме того, переход на эскроу-счета уже сказался на ценах – они начали расти еще в прошлом году, в среднем рост составил 5,5%: в сегменте жилья массового спроса - 10%, пригородах – 13%.
По расчетам экспертов, чтобы сохранить экономику проекта с помощью увеличения цен, необходимо увеличить темп продаж минимум на 15%, а на объекты эконом-класса – на все 25%.
Тем не менее, в отношении роста цен эксперты настроены скептически: в текущих условиях, без заметного снижения ставок по ипотеке, темп продаж, скорее, замедлится, а это дополнительно снизит финансовую эффективность отдельных проектов, пусть и не так сильно, как введение новой схемы продажи жилья.
По мнению Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St Petersburg, увеличение цен может привести к существенному падению спроса, что критически отразится на проектах: на рынке одновременно будут проекты, где средства привлекаются через эскроу-счета и напрямую от дольщиков. Проекты, работающие по «старым» правилам в этой ситуации получат конкурентное преимущество, и покупатели предпочтут их.
«Фактически подобные изменения приближают проект создания жилого дома к схеме работы с продажей уже готового жилья. Подобный переход в свою очередь может сказаться на структуре создаваемых жилых комплексов: более экономически целесообразным станет разделение на сравнительно компактные очереди», - полагает Пашков.
По мнению экспертов, под угрозой также оказываются проекты редевелопмента промышленных территорий – при подсчетам может выясниться, что жилая функция на этих землях не выгодна, значительно выгоднее окажется реконструировать или продолжать использовать по функциональному назначению промышленную недвижимость. Проекты с небольшой маржинальностью станут непривлекательными для реализации, в частности те, которые связаны с сохранением исторического наследия и реконструкцией зданий-памятников, полагают эксперты.
Риски появляются в первую очередь для мелких и средних компаний. Между тем именно такие компании, вынужденные конкурировать на рынке с крупными девелоперами, зачастую становятся пионерами в применение новых технологий и проч. Однако теперь банки полагают финансирование небольших проектов от мелких застройщиков рискованным предприятием, следовательно, средства им привлечь будет очень сложно.
Легче придется крупным компаниям, в частности таким, которые уже работали и работают по схеме проектного финансирования.
Есть и другие опасности, связанные с переходом на эскроу-схемы. Например, эксперты не исключают появления альтернативных схем для привлечения денег в обход новой системы. Кроме того, прогнозируется снижением объемов строительства жилья: Пашков отмечает, что некоторые девелоперы, которые традиционно строили только жилье, начали рассматривать и другие сегменты, в том числе коммерческую недвижимость.
1902 
Компания из Татарстана ведет переговоры о покупке «Outlet Village Пулково» 
Проект реконструкции здания на Марсовом поле в Петербурге приобрела структура «Газпрома» 
В Петербурге и Ленобласти инвестиции в покупку земли под застройку превысили 13 млрд рублей 
Запрет сноса объектов культурного наследия в Петербурге не спасет 400 старинных зданий
В Петербурге продают казармы лейб-гвардии Конно-Гренадерского полка 
Власти Петербурга продали аварийный дом у метро «Площадь Александра Невского» 
