Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме
Что такое переуступка квартиры в новостройке, какие есть подводные камни в процедуре. Как оформить договор уступки права требования на квартиру и продать жилье в недостроенном доме.
Приобрести квартиру в новостройке можно не только напрямую через строительные компании. Квартиры могут реализовывать частные инвесторы, юридические лица и инвестиционные фонды. Покупка жилплощади в строящемся доме не у застройщика — это переуступка прав требования. До момента сдачи здания в эксплуатацию квартиры как таковой не существует, даже если она уже возведена. При подписании договора обе стороны договариваются о передаче права требования недвижимости по завершению строительства. В статье разберем, что такое переуступка, проанализируем плюсы и минусы сделки.
Что такое переуступка квартиры в новостройке
Переуступка — это сделка по приобретению квартиры в недостроенном доме. Во время сделки право требования недвижимости переходят от цедента (продавца) к цессионарию (покупателю). Сама сделка именуется цессией.
При возведении многоквартирного жилого дома любой желающий вправе купить квартиру по договору долевого участия (ДДУ). Такой юридический документ послужит гарантией того, что после сдачи дома дольщик (физическое, реже — юридическое лицо) имеет полное право зарегистрировать собственность на конкретную квартиру.
До того, как дом будет сдан в эксплуатацию, свое право требования жилья можно переуступить другому лицу. Физически квартиру еще не построили. Тогда первоначальный владелец уступает новому дольщику — физическому лицу только право требовать у компании-застройщика построить квартиру и передать ее во владение, пользование и распоряжение гражданина. Для этого и заключают договор цессии — одна сторона уступает другой стороне права требования по основному договору участия в долевом строительстве.
Нормативная база
Сделка между продавцом и покупателем регламентируется законодательством РФ:
Достоинства, недостатки и подводные камни переуступки
По статистике за 1 квартал 2020 года в столице по переуступке прав было приобретено около 11% строящегося жилья. Это говорит о востребованности подобных сделок. И вот почему:
Покупатель приобретает жилье по выгодной цене. В основном это происходит на этапах ближе к окончанию строительства дома. Продавец приобретает квартиру на начальном этапе строительства, а продает на завершающем. Из-за этого растет цена на объект, а он на этом зарабатывает.
Важно помнить, что по договору уступки новый владелец принимает на себя права и обязанности предыдущего дольщика. Так, если ДДУ будет признан недействительным, то новый правообладатель может обратиться с претензией только к человеку, у кого он выкупил право требования. Застройщик здесь уже будет ни при чем.
Минусы сделки для покупателя:
получает цессию вместо права собственности;
существует вероятность задержки сдачи объекта в эксплуатацию на неопределенный период;
необходима грамотная поддержка специалиста с юридическим образованием для правильного оформления документов.
Минусы для продавца:
необходимость уплатить налог с прибыли;
срок заключения сделки может занять длительное время из-за большого количества задействованных лиц.
Также обратите внимание на:
Условия в документах долевого участия. Покупатель приобретает не только право требования по отношению к застройщику, но и обязанности, вытекающие из договора цессии. Если условия, указанные в первоначальном ДДУ не устроят покупателя, то он может отказаться от покупки или согласиться. Потому что внести правки в договор долевого участия невозможно.
Документы об оплате долга. До сделки необходимо ознакомиться с документами об оплате застройщику стоимости квартиры. Если он не полностью выплатил сумму, то погашать задолженность перед девелопером придется покупателю.
Надежность компании-застройщика. При реализации проекта с многоквартирным домом может произойти что угодно, в том числе приостановка строительства. Если девелопер признается банкротом, дольщики становятся его кредиторами и их требования могут не удовлетворить, а деньги не вернуть, потому что имущества застройщика может не хватить для выплат всем дольщикам в полном объеме. Это один из рисков ДДУ и цессии. От этого защищает заключение договора с застройщиком через эскроу-счет.
Сроки окончания строительства. В договоре прописывают конкретную дату для сдачи многоквартирного дома в пользование. Застройщик не вправе в одностороннем порядке изменять такие сроки.
Подводные камни, о которых следует знать:
Процедура переуступки ипотечной квартиры сложнее, чем купленная за собственные средства. Погасить долг в банке необходимо до продажи права требования.
Если в сделки задействованы несовершеннолетние, то необходимо письменное согласие от законных опекунов или органов опеки.
При заключении ДДУ с учетом материнского капитала в договоре должно быть указано, что дети получат собственные доли после сдачи дома в эксплуатацию.
Чем отличается переуступка прав от физического и юридического лица
Уступку прав по договору долевого участия могут оформить как физические, так и юридические лица, действующие на стороне продавца. Процедуры будут мало чем отличаться:
Юридические компании становятся инвесторами на начальных этапах строительства. У них достаточно капитала, чтобы выкупить с десяток жилых помещений и в дальнейшем продать их заинтересованным гражданам. На разнице цен компания получит свою прибыль.
Физические лица предлагают переуступку при определенных обстоятельствах: когда у них нет возможности оплачивать долг застройщику, банку или когда изменились жизненные обстоятельства. Также физические лица на этом зарабатывают, инвестируя в недвижимость на ранних этапах строительства.
Процедура уступки прав требования в обоих случаях идентична. Разница коснется исключительно порядка взаиморасчетов.
Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком
Законодательно обязанность извещать застройщика о переуступке права требования жилья не предусмотрена, кроме случаев, когда в ДДУ прописан пункт о запросе на согласие.
Однако уведомить застройщика о смене правообладателя на квартиру необходимо. А также необходимо обязательное письменное одобрение сделки со стороны компании, если дольщик не заплатил полную сумму за жилье. Тогда в договор цессии будет включен пункт о переводе задолженности перед застройщиком на человека, покупающего права и обязанности в долевом строительстве.
Некоторые застройщики берут процент от покупки за оформление переуступки. Процент назначает сам застройщик и может достигать 15%.
Как определить цену продажи
Цена продажи жилья по договору цессии зависит от срочности процедуры, целей и настроя самого дольщика. Изучите предложения рынка недвижимости в своем регионе. Учитывайте, на какой стадии произойдет переуступка права: чем ближе к сдаче дома в эксплуатацию, тем выше будет цена жилья. А чем ниже вы определите стоимость квартиры, тем выше шансы быстрее ее продать.
Инструкция по продаже квартиры в строящемся доме
Чтобы грамотно продать квартиру по переуступке, достаточно следовать простым правилам.
Ознакомиться с похожими объявлениями
Определите стоимость переуступки. Для этого рассмотрите аналогичные варианты, сравните цены. Ознакомиться с объявлениями о продаже жилья в новостройках можно на сайте restate по ссылке.
Собрать документы
В первую очередь цессионарий (тот, кому переходит право требования) вправе потребовать и ознакомиться с основным договором долевого участия. Для процедуры переуступки подготовьте пакет документов:
паспорта каждого участника сделки;
оригинал ДДУ в строительстве, отмеченный в Росреестре;
договор переуступки права и приложений к нему со всеми изменениями (для того, чтобы отследить цепочку передачи такого права);
согласие супруга/супруги на совершение сделки, заверенное нотариусом при необходимости;
письменное разрешение от застройщика на переуступку;
справка об отсутствии долговых обязанностей перед застройщиком;
разрешение банка и оригинал договора ипотеки, если право требования оформляется в ипотеку;
квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
Заключить договор
Он может быть оформлен между сторонами в письменной или нотариальной форме. Обязательные пункты:
условие перехода прав на жилье по договору долевого участия от цедента (предыдущий дольщик) к цессионарию (новому участнику ДДУ) в полном объеме;
фиксированная сумма, которую цессионарий уплачивает предыдущему дольщику за переуступку прав; характеристики здания по договору (адрес, площадь).
Зарегистрировать договор в Росреестре
В назначенный день стороны договора сдают пакет документов в отделение Росреестра или МФЦ для дальнейшей регистрации договора цессии. Срок оказания услуги варьируется от 5 (нотариальная форма) до 9 (письменная форма) дней.
Траты при продаже квартиры по уступке права требования
В соответствии с нормами налогового и гражданского законодательства за регистрацию сделок с недвижимостью платит покупатель — лицо, к которому переходит право требования по договору.
Расходы по сделке:
оплата государственной пошлины за регистрацию сделки в размере 2 000 рублей (между физическими лицами), 22 000 рублей (между юридическими лицами);
возможные расходы на составление договора цессии, услуги нотариуса.
Цедент, получивший деньги от сделки, обязан заплатить налог в размере 13% от полученной прибыли. Например, если участник ДДУ приобрел у застройщика жилье в строящемся доме за 2 млн рублей, а продал помещение через некоторое время за 4 млн рублей, он будет уплачивать налог 13% с разницы в стоимости.
Заключение
При правильной подготовке продать или купить квартиру по переуступке можно самостоятельно. Если возникают трудности, лучше обратиться к опытному юристу, который поможет грамотно заключить договор переуступки прав, чтобы его было сложно аннулировать. Главное в сделке — грамотно разобраться в порядке действий и изучить информацию о застройщике.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
27753 
«Самолет» на первом месте по объемам строительства в России, ПИК лидирует в Москве
Блиц-опрос: что застройщики думают об ипотеке с дифференцированными ставками
Новостройки замедлили рост, Уфа, Самара и Нижний обогнали Москву и Петербург
«Движение.Конф» впервые пройдет в Санкт-Петербурге
В Москве пройдёт форум «Земли России» — ключевое событие по земельной повестке
Больше чем метры: как инфраструктура становится драйвером продаж
