«Черные маклеры» справляют 20 летний юбилей успешной работы на рынке
В самом начале работы рынка недвижимости «черные маклеры» контролировали до 50% сделок, проводимых на рынке. С появлением «белых» агентств недвижимости казалось, что дни маклеров сочтены. Но оказывается, что все не так просто.
Начнем наш рассказ о сегодняшних маклерах с истории, которую нам рассказал заместителю заведующего адвокатской фирмой "Юринформ Центр" Александр Петренко. Граждане договорились о купле-продаже 1-комнатной квартиры. Деньги заложили в простую ячейку с условием доступа одновременно покупателя и продавца. Сделку зарегистрировали, получили свидетельство о собственности на покупателя. Казалось бы, сделка закончена. Ан нет, все только еще начиналось. Покупатель идти в банк и отдавать деньги отказался – говорит, мол, квартиры подешевели, и потребовал пересмотреть цену. При этом сделку вел обаятельный молодой человек, который назвался агентом покупателя. Мы потом проверяли, этот гражданин не числится ни в одном из агентств, и является тем самым маклером. Вместе с продавцом, пожилым человеком, действовала его дочь, которая не намного лучше отца знакома с законодательством и принятым порядком совершения сделок. В результате конфликта продавец обращается в суд. И в суде этот маклер в один голос с покупателем заявляют, что деньги в ячейке – это не деньги по оспариваемой сделке, а деньги маклера!!!! И эти деньги были заложены в связи с планируемой покупкой им квартиры дочери продавца (у нее действительно есть в собственности квартира, причем 3-комнатная). А покупатель 1-комнатной квартиры рассчитался с продавцом до нотариата, и маклер этому свидетель. На вопрос суда, почему не написали расписку, ответ – а зачем, ведь в договоре указано, что расчеты произведены. Более того, маклер спокойно заявляет, что он будет подавать в суд на племянницу, поскольку она ему 3-комнатную квартиру продавать отказывается, и он хочет свои деньги из ячейки забрать. Мы входим в дело, изучаем документы, и видим: договор купли-продажи, который подписал сам продавец, в котором сказано, что все деньги ему уплачены, в котором никак не фигурирует его дочь, и никаких отсылок к договору аренды банковской ячейки, видим договор аренды ячейки, в которых не фигурирует ни продавец, ни покупатель, нет никаких предварительных документов о намерении сторон совершить сделку, о порядке проведения расчетов по ней. ТО есть сколько можно было сделать ошибок, столько продавец и сделал. С другой стороны есть показания маклера, так сказать «объективного свидетеля». В результате дело кое-как закончили мировым соглашением, но продавец потерял очень много денег, а уж нервов сколько.
Это только один из многих примеров работы «черных маклеров», с которыми нам приходилось сталкиваться в нашей юридической практике. Последствия таких сделок всегда плачевны для клиентов. И хуже сделок, чем сделки с участием маклеров практически не бывает. Судя по нашей практике, не похоже, что маклеры собираются прекращать свою деятельность. Что и говорить, маклеры всех мастей вполне вольготно чувствуют себя на рынке недвижимости. Хотя за эти годы рынок жилья кардинально изменился. С одной стороны он стал проще - купить или продать квартиру можно вполне легальными способами. Но с другой, и намного сложнее - при покупке необходимо соблюсти все действующие законы, досконально проверить историю квартиры. Но только маклеру делать это необязательно. Маклер же ничем не рискует. Ему выгоднее до минимума сократить расходы по сделке и как можно быстрее провернуть ее, получив при этом максимальную прибыль. Что будет потом с квартирой и ее владельцем ему безразлично - ведь он ни за что формально не отвечает и привлечь его к ответственности практически невозможно, да и найти его после такой сделки не просто.
По мнению директора агентства недвижимости «Невский простор» Александра Гиновкера, причин живучести маклеров много - это и недостаточная активность риэлтерских фирм, и несовершенство законодательства, ну и, конечно, правовая неграмотность. Именно благодаря последнему обстоятельству черным маклерам удается втереться в доверие к людям. Причем надо отдать им должное - делают они это профессионально. Скажем, приходит в коммунальную квартиру представительный, вежливый, прекрасно владеющий языком человек, представляется агентом некоей фирмы (как правило, название неразборчиво) и обещает решить все их проблемы очень быстро и очень качественно. При этом в начале предлагаются очень заманчивые варианты расселения, которые раньше ни одна фирма не предлагала. Ну, как здесь не согласиться! И соглашаются, просто веря маклеру на слово, совершенно не задумываясь о причинах неожиданной щедрости мнимого агента. А потом приходится кусать себе локти, оказавшись в квартире, которая принадлежит неизвестно кому - и судебное разбирательство в таком случае это не самый худший вариант, который грозит собственникам. Частенько в результате операций черных маклеров люди попросту оказываются выкинутыми на улицу практически без малейшей надежды вернуть себе жилье, поскольку все документы подписывали сами, находясь в здравом рассудке и твердой памяти.
Как считает директор «Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости» Анна Максимова, единственная разница между маклерами 90-х годов и сегодняшними состоит в том, что сейчас многие маклеры работают «под крышей» агентств-однодневок. Так им просто удобнее работать. Хотя, принципы их работы по сути остались прежними – по быстрому «слепить» сделку, получить прибыль, а дальше хоть трава не расти. Кроме того, за последние годы старых маклеров начинают подпирать конкуренты. Это волна новых маклеров – агенты из реальных фирм, которые периодически проводят «левые» сделки. При этом главный принцип проведения сделок тот же, что и маклеров – быстро и с максимальной прибылью провести сделку, не обращая внимания на всякие « мелкие детали», из-за которых потом у клиентов могут возникнуть проблемы. Как видите, по мнению наших экспертов, маклеры у нас в городе, да и не только у нас, процветают по-прежнему. Оставим за скобками данной статьи одну из очевидных причин их существования и процветания – несовершенство законов, поскольку мы не можем ни изменить их, ни повлиять на наших сытых и довольных депутатов с тем, чтобы они приняли соответствующие законы. Но вот вторая причина на наш взгляд в большей степени зависит от нас самих.
Периодически происходят случаи, когда маклеры представляются сотрудниками известных в городе агентств недвижимости. При этом маклер просит у покупателя квартиры деньги с обязательством якобы отдать их при оформлении сделки. Во многих случаях доверчивый покупатель передает маклеру аванс за квартиру, после чего - бесследно исчезает с деньгами. Порой речь идет и о более серьезных суммах. И все это происходит с вашей «легкой» руки. Прежде чем передавать деньги, проверьте, а имеет ли право тот, кто называет себя агентом, брать авансы, залоги и вообще денежные средства? Как правило, этим правом в серьезных агентствах обладают лишь директор, главный бухгалтер и менеджеры по продажам. Впрочем, если хотите сделать маклеру подарок на юбилей, решайте сами.
Сложно ответить одной фразой на то, чему учат 5-8 лет в ВУЗе. Скорее всего проблема лежит там, где легко берут на работу не профессионалов, которые берут на себя ответственность распоряжаться одной из основных ценностей человечества - жильем.
Агент, работающий без фирмы, да еще и налево - очень сложный и тяжелый случай... Возможно это маклер, хотя лично мне такой персонаж не понятен. А вот как его отличить от "черного маклера", не плохо учат на юрфаке.
Очень чутко отношусь к комментариям Александра Менделевича, потому как лично хорошо знаю, уважаю и ценю, но все же хочу заметить, что основная масса агентств(включая монстров рынка) используют инструменты "черных маклеров", такие как "черный нал", "гарантийные письма", договоры полностью противоречащие ГПК РФ и много других моментов, явно отделяющих АН от реально цивилизованного рынка.
7798 
