Бизнес-парк - еще одна западная инновация на московском рынке. Как следует из названия, это деловой кластер, расположенный за пределами города. Удаленность от делового центра столицы открывает перед девелоперами новые возможности и налагает определенные обязательства.
Чтобы компенсировать эту удаленность, застройщик должен обеспечить арендаторам развитую инфраструктуру на территории комплекса. Примеры коммерчески удачной реализации таких проектов уже есть на московском рынке - например, «Крылатские Холмы» в Крылатском или «Рига Лэнд» на Новорижском шоссе.
По данным JLL, объем купленных и арендованных площадей в децентрализованных районах составил около 53% общего объема транзакций на рынке в 1-м квартале 2014 Года, таким образом, можно говорить о том, что тренд к децентрализации спроса продолжается. Среди ожидаемых проектов стоит отметить офисный парк Comcity - Фаза Альфа (107 тыс. кв. м), который будет введен в ближайшее время, и K2 Бизнес Парк (74 тыс. кв. м) со сроком ввода в 2015 году. По подсчетам аналитиков компании, общий объем качественных офисных площадей (классов A и B+) за МКАД составляет около 380 тыс. кв. м, что довольно мало по сравнению с общим объемом офисного предложения в Москве (15,8 млн. кв. м на конец 1 квартала 2014 года). В настоящее время ведется активное строительство бизнес-парков за пределами МКАД - можно говорить о том, что в течение нескольких лет ожидается увеличение предложения в разы.
Среди ключевых бизнес-центров за МКАД стоит выделить Кантри Парк (офисная площадь 41,6 тыс. кв. м), Рига Лэнд (98 тыс. кв. м), SkyPoint (45 тыс. кв. м), Гринвуд (88,5 кв. м), Западные Ворота (56 тыс. кв. м) и «Химки Бизнес Парк» (40,7 тыс. кв. м). На конец первого квартала, по нашим подсчетам, в бизнес-парках за МКАД пустовало порядка 16% площадей Класса А и около 18,7% Класса B+, что несколько выше, чем уровень вакантных площадей в среднем по рынку (13,9%).
Бизнес-парк «Крылатские Холмы» расположен внутри МКАД, в Крылатском, поэтому с транспортной доступностью здесь пока дела обстоят лучше, чем, например в «Рига Лэнд», - объясняет Никола Обайдин, директор по аренде офисной недвижимости PPF Real Estate Russia. - «Рига Лэнд» располагается на Новорижском шоссе, в Красногорском районе Московской области. Здесь есть фитнес-центр с бассейном, отделение банка, гостиница и конгресс-холл.
Масштабный бизнес-парк Comcity реализуется на юго-западе столице, на территории Новой Москвы, рядом со строящейся станцией метро «Румянцево». Он возводится по проекту «город в городе»: офисные помещения общей площадью 430 тыс. кв. м расположатся на территории в 45 га с инфраструктурой, включающей в себя торговую галерею с ресторанами, кафе, отделениями банков, магазинами, аптекой, детским садом, фитнес-центром и другими зонами обслуживания.
«Точечные» бизнес-центры класса В+ и выше строятся на всей протяженности Московской кольцевой, но большинство из них испытывают серьезные проблемы с привлечением арендаторов и, как минимум, стагнацию ставок аренды.
Развитие или стагнация?
Эксперты по коммерческой недвижимости по-разному оценивают нынешнее состояние сегмента и его перспективы. «Арендные ставки на коммерческую недвижимость вблизи МКАД почти в два раза ниже, чем в центре города, строительство внутри ТТК резко ограничено, что побуждает работодателей переносить офисы в районы, которые раньше считались периферией, а также в Новую Москву. Вытеснению компаний из старого центра способствуют и такие меры, как введение платных парковок, расширение пешеходных зон. Поэтому девелоперы сейчас активно осваивают новые территории, и здесь главное - предложить арендаторам и соответственно работникам максимально комфортные условия - транспортную доступность, высокое качество строительства и объекта вцелом, социальную инфраструктуру, - чтобы компенсировать удаленность от центра», - считает Никола Обайдин.
Однако его оптимизм разделяют не все. «Большинство проектов развития офисных кластеров за пределами МКАД запускалось еще до кризиса, в период бума на рынке недвижимости. И во многом интерес к периферийным площадкам был обусловлен не растущим спросом на «заМКАДные» бизнес-центры, а относительно невысокой стоимостью реализации проектов на таких площадках, - считает Дмитрий Тарасов, директор департамента аренды компании KR Properties. - Сейчас можно констатировать, что формирование новых деловых кластеров было начато преждевременно. Уровень вакантных площадей в среднем по рынку составляет не менее 10%, в окраинных БЦ - 20-30%, а в находящихся за пределами МКАД - все 50%. Кроме того, еще не исчерпаны все ресурсы для девелопмента в пределах города. Я говорю, прежде всего, о бывших промзонах, проблема освоения которых сейчас очень активно решается».
«Тенденция к децентрализации офисных объектов существует уже несколько лет и развивается, - считает Александр Ошурко, управляющий директор компании Praedium. - Но сейчас офисный рынок Московского региона в целом близок к насыщению площадями и девелоперам становится все труднее привлекать арендаторов просто качеством и локацией объектов: нередко приходится снижать ставку. В этих условиях выход объектов за МКАД, возможно, несколько приостановится, поскольку им будет сложнее конкурировать с уже существующими объектами, которые пока успешно удовлетворяют спрос».
«Тенденция к строительству офисных центров высокой категории за пределами МКАД в настоящее время не столь сильна, - соглашается Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки Cushman&Wakefield. - Основная причина в том, что уровень спроса на эти объекты в подобного рода местах не высокий, что не стимулирует девелоперов активно осваивать «замкадье». Вполне возможно, что эта тенденция усилится, скажем, через 5 лет. Сейчас уже есть примеры строительства бизнес-парков высокой категории, например, «К2», расположенный на Калужском шоссе».
По мнению Александра Чурикова, руководителя направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL, офисы, расположенные за МКАД, вполне могут найти своего арендатора. «Такие объекты пользуются особой популярностью у крупных производственных компаний, бэк-офисов финансовых компаний и IT-сектора. У представителей IT-сектора и производственных компаний постепенно набирают популярность бизнес-парки, что связано с невысокими по сравнению с центрально расположенными проектами арендными ставками в сочетании с современной инфраструктурой, а также большим объемом парковки. Кроме того, для арендаторов, ищущих комплексы с большой площадью этажа, часто такое решение является единственным, так как в центре аналогичных зданий очень мало», - считает эксперт.
За МКАД за экономией
Арендные ставки в офисных центрах за МКАД сильно разнятся в зависимости от класса здания, его расположения, транспортной доступности. По данным JLL, в среднем в качественных помещениях ставка варьируется от 300 до 400 долл. за кв. м/год. По информации Praedium, ставки в А классе за МКАД сейчас находятся на уровне 300$-400$/кв.м в год. В центре города (до ТТК) офисы А класса сдаются в среднем по ставке 900$/кв.м в год. В классе В+ ситуация аналогичная: в пределах делового центра Москвы они сдаются по ставке в среднем 720$/кв.м в год, а за МКАД – 200$-250$/кв.м в год.
"В среднем ставки аренды в качественных офисных комплексах внутри ТТК и за МКАД различаются на 40-60%. Но надо учитывать сильную дифференциацию цен по проектам и исключительность некоторых объектов, расположенных в центре города. За МКАД в принципе нельзя реализовать такой проект как, к примеру, «Красная Роза». Месторасположение и историческое прошлое обуславливают уникальность этого делового квартала, поэтому здесь и уровень вакансии ниже, чем в среднем по рынку - порядка 2%, и ставки выше среднерыночных на 10-15%. Сопоставимого «ЗаМКАДного» предложения просто не существует, поэтому сравнивать что-либо здесь неуместно", - объясняет Дмитрий Тарасов, директор департамента аренды компании KR Properties.
Чем дальше от центра города, тем ниже затраты на строительство коммерческой недвижимости, а следовательно, дешевле эксплуатация и аренда помещений. Кроме того, будущие работники компаний-арендаторов живут ближе к окраинам, чем к центру города, и «заМКАДная» прописка делового кластера позволит им тратить меньше времени на дорогу. И пусть тренд «офис рядом с домом» и не занимает пока весомого места на рынке, со временем все может измениться.
Однако у тяги к экономии есть свои естественные ограничения. Для объектов за МКАД важно наличие инфраструктуры, особенно транспортной - именно она оказывает решающее воздействие на спрос на офисы, удаленные от центра. Например, для таких объектов, как Comcity, высокая заполняемость на стадии строительства не в последнюю очередь связана с ожиданиями ввода новой станции метро «Румянцево». Развитие транспортной сети в Новой Москве и ближнем Подмосковье наверняка подстегнет и сегмент удаленных от центра бизнес-парков.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
тем не менее, планы не замораживаются. да, замедляется...но я думаю, пусть все строится на здоровье. главное - природу не разрушать. а то Мортон уже собрался 25-этажные дома на Лосином острове разводит... а там только малоэтажки положены
13920 
Предполагаемый рекорд: Т-банк арендует 24 600 «квадратов» коворкинга у Capital Group
10 млрд на новую «элиту», бизнес-центр в Мневниках и турки на столичном рынке: новости девелопмента Москвы на Restate
ЦБ переезжает на Белорусскую, HeadHunter арендует штаб-квартиру у AFI, а «Гранель» займется складами: новости коммерческой недвижимости на Restate
От Сочи до Новосибирска: офисы дешевеют в половине «миллионников» России
«Инграду» ищут покупателей, регионы рвутся в московский «топ», а ПИК делится на бренды: новости застройщиков на Restate
Представительский статус: московские офисы прописались в особняках
