А. Голубева: «В скором будущем мы сможем говорить о появлении новых фешенебельных кварталов»
Об эволюции, происходящей с форматами недвижимости высокой стоимости, актуализированных характеристиках и объективном портрете покупателей квартир в клубных домах рассказала Александра Голубева, руководитель отдела продаж ГК INSIGMA.
В портфеле группы компаний INSIGMA разные по формату объекты жилой недвижимости, известный fee-девелопер работает и с объемом квартальной застройки, и с камерными клубными домами. Первым опытом реновации исторического особняка стала для девелопера реализация проекта клубного дома «Советник» на Большой Дмитровке.
Рынок недвижимости переживает непростые времена. Как справляется с финансовой нестабильностью элитный сегмент рынка? Сохранился ли в Москве спрос на дорогое жилье?
Количество покупателей, которые могли позволить себе приобретение квартиры в премиальном сегменте остается относительно стабильным. По оценке аналитиков, число ультрахайнетов (UHNWIs; обладатели состояния свыше $30 млн. в инвестируемых активах. По данным аналитиков, 81% UHNWIs инвестируют именно в элитную недвижимость – прим. ред.) в России с 2014 по 2015 год действительно сократилось, но всего на 5%.
По темпам реализации наших проектов могу сказать, что эта корреляция не сказалась на нашем бизнесе. На сегодняшний момент в клубном доме «Советник» реализовано уже больше половины предложения, в жилом квартале RedSide – 55%.
По данным аналитиков рынка, спрос на элитные новостройки превысил показатели прошлого года примерно на 10%. При этом изменилась структура спроса: покупатели начали отдавать предпочтение квартирам меньшей площади, соответственно, уменьшился средний бюджет покупки – в 2016 году в сегменте премиальной жилой недвижимости он составляет 27,2 млн. рублей, что примерно на 10% ниже старого среднерыночного показателя.
Какие требования предъявляют покупатели такого жилья? Мы все привыкли к тому, что для многих элитность предложения определяет локация. Так ли это? Нужен ли современному покупателю вид на Кремль?
Вид на Кремль, действительно, уникальная характеристика, жаль, что расхожее употребление превратило ее почти в штамп. Но предпочтения аудитории премиального сегмента гораздо сложнее. Сейчас мы наблюдаем увеличение доли покупателей, которые выбирают квартиры для постоянного собственного проживания. Премиальный класс довольно жестко ограничен выбором локации. Пока он только выходит за пределы Садового кольца в Хамовниках и на уникальных территориях Северо-Запада, в зеленых локациях или на набережных.
Что такое историческая составляющая? Это не только архитектурное окружение, но и определенный ритм и уклад внутренней жизни района, который формировался многими поколениями. Показательный пример — Патриаршие Пруды, которые буквально за год претерпели колоссальные изменения и потеряли камерность, которая делала этот район одним из самых уютных в старой Москве. А если мы говорим об эмоциональных факторах, то именно камерность и атмосфера уютного, спокойного жилого квартала станет решающей для многих покупателей.
Город — подвижная система, и сегодня мы видим, что атмосфера городского района превращается из константы в переменную. Покупатели очень быстро реагируют на подобные изменения, возможно, поэтому сегодня интерес все больше вызывают проекты квартальной застройки, в которых определенный образ жизни создается профессионализмом девелопера.
Если территориальные рамки премиум-класса стали шире, в каких локациях сейчас реализуются и могут реализоваться премиальные проекты?
По объему предложения и количеству реализуемых ЖК не только мы, но и большинство аналитиков рынка недвижимости на первое место ставят район Хамовников, на второе — Пресненский, за ним следуют Таганский и Якиманка. Замыкает список премиальных локаций Замоскворечье. Однако голая статистика не даст вам представления о реальных предпочтениях покупателей. ЖК с большим объемом предложения могут реализовываться в течение пяти лет, проекты клубного формата заселяются в течение 1,5 лет. Они привлекают состоятельных покупателей, которые выбирают уже не первую квартиру, либо осознанно меняют район.
Практика моих продаж показывает, что наибольший интерес вызывают проекты, которые отличаются хотя бы одной уникальной характеристикой: либо это расположение или вид, либо определенный провенанс дома, если мы говорим о реновации, как в случае с «Советником», либо очень комфортная внутренняя территория комплекса.
Можно ли говорить об обратной тенденции – когда открытие новых жилых комплексов премиального и элитного классов меняют саму локацию, смещают фокус внимания покупательской аудитории?
Мне кажется, сегодня на рынке нет недооцененных районов, каждый в своем развитии следует определенной логике. И интерес покупателя к локациям зависит не только от девелоперской активности. Мы видим, как быстро меняется современная Москва, и иногда эти процессы становятся абсолютно стихийными. Опытные девелоперы тонко чувствуют изменения настроений своих клиентов, думаю, что в скором будущем мы сможем говорить о появлении новых фешенебельных кварталов в районе Замоскворечья, а в более долгосрочной перспективе - в районе бульваров Китай-города и Чистых прудов.
Проект высокого класса, выполненный в контексте окружения, даже если его архитектура выглядит экспериментальной, может стать органичной частью исторической локации.
Новые дома привлекают внимание к историческому району, для определенной категории покупателей повышают его статус и уровень, но не меняют кардинальным образом его атмосферу. Скорее позволяют по-новому взглянуть на красоту старой Москвы, с малоэтажной ампирной застройкой XIX века или неоклассическими доходными домами XX. Например, в Замоскворечье, появление ограниченного числа новых домов только подчеркнет уютность и камерность старых кварталов.
Если же мы говорим о новых комплексах за пределами Садового кольца, то они во многом могут реформировать городскую среду старых кварталов, которые легче мимикрируют под образ новой яркой доминанты большого жилого комплекса.
А что насчет остальных критериев премиального жилья? За годы своего существования рынок пережил много метаморфоз и переварил немало разношерстных проектов, устоялись ли какие-то представления о том, как должно выглядеть жилье премиум-класса?
Если говорить об исчисляемых критериях, то важно отметить принципиальность высоты потолков (не менее 3 метров), количества квартир в проекте и на этаже в зависимости от формата, количества машиномест (от 1,5 на 1 кв. ), управление объектом собственной службой или профессиональной управляющей компанией. Покупатели, обладающие опытом владения и эксплуатации дорогой недвижимости, очень внимательны сегодня к техническим характеристикам объекта.
Экспертов часто спрашивают о том, есть ли универсальный «рецепт» для объекта премиум-класса. Такой, который учитывал бы локацию, архитектурную концепцию, технические параметры, инфраструктуру…
Премиальным объект делает вовсе не соответствие некому «стандарту», а уникальное ощущение, состояние, которое транслирует дом. Дорогая недвижимость должна резонировать внутреннему состоянию, пониманию того уровня комфорта, к которому привык человек с определенным годовым уровнем дохода. Например, в реализации нашего клубного дома «Советник», особенности участка — в плотной исторической застройке первой линии Большой Дмитровки — не позволили ввести в проект парковочные места. Но этот фактор не стал критическим при принятии решений о покупке.
Среди собственников немало иностранцев, которые, в первую очередь, оценивали ценность владения квартирой в историческом доме. Мы живем в очень динамичном городе, люди ценят свое время и комфорт, вне зависимости от своего возраста, и в 20, и в 45 лет. Конечно же, уникальная локация «продает» дом, но при разработке проекта мы были очень внимательны к ожиданиям покупателей жилья премиального класса, и тех, кто искал дополнительную небольшую квартиру в центре, и семейные пары. Мы предложили удобные планировки и для маленьких метражей от 45 кв. м, и для наиболее популярных владений с двумя спальнями, площадью 110 кв. м.
Девелоперы дорогой недвижимости конкурируют не столько в ценовом поле, сколько в поле проектных решений и концепций. И я, и мои коллеги часто повторяем простую установку: мы продаем образ жизни. Но способ «достучаться» до покупателя у каждого свой, стандартного подхода тут нет. Всегда нужно помнить о реальном интересе будущих жильцов, находить не только красивые, но и рациональные решения. Мы понимаем, что в нашем новом проекте ORDYNKA наибольшей интерес в силу камерности места и инфраструктуры района, будет у семейных покупателей, поэтому анализируем, из чего сегодня для высокообеспеченного человека складывается ощущение дома, в котором, возможно, будет жить несколько поколений. И это не только вопрос метража гардеробных и количества подсобных помещений.
Современный российский рынок премиального жилья вошел в острую соревновательную стадию. Это как в поединке шеф-поваров: ингредиенты у всех одинаковые, но в итоге получаются абсолютно непохожие блюда. Какое понравится клиенту больше – зависит от правильного баланса характеристик и креативности застройщика.
И наконец, самый важный для рынка вопрос – вопрос цены. Многие сегменты недвижимости, в которых ранее цены номинировались в долларах США, теперь перешли к рублевым номинациям. Верно ли это для «элиты» и премиум-класса?
Все, кто мог себе позволить выйти в рубли, скорее всего, уже давно это сделали. Большинство девелоперов адаптировались к новым реалиям. Но в элитном сегменте еще остались проекты, которые номинированы в иностранной валюте.
Говорят, цены на элитное жилье относительно стабильны. Растут ли цены на «премиум» в последние месяцы?
В клубном доме «Советник», к примеру, цена предложения за год увеличилась на 15%. На рынке элитной недвижимости есть одно универсальное правило: стоимость квадратного метра растет пропорционально стадии готовности дома.
Фешенебельные кварталы обычно базируются в центральном районе города, в Москве весь центр застроен. Отсюда и вопрос, где это кварталы будут отстраивать?
2394 
От порта до курорта: где на юге России снижаются цены на новостройки.jpg "57%: разрыв между новостройками и вторичным жильем растёт")
57%: разрыв между новостройками и вторичным жильем растёт
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего
Цены на сибирское жилье пошли вразнос: Иркутск и Барнаул растут, Новосибирск и Томск дешевеют
Урал на перепутье: новостройки дешевеют в трех городах из пяти
Элита XXL: топ-5 самых больших квартир в России
